确定不动产物权的归属以登记为准
即登记在谁名下就是谁的房产
那有其他导致房产归属变化的情形吗？
案例1
马小姐于2002年在本市购买了一处房产，产权证上写明由马小姐所有，而房款大部分则是马小姐的好朋友张先生所出。第二年，马小姐决定将该房产赠与张先生，并去公证处办理了赠与公证。但随后双方一直没有办理过户手续，而马小姐仍在该房内居住，房产证也一直在其手中。事过一年，张先生因病去世，其配偶拿着赠与公证书索要该房产，并要求马小姐办理过户手续，但此时的马小姐却因经济原因不想将该房出赠。
赠与公证，在法律上是否被认可？有明确的法律法规吗？
排名前列，符合法律规定的有效赠予是被法律认可的。应当满足以下条件：1、赠与人对所赠与的财产拥有合法的所有权。2、办理了相关手续：公民之间的赠与关系的成立，以赠与物交付为准，赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同将产权证书交付受赠人，受赠人根据受赠合同已占有、使用该房屋的，可认定赠与有效，但应令其补办过户手续。3、特殊情况是《合同法》排名前列百八十六条的规定：具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第二，公证本身不改变赠与的法律性质，只是加强其效力。
赠与后反悔是否合法?
赠与是赠与人单方面将自己的财产无偿赠与第三人的行为。除了《合同法》排名前列百八十六条规定的赠与外，在赠与成立前，赠与人均可以撤销赠与。但经过公证的赠与，其撤销也应该经过公证。
如果这起案例没有调解成功，马小姐是否需要付法律责任？
在本案中，赠与房产部分，马小姐不需要负法律责任。但其应当尽快撤销其公证赠与。但张先生为马小姐所付的购房款，一般而言，在张先生与配偶没有婚前财产的约定，该行为又发生在其婚姻关系存续期间的话，那么张先生所付的购房款有部分其实是涉及到无权处分的。而配偶现在的态度是不追认的，则马小姐应该退还该部分购房款。
正确的房产赠与的流程应该是怎样的？
排名前列，确定房产的原所有权人
第二，签订赠与合同，注意约定办理产权变更的时间、相关税费的承担以及房屋的交付时间。建议尽量办理公证文书
第三，缴纳相关税费，并办理产权变更手续
第四，办理房屋交付
案例2
1983年1月，蒋某振与余某芳登记结婚后共同收养蒋某(已成年)为养女。蒋某振原有住房被拆迁后取得安置房一套(本案讼争房屋，登记的所有权人仍为蒋某振)，应补超面积补差款1.9万余元。1997年11月13日，蒋某振、余某芳、蒋某、兰某卿(余某芳之女)达成家庭协议，约定：由蒋某承担房屋补差款，房产权归蒋某所有;兰某卿来此房居住照料两老去世为止。蒋某当即给付蒋某振2万元。2001年余某芳去世。2004年10月，蒋某振又与廖某会结婚，共同居住在该房屋，蒋某振的生活一直由廖某会照料。2006年6月27日，蒋某振立公证遗嘱：讼争房屋由廖某会一人继承。2009年10月7日，蒋某振死亡，廖某会办理了丧葬事宜。现廖某会无其他居所，仍居住在讼争房屋内。
后蒋某与廖某会对该房屋的权属发生争议，蒋某起诉，要求确认该房屋归其所有，并要求被告廖某会搬出。
这起案件中，当事人存在哪些法律问题？
排名前列，收养关系不成立，我国《收养法》明确规定：不满十四周岁的未成年人可以被收养。而本案中，蒋某被收养时已成年了。
第二，蒋某振与蒋某之间达成的应该是遗赠扶养协议。这是一种双务的、有偿的、附条件的协议。
被告的房屋继承是否合法？
如果蒋某振没有其他排名前列顺位的继承人，律师认为，廖某的继承是合法的
原告争取房屋继承是否合法？房屋补差款是否为有效依据？
律师认为，在蒋某既不符合收养的条件，又没有履行蒋某振的生养死葬的义务，其争取房屋继承权不会得到法律的支持。房屋不差价款可作为债权处理。
本起案件，正确的房屋继承流程是什么样的？
排名前列，确认是否有遗赠扶养协议，是否有遗嘱，若都没有，则确定法定继承人以及相应的比例，按照法律的规定予以分配或者倾斜性考虑。
第二，办理产权变更登记手续。
对于办理归属过户手续，需要注意：
1，确定房屋的权属争议状况。比如是否有抵押，查封，租赁，物业费等费用的缴纳情况。
2，若为买卖关系，需考虑购房人的购房资格。
3，明确产权变更手续及相关税费的承担。
4，及时办理产权变更手续。5，完成房屋的交付。
