越秀·星缦和润
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在杭州中心城区，有多久未见合院的踪迹了？
上一次合院上新，还要追溯到去年3月的钱塘云庄。当时它的13套合院，被富人们抢得七荤八素。今年首套二手房以2400万成交，单价冲破10万+，一年浮盈700多万。
此后城区的合院就此销声匿迹，连业界都以为它已成绝唱，直到车辆段上盖综合体——杭铁越秀·星缦和润横空出世。
这个总建面约48万㎡的复合型大盘，与上城区仅一路之隔，共规划2355套房源。除了洋房和小高层，整盘竟有289套宋韵合院！
要知道像云栖玫瑰园、凤起潮鸣的中式合院也就二三十户，江南里是76户，西溪雲庐也就150套，而且价格动辄千万。
星缦和润带来的这轮“合院饕餮盛宴”，总价却仅需约550万起！
这还只是它的第一个彩蛋。这个超级大盘内部还自带约4.5万㎡城市公园，还有大量久违的约89㎡三房两厅两卫洋房，总价门槛仅约240万。
仿佛一盏“阿拉丁神灯”，杭州中心城区各种失落已久的爆款元素，全都在星缦和润组装到了一起！
星缦和润大部分位于约9-15米高的车辆段盖板上，犹如一座“城市浮岛”。
从杨柳郡到天空之城，“上盖微缩城市”已是公认最有魅力的生活形态之一。但星缦和润在“巨人肩膀”上，又完成了两大迭代。首先，它是杭州第一个“中央公园超级上盖”。
要知道天空之城没有大公园，杨柳郡的公园则分散在东西两侧，定位更像“后花园”。只有星缦和润的公园嵌在项目中心，不仅“使用率”特别高，而且足有约4.5万㎡。
之前我去看过亚运村桂冠东方的中心公园，用地约1.4万㎡，已有种“旷野感”，星缦和润竟是它的3倍多！
星缦和润规划示意图
公园被诗意地命名为“风之谷”。在宫崎骏的同名动画电影中，“风之谷”是工业化灾难后，唯一未被“腐海”污染的净土。这座公园也被打造为无所不包的城市绿洲，落地12大艺术IP。
有草坪表演区“沐风集”，可以露营的“等风营地”，商业街“飞鸟集”，自带时间水幕的“恒爱星环”……
最酷的是“梦田”综合运动场，不仅有篮球场，还有6片网球场。其中一片还是法网标准红土网球场，杭州目前仅有3处！
星缦和润实景示范区
它就像一颗嵌在小区中央的“活力绿芯”，可以满足全龄休闲需求。
同时也是“人气配套中心”，沿公园设置了幼儿园、九年一贯制学校、文体中心、邻里中心、约2000㎡商业街……
住在这样的“高集成住区”，孩子每天都能“多睡20分钟”，自己可以结伴上学。
周末带帐篷下楼就能露营，邻里音乐会、亲子市集可以全年无歇，每天24小时被各种小确幸包裹。
星缦和润规划示意图
星缦和润的第二个突破，则在于它的容积率，竟只有约1.06！
比西溪雲庐（1.08）还低，接近观湖里（1.01）。是如假包换的“院墅级”容积率，创下了“上盖微缩城市”的新低。像天空之城容积率是1.4，杨柳郡要1.84。
所以虽然占地接近（都在约28-29万㎡），杨柳郡住宅有4800户，但星缦和润仅2355户，连它的一半都不到，“户均占地”特别大。
那爽心豁目的“公园低密感”，是所有“上盖微缩城市”都未曾有过的体验。
也正因超低容积率，才让星缦和润做出了杭州迄今第一个“上盖合院”。既无先例，也难再有后继者。
在古代中国，一直有“高台筑楼”的传统。贵戚权门都爱居于高处，俯视万物，寻求“天人合一”的意境。
星缦和润居于15米高盖板之上的合院，也能获得山地合院般的视野。一楼也有很好的采光，还因架高免去了防潮的困扰。
最戳中我的是，它还是少见的精装合院！
星缦和润合院效果图
要知道无论观湖里还是西溪雲庐，合院都是毛坯交付。漫长繁琐的装修，是很多富人最终空置排屋合院的主因。但在星缦和润，配点软装就能入住，非常丝滑。
而且按限价，星缦和润整体精装均价为28200元/㎡，最高单价不超30720元/㎡。若合院按3万多单价售卖，总价只要约550万起！
这是什么概念呢？在板块内部，此前高层限价24000元/㎡。按杭州限价系数，合院常是高层2倍，即它本该定价48000元/㎡。光是“限价倒挂”，就有1万多。
横向对比相邻的丁桥板块，洋房要34000元/㎡，叠墅更是已达47600元/㎡。也就是说，它的合院比隔壁的洋房还便宜！
星缦和润实景示范区
是不是很像当年的杨柳郡？同样一路之隔，当年杨柳郡也是比城东新城硬生生便宜了近1万……
若再放眼全杭州，性价比更明显：临安排屋合院都已要36000元/㎡，富阳、安吉基本都要七八百万。不仅“更贵更远”，而且多数还是毛坯……
无论哪个维度看，星缦和润都是杭州合院的“贴地飞行价”。
所以星缦和润一亮相，首先圈粉了一波准备买叠墅的改善客。
眼下杭州叠墅基本都要700-1000万，院墅感也都要“打5折”。星缦和润每套都有天有地，用更少的钱直接一步到位。
合院一共有约180㎡、200㎡、260㎡三种户型，均为地上3层，带花园+露台，预留电梯井，每一套都改善力十足。
约180㎡就做到了5房4卫，一层是客厅+老人房，二层双套房。三层是带走入式衣帽间+卫生间的大套房，还与独立大书房+露台相通。无论尺度感还是居住体验，都非一般叠墅可比。
星缦和润示范区开放后，涌来大批意向客户
最戏剧性的是，一位在钱江新城开公司的富豪，去年错失观湖里后，准备买套星缦和润“平替”观湖里。
在他看来，这绝非一时兴起，而是理智对比的结论：论通勤，这里距万象城直线仅约12公里，比观湖里更近（15公里）。走南面的留石高架转秋石高架，来往非常方便。（数据来源百度地图）
论环境，这里也不逊湘湖。星缦和润紧邻半山国家森林公园，与“南西湖、北皋亭”的皋亭山对望。皋亭山脚下，则是千年流淌的上塘河。
周边兼具秀美自然与悠远历史，一直是城北的热门游览景点。
皋亭山实景图
论配套，眼下湘湖仍略显单薄，不仅外卖数量有限，而且教育基本依仗民办的湘湖未来学校。
星缦和润一站式搞定学校、公园和各种吃喝玩乐，还有“有闲阶级”最爱的网球场。相比很多“冷冷清清”的院墅区，这里的每一天都活色生香。
最关键的是，观湖里总价基本近2000万，还根本抢不到。星缦和润只需它四分之一的价格，这么一比是不是特别香？
所以对很多城东和钱江新城的富人来说，接下来的“人生赢家两件套”，大概就是在钱二买套大平层住宅，再到星缦和润买套宋韵合院。
住在这样的城市合院，前一刻还在花园里和家人享受庭院时光，后一刻就能“闪现”钱江新城，欣赏灯光秀和摩天轮的魅影。
无论改善自住、5+2度假，还是退休养老、资产配置，它都能胜任。
不过最让人感动的是，在这“刚需边缘化”的时代，星缦和润还有一批珍贵的“约89㎡三房两厅两卫”洋房产品！
在杭州中心城区，如今100㎡以内户型都屈指可数， 89㎡更是仅一两个尾盘有售，随时“油尽灯枯”。而且它们都是2梯4户的中间套，北面书房正对连廊，私密性和采光都有缺憾。
只有星缦和润的约89㎡洋房是1梯2户，不仅南北通透，格局也是3开间南的“飞机户型”。卧室不会挤在一起，住起来特别体面。
而且它不是营销噱头——整盘“约89㎡三房两厅两卫”合计达736套，创下了近年的杭州纪录！
星缦和润效果图
因有合院的“价格平摊”，它必然低于28000元/㎡均价。若按27000元/㎡算，一套89㎡总价仅需约240万起。在杭州中心城区，这是“上盖微缩城市”中门槛最低的三房户型。
我一直认为，有两种“住过就回不去”的“不可逆住宅”。一种是科技系统住宅，另一种就是“上盖微缩城市”。
我认识很多杨柳郡、天空之城的业主，都感慨很难再置换到其他楼盘。“那种不出小区搞定一切的便利，至少可以让房价比周边溢价10-20%”。
数据不说谎。“手边买房”数据显示，杨柳郡近3个月网签30多套，是杭州5万级小区的最强王者。天空之城5月迄今成交近20套，在平淡的未科仍一枝独秀。
买起来很轻松，住起来很丰盛，卖起来“能见度”很高，这就是星缦和润的魅力。
星缦和润实景示范区
再加上它背后，还有杭州地铁和越秀地产的“双国企”背书。杭铁是天空之城和杨柳郡的深度缔造者之一，越秀已在全国累计开发70多个泛TOD项目，打造星缦和润可谓驾轻就熟。
比如他们现在就在接洽杭城优质教育集团，星缦和润的九年一贯制学校，或许还藏着一枚彩蛋。
除了约89㎡，星缦和润还有约105㎡舒适三房，约115㎡、约135㎡改善四房等主流户型。因为“微缩城市”的加持，它们都比同类产品多了一层迷人光晕。
在越来越追求“确定性”的当下，像星缦和润这样的区域头部大盘，价值也愈发醒目。
在我看来，星缦和润可以列为“2023年非常值得期待”的楼盘。
随着行情分化，如今的红盘通常只是“某一群人的狂欢”。IFC是A类人才和顶格社保特供，小河云庄是杭州老钱专属。只有星缦和润，能适配如此广谱的购房者。
无论你是手握两三百万的新杭州人、预算五六百万的改善中产，还是身价千万、但心藏“城市合院梦”的高净值人士，都能在星缦和润找到答案。
星缦和润“沐风节”实景图
周末的夏夜，风之谷举办了一场浪漫的“沐风节”。
户外交响乐团在草坪舞台上奏起悠扬音乐，情侣们席地而坐，孩子们依偎在妈妈怀里安静地聆听……
专栏作家若昂·德让在《巴黎：现代城市的发明》感慨：巴黎给游客带来别样的体验，令人们遐想现代城市的无数种可能性。
在星缦和润，生活的无数种可能性已经提前上映。
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