10年后,房子“贵如钻石”还是“便宜似白菜”?

搜狐焦点荆门站

2019-10-23 09:37:19 ·搜狐焦点荆门站

简单回顾过去20年楼市的历程,可以用四个字来形容:

一帆风顺。

从1998年房改开始,我国新开工住宅套数快速增长,1998年还不到200万套,在2013年,已经达到了1400万套,在2018年,销售面积达到了17亿平米,按100平米一套房,一年时间,卖出去的期房就达到了1700万套。

城镇住宅存量已经达到了276亿平米,人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。

房子越来越多,屋子越来越大,居住条件的改善,可以用“光速”来形容了。

与此同时,房价也水涨船高。

1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。

总之,没有任何一个行业,能像楼市这样汇聚如此多的资金,数百亿营收的开发商像不要钱一样“批发”出来,手上没几套房子,亲朋好友聚会都感觉低人一等。

那么,在下个10年,房子会依然“贵如钻石”还是“便宜似白菜”?房子会像黄金、钻石一样保值,还是变得“一文不值”?

我们可以从以下两个方面来考虑。

第一,人口形势的变化。

万科老总郁亮曾经说过一段话:房地产分析的背后是人口分析。根据万科测算,我国城镇主流购房人群(20岁至49岁)人口增量已过历史高点,2011年至2015年这一增量曾达到4300万人,2016年至2020年将降为1300万人,2020年后预计有很大可能继续下降。

20岁到45岁,这是国内龙头房企对购房客户群体的定义。

想想也是,20岁的年轻人急着买婚房,35岁以上的中年人想换大房子,儿子的学区房有没有着落?老旧小区环境太差想换房?想从县城去省会,想从小地方到北上广开眼界?想在大城市中扎根?只有买房这一条道路。

但是,正如郁亮所谈到的,主力购房人群必然会随着时间流逝而逐渐减少,这个减少的过程可能很缓慢,却是大势所趋。

民生证券研究所近日发布的数据显示,中国25-44岁人口数量,在2015年达到顶峰后,进入了下行轨道,正因为年轻人口下降,也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

报告还做出了预测:2015至2025年,劳动力每年减少375万人,2025到2030年,每年减少500万人。2030到2035年,每年减少960万人。

简而言之,过去20年是增量购房者爆发的20年,需求大,房子少,房子越来越贵理所当然,未来这一群体逐步减少,房子虽然不会落到“便宜似白菜”的地步,但对绝大部分城市来说,不可能像现在这么值钱。

第二,房地产行业地位的变化。

房地产行业的地位这些年水涨船高,如今我们的房产市值已经逼近了300万亿元,根据经济学家梁中华的测算,居民六成以上的财富跟房地产有关,按申万一级行业来划分,23个行业中,有12个受房地产直接影响。

也就是说,是房地产在扛着其他行业一起发展,没有这么多房子卖出去,就没有装修、家具、家电、建材、施工、固定投资的规模扩大,乃至学校、医院、商场等配套设施,也要依赖房地产所带来的人气。

但是,未来10年,房地产不会再捆着其他行业往前走。

拿今年来说,我们看到“旧改”推进的如火如荼,根据测算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,若改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元,高于“棚改”减半导致的资金缺口。

老房子的整成“好看”又“好住”,既带动了工程建设的大量投资,又能代替大拆大建的房地产固有模式束缚,可谓是一举两得。

还有,租赁房市场今年也取得了长足进步。

根据不完全统计,下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市,相继出台住房租赁新规。

其中既有租赁房源的规范细则,也有对租房者的补贴,无论是力度还是频次,都比以往高出不少。

还有个消息值得注意。

据10月16日证券时报消息,深圳推出全国首个稳租金商品房租赁试点项目,该项目为248套带装修商务公寓,基准租金标准暂为每平方米每月110元,具体租金还会考虑楼层、朝向等因素来确定,物业管理费为每平方米每月4.5元,重点在于:租金年涨跌幅不超5%。

假如此类租赁房源得到推广,旧有的土地招拍挂、预售制、按揭买房同时并行,就能够给房地产找到更合适的路子“软着陆”。降低居住成本的同时,房地产行业的地位也不会像如今这样举足轻重。

因此,10年之后,考虑到旧改、租赁房等因素,房子不太可能“贵如钻石”。

这两个思考问题的角度,是房地产行业所面临的宏观形势,但是,决定房子贵重与否的,除了人口和行业之外,城市、区域、地段同样重要。

经济学家李奇霖给出了答案:

“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”。

他指出,2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人,据预测,到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。目前,长三角城市群已经是中国发展最为成功的城市群之一,在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万,占全国人口的11%。

珠三角也是如此,2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万,GDP总值达到了75710亿元,人均GDP则达到了12.46万元。

很明显,哪里能赚钱,哪里有商机,人口就涌入哪里,这是经济发展的规律,也是楼市未来的必然路径,在主力购房人群不断下降的未来十年,也只有这些地方的极少数城市,才能勉强担得起房子“贵如钻石”的称号。

而我们要知道的是,全国有300多个地市,数千个县城,近4000个新城区,那些只见楼房不见灯的房子,变得“一文不值”,丝毫不奇怪。

有“中国首善”之称的“玻璃大王”曹德旺,也在近期表示:劳动力成本太高,问题还是在房地产。如果房地产的问题不解决,还是盖那么多的房子,所有银行的资金、劳工等所有的资源都会流向房地产。削减不应该的、虚假的投资,不搞那么多的房地产,大批的劳动力就剩下来了。

这一番话可以说是“一语中的”,也正是目前楼市调控正在做的事,要改变房地产行业的地位,就要靠旧改、租赁房、集体土地入市、房贷利率挂钩LPR等创造性措施,用“润物细无声”的方式慢慢转变才行。

虽然这不是一朝一夕就能解决的事,但我们应该看到,改变已经发生了。

来源:蓝白观楼市

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