锦粼府+璟隽公馆跑盘:年后突然走红的市北铁路盘,水分有多大?

杭州跑盘老司机

2019-04-14 23:54:48 ·用真实的视频讲述每一次跑盘的历程,做你买房路上最客观可靠的好伙伴。

导言

锦粼府和璟隽公馆,去年萧山市北板块里的一对难兄难弟,流摇选手;不过今年托市场回暖的福,倒也有了不错的去化。一方面,是新一轮土拍起飞赶得不少购房者慌忙上车,另一方面,则是锦粼府推出的高层小户型把总价一下从400万的级别压倒了300万内,对刚需友好了不少;再加上中介、电话销售们卖力的分销,让这两个铁路盘的热度一下子和坐上了高铁一样,锦粼府更是放出了上一期摇号已经全部卖光的狠话,可真是咸鱼翻身啊。

位置

坦白的说,锦粼府和璟隽公馆,算目前市北新盘里最渣的位置,处在萧山经济开发区的东南角,除了西面隔着通惠北路连接萧山城区,剩下三面,北面是工厂加农田,东面是铁路,南面是工厂加北塘河,想要周边面貌改善,可能还要再等上好几年。

不过,如果着眼于钱塘江南,锦粼府和璟隽公馆的位置,又还算过得去。我们早上8点在锦粼府门口用导航软件测算,开车,25分钟可以到世纪城,35钟可以到滨江区政府,而且沿途也没有特别堵的路段。生活上,锦粼府、璟隽公馆离萧山老城很近,到底瘦死骆驼比马大,市北的位置,还是比南卧、新街这些要好上不少。

地铁

锦粼府、璟隽公馆边上虽然有2号线、5号线、7号线三条地铁经过,可惜离得都不近。最近的是南面的7号线通惠中路站,步行距离约1.7公里,耗时25分钟,去西面的2号线建设一路站和北面的7号线耕文路站距离差不多,都是2公里出头,半小时左右的路程。这个距离,无论是自住通勤,还是指望地铁通了房子升值,都有点尴尬。 

配套

教育上,目前离两个楼盘最近的是萧山区市心幼儿园,不过,在锦粼府的西侧,璟隽公馆的北侧,规划了一个幼儿园,以后应该就是这个幼儿园了。小学的话,虽然还没交付的房子不能确定学区,但基本会是2021年9月前投入使用的市北东小学了,如果市北东小学没能如期投入使用,应该就会先去4公里外的信息港小学。这里,我也要DISS一下璟隽公馆的销售,我问学区的时候,从不正面回答,却一直和我强调离得最近的是北干的银河实验小学,为了卖房真是丧心病狂。

生活配套么,璟隽公馆南面就是一排修车店,洗车修车有着落了。至于买菜啥的,就全靠通惠北路对面天海阳光地带的底商了。不过,锦粼府、璟隽公馆离万象汇、银隆百货都不算远,开车15分钟内;看病的话,2公里外有一个三乙的浙江萧山医院

铁路与热电厂

实际看房,锦粼府和璟隽公馆,有两个迈不过的坎,东面的铁路和南面的热电厂

东面的铁路,有浙赣铁路、高铁和货运铁路三条,离两个楼盘最近处都不足百米。我们挑了相对安静的晚上9点实测,火车通过时,地面处最大是80多分贝,但是货车、客车、高铁加在一起,班次有点多,朝东的窗,基本不用打开了。

而南面的热电厂,我们跑盘的时候还是一直烟囱冒烟的状态,不过根据锦粼府贴出的文件,倒是有望在今年年底关停

锦粼府

和滨江集团的其他豪宅比,锦粼府无疑是个入门级选手,虽然有着一脉相承的外立面设计,可配套上,既没有招牌的露天泳池,也没有把售楼处改造成会所的打算,基本能拿来宣传的也只有现在商品房做的都不差的园林景观了,具体交付的样子现在不敢说,不过我们在新近交付的江南之星做了实拍,可以参考。

从各方面看,锦粼府都像是一个低配版拥潮府,同样新希望和滨江的组合,同样的市北板块,只是锦粼府位置更差,小区配置更低,交付标准也成了毛坯。不过,这样一来,倒是把门槛降低了不少,周末的售楼处,人气很高。不过需要注意的是,同样滨江操盘,锦粼府的物业却是新希望的物业,减分。

锦粼府的户型,从89方到126方,看起来是相当的丰富,不过仔细研究,和拥潮府、翡翠之星这些滨江的户型大同小异,空间利用率高,但是动静分区、动线规划比较一般。我关注的是118方的洋房,置业顾问特意告诉我,以后会让楼上的业主签放弃部分公共绿地使用权的协议,底层的花园是可以保住了;不过因为是毛坯交付,装修的参考意义不大。

璟隽公馆

相比有滨江背书的锦粼府,新城璟隽公馆就真的是个弟弟。哪怕抛开新城在杭州负分的口碑,相信璟隽公馆会是一个良心作品,但光是全部高层的设计,和对面的锦粼府比,就已经让人提不起购买欲了;再加上对面锦粼府毛坯交付珠玉在前,璟隽公馆还要强卖你一个3000毎方的装修,这锦粼府要要摇号,真是全靠对手衬托啊。不过,实际走进售楼处,璟隽公馆的人气还是让我吓了一跳,足足等了6分钟才有置业顾问来接待,毕竟是中介带客、路上拉客、电话销售三管齐下啊。置业顾问加中介,人数比看房的还多,反正就在锦粼府边上,看一下也不会少块肉。

户型上,璟隽公馆现在推的是89方和公寓户型,大户型有,但还没动静,毕竟小三房都卖不动,出个更难卖的四房,不是打自己脸么?这么下去,我觉得可以熬到现房再卖,证明自己。

89方A1户型

89方A2户型

买不买

离锦粼府和璟隽公馆最近的次新楼盘是华瑞晴庐,3月份的二手房实际成交价在3万3上下,不过华瑞晴庐的位置,是要好不少的,地铁也在步行范围内。视线回归到市北的西南角,诚然锦粼府靠着滨江的加持和毛坯交付的低总价取得了不错的成绩,但要吹这里,我是拒绝的。自住,雷打不动的铁路加上前途未卜的热电厂,我是犹豫的;投资,位置更好价格却没贵多少的悦虹湾还在摇号,把钱砸在开发区是不可能的。平心而论,要是边上的中旅名门府、大名城华府有89方的小户型,锦粼府和璟隽公馆可能到现在,还是流摇两兄弟吧。

下期预告:之江板块中梁云都汇

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