前几天，一位中原某二线城市的读者后台留言，2019年他想买房，但是听到一些专家说楼市可能崩盘，于是拿不定主义，来问我的建议。
我很坚决的告诉他，只要钱够付首期，每月按揭完，还能生活，就可以下手。
至于专家嘛，都喜欢讲些吸人眼球的话，反正他们又不用为结果负责。
你稍微留意一下就会发现，每年都会有专家出来，大肆宣传楼市崩盘论，可最后呢？房价还不是始终坚挺？
所以，先给出我的结论：
近5年，三四线以下城市不确定性较大，但是一二线核心城市的房价大幅下降的可能性不大。
给出结论后，良叔再慢慢的论证。
01
房价为什么降不下来？
1.1 从中国社会变迁的角度
中国这几十年，一个最重要的任务，就是完成城市化变迁，这是由农业化社会向工业化社会转型的一个重要标志。
说白了，人们要扎堆涌入城市，把中城市变成大城市，把大城市变成大都市。
这些人进来后，是要安家的，是要生小孩子的，这都是房产需求的原始动机。
2000年到2016年，是深圳房价增速较快的阶段，而这个时间段，也是深圳学龄儿童数量增长较快的阶段，超过了300%，在全国排名排名前列。
在一个城市文明体系中，教育举足轻重，购买学区房，也就成为有能力家长的不二选择。
所以，从这个角度来看，房价持续攀升，是城市化进程的副产品，两者是同频的。
这也是支撑中国房价的宏观动机，这动机什么时候消失，要看城市化进程什么时间结束。
这绝不会是一个短期的事。
1.2 从经济学角度来看
良叔专业修的就是经济学。
说实话，经济学的多数概念都是在真空下的推演，实际应用价值不大，但有一个概念却在现实中特别有效，那就是：
【供求关系】
供求关系很简单，需求量大，货源少，自然奇货可居，价格不菲，这是千古不变的道理。
之前说到城市化进程使得住房需求量激增，那么政府为什么不多划拨些住宅用地呢？
增加了供应量，价格不就自然下降了吗？
那是你想的太简单了，大城市要先有那么多产业，才能支撑那么多的外来人口，而这些产业都是要占用地的。
用地一般分为住宅用地，商业用地和工业用地。
就像一个蛋糕，这块多切些，那块就小些。
作为一个城市管理者，首要任务提拉动GDP，在商业用地和工业用地的投入，是最显而易见的办法。
不仅能直接刺激税收，增加财政收入，还能解决就业，打造城市名片等多种功效。
这种组合效应，会吸引更多的外来人口，供需不平衡被进一步拉大，住宅土地也才能买更好的价。
而且中国还有一个神奇的规定：耕地红线。
全国有18亿亩的耕地红线，而且，北上广深这些大城市都有这个红线，比如上海就是18万公顷的红线。
这个底线是不能碰的，这也是住宅土地紧缺的另一个原因。
所以，通过以上的论证，你应该明白，一二线城市的房价，并不是泡沫，而是一种正常的供求关系。
1.3 从保值角度来看
首先，谈谈货币增发问题。
货币每年增发，已经是个不争的事实，而且从多种迹象来看，2019年还会持续。
简单来讲，货币增发就会导致货币贬值。
但是，你有没有奇幻的发现，这么多年的货币增发，虽然带来了一定的通货膨胀，但是食品、医药等商品价格增长的速度，并没有赶上增发的速度？
也就是说，这些基本还在老百姓接受的范围内。
经济学家许小年，曾说过，国家增发货币，最害怕这些热钱留入食品、药品等民生领域，因为这些领域的恶性通货膨胀，会引起社会动荡的。
所以，怎么办？
那就挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场。
这个坑的另一个名字就叫做：房地产。
所以，国家用这个坑抵御流动性，个人则可以对冲货币贬值，各取所需。
其次，谈谈投资渠道问题。
良叔在深圳二十年，见识过各种投资神话，有抄股票的，有抄期货的，有做私募基金的，有做P2P的，还有做空气币的。
各路大神粉墨登场，往往没多久便无影无踪，风光到最后的，只有投资房地产的这一种人，也只有这种人才能闲庭信步，把自己的余生浪费在美好的事上。
在中国，个人投资者一直没有较好的投资渠道，所谓的海外投资，对大多数人都有很高的门槛，所以千军万马只能挤那一个独木桥。
这也推动了房价的高涨。
当然，国家对炒房行为已经采取非常严厉的措施，也是对刚需购房者的保护。
1.4 从房产税角度来看
大众一直认为房产税会影响房价的走势，但还真不见得。
首先，国家一定会对房产税非常慎重，什么时间推出还是个未知数。
因为房产税属于“存量税”，这在我国税收中很少，原因就是征收成本太高。
中国更多的是“流量税”，比如公司利润税，个人所得税，这些税收的逻辑是，你刚刚在外面赚了笔钱，这时你得给国家交点。
而“存量税”呢？则是从你现有的口袋里，硬掏出点钱分给国家，那感觉能一样吗？
凡是这种税，国家都会特别小心，左右权衡。
其次，房产税的征收也存在很多复杂情况。
我说个简单的例子。
深圳梅林一村，一个三居室，房价接近千万，可那原本是福利房，是分给一位国有企业职工的，那人退了休，没啥收入，只靠退休金过活，可这房值这么多钱，让他缴高昂的房产税，合理吗？
类似复杂的情况很多，国家必须要考虑清楚解决方案才好执行。
最后，从上海和重庆的试点情况看。
两个城市都没有因为房产税，而导致房价大幅下跌。
而且，两城市的标准是人均40-60平米的减免线，税率0.5%。如果全国推广，应该离这标准也不远，这样下来，首套房基本不用纳税，刚需购房不受影响。
就算是改善住房，也能承受起这了了的税务，或者变相成为租客的负担，所以对房价的影响非常有限。
02
购房的两个原则
花了那么多文笔论证房价下跌的可能性不大后，如果你准备在2019年购房，可以给你点建议。
最近良叔看了一本书，名为《城里的房子》，作者为北京大学的徐远教授。
他在书中提到两个原则，我觉得很接地气。
分别为：先上车原则和稀缺原则
2.1 先上车原则
徐远教授把中国的经济，比喻成一列奔驰的列车，一个个大中城市就像是一节节的车厢，买房就像是买票上车。
你要做的排名前列件事是先上车，买不起豪华卧铺票就先买站票，以免被列车抛下。
人们常犯的错误是，想要一步到位，买个面积够大，位置也好的房子。
总是挑来挑去，结果列车走了，他还愣在那里。
正确的做法是，先买个的小房子，随着小房子的增值，再找机会换大的。
这样上了车，跟着列车一起前进了，就不会被抛下。
良叔有个朋友，就是被“一步到位”的思想所害。
10年前他手里有200万，总想买个复式，把父母接来一起住，可钱不够。
我劝他先买个小房子，再慢慢折腾。
他不听，想着自己再努把力，把钱赚够，甚至幻想房价会跌到他能承受的范围。就这样错过了较好的时机。
后来，他把钱投入了股市，希望搏一把，实现自己的复式梦，结局不用说了......
2.2 稀缺原则
什么是稀缺原则？
是指，不要只考虑价格因素，在自己能承担的范围内，选择稀缺资源的市中心的房子。
买房的过程中，人们经常面临两种选择：
买市中心的小房子？还是买远一点的大房子？
正常情况下，小房子虽然小，但是因为在市中心，价格还会贵一点。
这个时候，你要记住稀缺原则，因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。
这些资源带来便利，房子才值钱。
远郊的房子，面积虽然大一点，但是不便利，价值自然不如中心的房子。
当然如果预算不够买中心的房子，可以选地铁沿线的，交通的快捷可以部分代替城里的各种便利。
选房最重要的是什么？
除了位置还是位置，那些位置好的房子，标价虽高，但是升值更快，这也是良叔所观察到的一个真相。
03
买房时的三个建议
《城里的房子》一书，还提出3个具体操作准则，分别是：
少付首付、延长贷款期限、尽量选择公积金贷款。
排名前列，要尽量少付首付，多用贷款。
一般来说，购房应该付一个在允许范围内较低的首付。
这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀。
如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。
第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。
这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。总之，是把支付时间延长。
第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，这样可以省很多月供。
按照目前的利率水平，20年期100万元的贷款可以节省1000元左右的月供。
如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的“纸面财富”。
来源：良大师
