1、远不止“能买VS不能买”这么简单
近日，自然资源部近日下发文件，明确表态，小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。紧接着，广州落实国家的政策，祭出了三条红线：
小产权房一律不予确权登记
城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记
严禁通过不动产登记将违法用地合法化
这几天，媒体铺天盖地地报道，小产权房彻底凉了，小产权房被叛了“死刑”，买了小产权房就“砸在手里”了。首先亮明观点，由于产权的缺陷，原则上不建议买小产权房。不过，正所谓“外行看热闹、内行看门道”。国家的这个政策，远不止“能买VS不能买”这么简单，要看清楚政策潜藏的东西，这对我们判断政策的初衷和效果，甚至分析整个楼市，都有非同小可的意义。
其实，小产权房，严厉打压、“不能转正”，一直是国家的基本态度，从来没有改变。但是，类似深圳和广州等珠三角城市，过去十几年小产权房规模不断增加。即便政策高压、每年有拆违任务（网上有很多图片，说今天政府又拆了哪里的小产权房，以儆效尤），但是广州目前有400多万套小产权房，深圳有500多万套小产权房，占存量住房的比例，都达到了50%以上。
大家都知道，过去十几年是楼市狂飙突进最猛的十几年，小产权房能占到存量住房的一半，意味着她也在静悄悄演绎着自己的繁荣（即便政策不待见）。可见，政府推动的城市化路径，与市场推动的城市化路径，并行不悖。就像调控打压下，楼市一样繁荣，小产权房也有极强的生命力。
2.小产权房，一个极其特殊的物业
首先，这里分析一下，小产权房的几个特征，然后看看它是怎么来的，然后才能知道未来会怎么走向。小产权房，有几个特征（以深圳为例）：
·建在农村集体土地上。宅基地或集体建设用地上都有。
·小产权房有合法边界。一般，农民在自家的宅基地只建一栋，政府承认的面积不超过480平米（4层*120平米，以深圳为例）。但是，农民会加建或扩建，超过480平米的，就成了违法建筑（也是小产权房）；即便没有超过480平米，但卖给了城里人，也叫小产权房，也是不合法的，也不会给登记的。但是，若卖给村集体的人，就不叫小产权房了，它是合法的。
·大多数是违法建筑。符合一户一栋（不超过480平米）的，是合法建筑，超过的就是违法建筑。这些年，房价上涨快，城里人知道炒房，农民也不傻，他们建了很多违法建筑。
小产权房怎么来的？小产权房的规模是怎么变大的？
1、城市扩张快，没有财力对被征地农民及时、足额补偿。于是，绕开集体土地，扩展城市边界，出现了“城市里的村庄”。
2、农民没有变成市民（因为没有社保、没有工作，或只会种庄稼），只好种房子。
3、恰好，大量人口迁入城市，没有住的地方，或房价太高而买不起，就租农民的房子。
4、一户一栋不够了，加上房价上涨刺激，农民加建、扩建房子，就出现了握手楼。
5、城市化摧枯拉朽，村集体传统业务瓦解，也只好建统建楼（村集体的小产权房，区别于村民宅基地上建设的小产权房），或者搞工业园区（“村村点火、户户冒烟”）。
6、城市商品房价格越来越高，仙及鸡犬，农民觉得房子要涨价，也开始建建设更多的小产权房。但没有钱加建、扩建，也没有能力建设，就联合开发商（一般是包工头）一起来建设，有一部分就要拿出来卖。
7、市民买不起商品房，见到有“兜售”小产权房的，就买小产权房。
3、小产权房，为何屡禁不止？
政策说了，小产权房是违法的，近些年确实也拆了很多，但如果计算“累计新增-累计拆除”，很多地方依旧无视法律，仍然在建小产权房。反而，如果回顾过去的小产权房政策，就会发现，很多购买小产权房的人存在侥幸心理：一是认为政府虽然在不断加压，但是先小后大；二是认为大家都建，法不责众；三是认为政府会既往不咎，罚款确认（赎买）。所以，凡是胆儿大的农民，一开始加建、扩建了很多，尽管被确认为违法，但后来罚点钱，也就没多大事了。这给大家一个信号，饿死胆小的，赶早的都没事，大家都干就没事。
历来小产权房一般都是农村集资自建的，这在政策上不合规也不合法，所以政府干预是必然的。随着城市规划更趋向合理、科学，小产权房随时都面临被拆被拆的风险。不过，针对小产权房的整改，政府面临的困境也不少。比如，城市化一开始时，补偿无法及时到位，这会引发村民或者已购小产权房的业主的一些抗性。
事实上，避开了和农民、村集体直接谈判，客观上纵容了农民“种房子”，或者说默许农民靠种房子生存和发展，有时候或许能代替政府对农民市民化的成本补偿，但这并不是长远之计。你想，这个时候，原来已经种下的房子（大多是是违法的），拆起来并不容易，政府需要考虑很多层面的影响。再说了，现在房价这么高，城市生活压力这么重，再去拆的话，不管是欠账的补偿，还是拆迁的费用，或市场的预期，都让成本高得吓人。
所以，大家看到，广州和深圳拆迁成本居高不下，某某村拆迁，动不动就诞生多少个“亿万富翁”。现在，国家强调“稳房价”，高房价还要徘徊，对于新市民安居，小产权房就重要了。笔者之前写过文章，《深圳“低成本”是怎么炼成的？》。其中就指出，深圳一半房屋是区位好、价格低廉的“保障房”，深圳的竞争力能不强吗？
4、没有红本，仍然有人趋之若鹜
其实，广州、深圳乃至珠三角都一样，之所以成为人口流入最多的区域，就在于有海绵一样的小产权房，随时可以供出来一大批低成本的住房。经过十多年的城市更新，这些房子拆的差不多了。而且，越拆房价越高、普通人越难以安居了。所以，广州和深圳，现在的主导思想是不拆了，搞综合整治，发挥其积极作用，未来可能将是珠三角最宝贵的历史文化遗产。不过，随着城市的发展，农民推进的城镇化路径，与政府推进的城镇化路径，终究还是要齐头并进。
很多小产权房，目前留下来且占据了城市比较核心的位置，给了一些人一种购买从众心理，认为大家买肯定没事。关于这点，大家一点要明确：确权（发红本）就别指望了，但若自己住，也许短期不会有太大的问题。也有人想买，私下里交易也很多，这个风险一定要去评估。虽然经过综合整治，这些房子尽管违法，但未来可能短期不会拆了，环境也还会变好，但是笔者不鼓励大家去买、去投资……
最后，再回到一开始，和大家讲讲，为何国家和广州市要出这个政策，这是因为，按照国家不动产统一登记的要求，2020年底要完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记。近期，社会上有传言称，借这个登记的机会，小产权房是否会“转正”？这还有待进一步商榷，笔者不敢妄加评论。大家想想，如果可以转正的话，70亿平米左右的小产权房，规模是商品房的近1/3，这岂不是高房价头上的“达摩利斯之剑”。所以，自然要告诫一下，别指望登记来转正了。另外，未来大城市都要旧改了，重申不能转正，旧改成本也会低一些。
来源：李宇嘉地产笔记
