来源：西湖楼市
昨晚，西湖楼市出品的第二期直播课“验房窍门大揭秘，帮你实现无忧收房”开讲，让不少网友感慨太实用。
2019年是交付大年，交付的项目达145盘，其中住宅108个项目。对于准业主来说，收房无疑是最为激动人心的环节，然而收房同样也是一道重要的“坎”。
新房质量问题颇多，维权频繁发生的当下，业主都不敢收房了。收房验房，不仅是对开发商品质的考验，也是对购房者验房能力的考验。这场大考，“考官”竟然比“考生”还要紧张。
昨晚，西湖楼市专门邀请了绿城装修管家资深验房师兼合伙人，来为大家讲解精装和毛坯住宅房源验收的小技巧。
来来来，直播干货。
嘉宾：绿城装修管家资深验房师兼合伙人 管国兴
很多网友十分苦恼，新房交付期，成了维权高潮期，如何验收自家的房子，成了收房时期最为关注的焦点。那么，收房有哪些顺序呢？排名前列步该怎么做呢？
一、接到收楼通知单
按合同约定，开发商会通过挂号信将收房通知单邮寄到买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的材料。
1、确认收房通知单地址及联系方式，以防寄错
2、规定时间内到指定地点办理收房手续，逾期视为默认收房
3、如有特殊情况不能如期到场，需提前与开发商沟通另约时间
二、收房前准备
1、仔细研读交楼约定，明确业主权益
2、准备各种相关资料；原购房合同；各期还款单据发票、业主本人身份证、常驻人员照片、收房通知书、银行贷款合同等。
三、收房当天注意
要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全、验收合格后，才能签署入住。
1、证件不齐全，可选择不收楼，如被要求收楼，可相关文件中写明“未见《xx表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
2、如遇并需先交钱才可验房时，可在收楼文件中注明“房内情况未看”等字样。
3、按实际验收情况填写《住户验房交接表》，不管问题大小。同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)。验收不合格可要求开发商整改，并另约时间收房。
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证＂是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，表＂是指《竣工验收备案表》。
在如今的楼市中，大部分楼盘都以精装交付为主，而问题最多的也是精装交付的楼盘，那么精装房源该如何验房？需要验收哪些项目？
精装需要检验的地方多而杂，我们主要以出现较多，大家较为关注的几点来详细讲解下。
一、门窗
主要问题划痕、破损、油漆修补、起鼓明显等，窗户玻璃划痕、窗框划痕、关闭不严等。
门窗的问题，主要检查方法就是通过观察，但有时候需要辅助一些工具，比如手电筒。
二、木地板
精装房木地板一般有三个问题：划痕破损、起伏空腔、冒白灰。
一般划痕是比较常见的，比较浅的划痕可以使用精油或者打蜡来修复；比较深的划痕和破损，这个就需要专业的人员来修复，或者更换地板。
而起伏空腔和冒灰基本上是所有精装房的一个通病。主要由精装房的施工工序所造成的。这也涉及到很多东西，踢脚线、地面平整度、地板、墙面白灰。
▲地面不平整，导致地板不平起灰
三、瓷砖石材空鼓、断裂、爆边、铺贴缝不齐等
空鼓的检测方法是使用空鼓锤敲击瓷砖。敲到空鼓它有一种回弹声。而实心它是没有的。当然根据墙体的厚薄，是否烟道，包管。声音都是有变化的。按照规定，整面墙的空鼓面积不能超过5%。单块砖的空鼓面积不能超过15%。
空鼓的危害主要是空鼓处瓷砖不受力，将来受到外力大的时候容易破裂，其次空鼓处不可打孔。
空鼓 对角不齐平
缝隙不齐 石材断裂
四、地漏脱节、偏芯，不防臭
部分精装房使用的不是防臭地漏，它的地漏是没有防臭芯的，而且后期也无法加装（比如阳光城上府），全靠下水管道的存水弯来防臭。
这样有一个缺点。不经常使用或长时间外出的情况下，存水弯里的水会蒸发干，没有了水封，管道里的臭气就会涌出来。
而地漏脱节，偏芯问题，这个问题解决起来非常麻烦。必须要做二次防水加强。
其实很多漏水是由于存水或溢水造成的。单纯的防水层破裂导致的漏水是比较少的。除非当时做防水的时候就没做好。
五、用水区域石膏板吊顶发霉
卫生间与厨房石膏板吊顶是最容易发霉的地方之一。
我们知道卫生间和厨房算是家里面最潮湿的两个区域了。卫生间洗澡和厨房蒸煮都会产生大量的水蒸气。在这种高温度高湿度的环境下面那么就会滋生霉菌产生霉斑。
特别是淋浴房上方，夏天的时候还好一点。冬天洗澡的时候，蒸汽上升到石膏板吊顶，遇冷直接凝结成水珠，接着就是霉菌、霉点、霉斑，刚开始只是淋浴房上方，后面就会慢慢蔓延开。如果业主发现的早，频繁爬到梯子上去擦除还好。否则霉斑在吊顶上的时间长了，会慢慢渗透到乳胶漆，光面腻子内部去，到了那时候，就擦不掉了。要想修复，只能重新打磨，做乳胶漆。
六、电路插座缺相错相
灯有没有电，可以通过开关灯来检测，插座缺相错相问题比较严重，但容易整改，一般来说都是电工师傅疏忽造成的。需要专业验收工具相位仪检查。
七、油漆问题
主要问题是打磨不好，不光滑，有砂眼，墙体整体有波浪，以及开裂等。
打磨不好 砂眼 墙体有波浪
事实上，除了精装交付的房源外，还有不少毛坯交付的楼盘。相对于精装交付的房源，毛坯房源验收方法较为简单。
毛坯房源的验收过程主要有以下3点：
1、门窗：主要问题门窗划痕、破损、掉漆、，关闭后晃动、关闭不严、变形等。
2、墙地面：主要是开裂、空鼓、不平整等
3、渗水：主要检修口未拧紧渗水、地漏堵塞、坡度不好有积水等。
毛坯房验收除了以上这些还有其他一些需要注意的地方、比方门窗、下水、电路、房间方正度等等。其实验房的最终目的，就是要把原房问题让房企处理完善，这样才不会影响到我们后面的整体装修施工。
