（上坤集团创始人兼CEO 朱静）
7月14日，上坤集团2019半年度经营会在上海召开，“三五发展战略”正式发布，会议明确了企业下一阶段的产品和运营策略，强调要以产品适度先进、效率优先为底层逻辑的规模化发展，力争成为地产上等生。
在创始人兼CEO朱静的带领下，上坤集团2018年成为销售百强房企，全年操盘金额同比增长346%，目前正处于高速增长阶段。在我看来，上坤集团的快速发展，受益于其在企业发展过程中，通过不断实践和思考而得出的一套成熟且符合自身发展的产品运营策略。那么，上坤集团的产品和运营究竟有何过人之处？
1、晋升百强房企，销售额大幅上涨。
我们通过克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200榜》数据，可以发现上坤集团的业绩增幅着实让人眼前一亮。2018年全年上坤实现操盘金额229.5亿元，同比大幅度增长346%，行业排名跃升至2018年的第96名，首度进军百强。
如果以目前较新的销售数据作为参考，2019年上半年上坤实现操盘金额99.2亿元，相比去年同期的业绩增长明显，排名也随之上升至第90名。我认为，随着上坤集团今年下半年推货量的增大，预期全年业绩还会进一步提升。
图：上坤近三年销售业绩
数据来源：CRIC
2、投资策略：“3+X”全国化拓展布局。
简单来说，上坤集团的全国化投资战略可以总结为“3+X”，即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游，伺机进驻新区域。
2010年上坤集团于上海创立并立足深耕五年，打造了上坤城市广场、上坤红树湾、上坤樾山等多个优质作品。2016年，上坤集团进驻苏州。迄今为止，已占据长三角三省（安徽、江苏、浙江）一市（上海），以及湖北、广东、江西和河南四地。其中，上坤集团在长三角的土储占比已超过70%，占据了长三角区域一体化国家战略的政策优势。
在我看来，上坤集团的投资布局前瞻性较强，重仓城市投资前景也普遍较高。在上坤集团目前已布局的20个城市中，有6座城市位居投资前景30强。在区域布局中，上坤集团进驻了长三角部分重点城市，同时还深入粤港澳大湾区以及中部地区等。根据克而瑞此前发布的《2019年中国城市房地产市场投资前景报告》，上坤集团重仓的上海、苏州、杭州、合肥均属于热度较高城市，投资前景较高的城市当属东莞、温州等。
通过“3+X”战略布局，以及持续的“聚焦深耕”，上坤集团实现了不错的业绩增长，这对于一些本土企业的全国化布局，可以提供借鉴和参考。
表：上坤投资布局城市前景排名情况
数据来源：CRIC
3、产品战略：设立“二八原则”。
投资的下一步，需要打造出有卖点的产品。上坤集团的产品策略“二八原则”具有其独特性，我们从两个方面内容来看：
一方面，要从市场需求角度出发做贴合市场的产品，因此在企业项目类型规划上，刚需置业产品占80%，改善置业产品占20%。另一方面，在业绩和品牌两个维度需求上，上坤集团借助于80%的标准化项目冲击销售业绩，同时打造20%的标杆项目树立企业形象。此外更值得注意的是，在产品设计层面，上坤集团通过80%的标准化模块辅以20%的差异创新点，以此提升其项目的综合溢价，可以说是画龙点睛之笔。
表：上坤产品“二八原则”
数据来源：CRIC
类似于这样的点睛创新，在上坤的项目中极为常见。例如在杭州山语四季项目中，上坤设计的双阳台，既满足了洗晒的场景功能，同时也让业主有机会亲近自然，因此备受业主喜爱；再者，在合肥的一个项目中引入的“冷霸系统”，不仅解决了厨房烧菜闷热的痛点，还保障了居住舒适度；此外，在2013年上海红树湾项目中，上坤创新设计了“蔬菜篮”，随后一直沿用至今并成为了上坤产品特色之一。
我认为，通过这一系列微创新，上坤不仅仅做到了提升项目价格，相较于同质产品溢价10%。更重要的是，这对于提升客户满意度和企业品牌形象，有着不可磨灭的价值。
表：上坤项目与周边项目均价对比
数据来源：CRIC
4、运营战略：投融运一体化。
提升运营效率，无论对于哪家房企来说，都是一个重要课题。2017年行业开始做大运营并关注现金流、货值、利润三者之间的关系时，上坤逐步调整运营策略，采用投融一体化措施，三方联动投前做好项目策划、融资方案，投中把握放款、收款、还款节奏，这些举措都大大提升了上坤的综合运营效率。
在我看来，随着当下融资窗口的收紧，销售回款愈加成为考验房企的重要指标。2019年上半年，上坤的投融运一体化运营战略帮助企业实现销售回款率（含合作项目）96%，拿地开盘周期控制在7个月以内，均位于行业先进水平。这对于未来企业的快速发展，无疑是注入了一针强心剂。
图：上坤投融运一体化概念
数据来源：CRIC
总的来说，上坤集团的销售业绩正处于高速增长阶段，增长率超过百强门槛提升速度，我认为企业未来的销售排名同比仍将继续提升。
根据上坤集团较新发布的“三五战略”，提出未来以产品适度先进，效率优先为底层逻辑的规模化发展策略，这将进一步完善企业运作模式，其中先进的投资布局策略以及投融运一体化的运营措施，将在融资窗口持续收紧的政策环境下帮助企业打开资金空间。根据企业战略未来也将逐渐丰富资产类型，扩大商业自持等运营类型资产规模，提升企业的商业创新和资产管理能力，双轮驱动协同发展。
上坤集团能有今天的成绩，无疑是得益于掌门人朱静和她带领的职业经理人团队。作为百强房企中少有的女掌门人，朱静柔性的一面造就了上坤集团拥有开放包容的企业文化，吸引了来自万科、龙湖、旭辉等标杆房企的高管担任职业经理人。与传统房企相比，上坤集团的总部在设计理念上也很有特点与调性。例如他们有一间会议室并未采用传统长圆桌，而是让大家可以坐在高脚凳上进行头脑风暴，既高效又省时。另外，从组织上看，上坤是一家具有强大自我更新能力和自我纠偏能力的学习型组织。他们发现哪些方面做得好，会快速复制起来，哪里做得不好，就会立刻复盘、反思，始终保持敏锐的市场洞察，匹配敏捷的团队执行能力。
上坤快速成长的这十年，也是朱静创业十年的历程。她带着上坤实现了从0到1的开始，也实现了从跟跑到并跑的过程。未来十年，她希望上坤可以实现从并跑到领跑的转变。我相信，从现有的发展趋势来看，上坤集团未来一定会走得更远。
