报告:独居分布将聚集化 一居室有超3000万套供应缺口

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2021-06-18 15:56:56 ·发布最新楼市资讯,直击房地产焦点。

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近日,贝壳研究院发布《新独居时代报告》(以下简称“报告”),报告指出,根据此前国家统计局公布数据,初步预测到2030年独居人口数量或将达到1.5-2亿人,独居率或将超过30%,其中20-39岁独居青年或将从2010年的1800万增加到2030年的4000-7000万人,增长约1-2倍。这一数据与近期公布的全国第七次人口普查结果显示的人口结构变化趋势相一致。

全国第七次人口普查结果显示,平均家庭规模较10年前减少了0.48人,选择独居的人口数量增加。但多个数据显示,与此前不同的是,独居人群构成已出现明显变化,在此前的“孤寡独居”上增加了“城市青年独居”。

《报告》分析了目前当代独居人群的增长趋势、结构特征以及居住形态等多方面内容;并指出独居人口呈现年轻化、城市分布聚集化的等特征,2010年20-49年轻独居群体占比高达近5成,城市独居人群快速增加,近4成的独居人口居住在城市,近3成独居人口集中在独居人群数量top20的城市,到2030年独居人口数量或将达到1.5-2亿人,独居率或将超过30%。

《报告》认为,随着独居人群数量的攀升和年轻结构的变化,新独居时代正逐步到来。城市青年加入独居人群,他们所产生的需求驱动着独居时代的转变,新独居时代呈现出“聚集化、社交化、多元化”的特征——独居人群将向各城市群的核心城市聚集,主要集中在一线城市、重点二线城市等10-20个城市中;空间配套社交化,让独居者们一面享受独处,一面走向社交,他们独居但并不孤独;未来将产生多层次的独居产品和服务,覆盖不同价格水平的小户型住宅产品以及生活服务等,独居经济将获得快速发展。

独居人口数量的增加将带来居住空间的变革,居住市场面临供给、服务不匹配的挑战。结合独居人群变化的大背景,如果为选择主动独居的人群勾勒一个居住画像,追求居住空间自由和私密性,“聚集在一二线城市”、“青睐低总价、低租金小户型”、“居住体验品质化”、“社交需求要求高”等关键词频现。

《报告》指出,在旧独居时代,住宅产品和生活服务的供给以家庭需求为主。在新独居时代,将搭建围绕独居者需求的居住产业链,形成层次丰富的品质化独居社区,覆盖不同年龄段、收入人群的独居群体。

独居人群买房、租房扎堆 北上广深重“孤单指数”最高

据贝壳研究院研究,独居人群具有显著“地域聚集性特征”,其分布呈现“城市年轻,乡村老龄”,独居人群中,近6成的20-39岁独居人口聚集于城市,超5成的50岁以上独居人口分布在乡村。从城市独居人群来看,20~49岁是当前城市独居的主力人群,占比高达64.2%,并且城市独居人口中,20-39岁群体占比近五成,他们的独居状态一般会持续较长时间。

《报告》指出,2010年中国独居人口TOP10的城市集中了中国近2成的独居人口,TOP20的城市集中了中国近3成的独居人口。从其增速上来看,2010年TOP10、TOP20独居集中度相较于2000年分别增长了4.5个百分点。2010年全国重点52个城市中,重庆、北京、上海、深圳、广州、东莞等一线城市和重点二线城市的“孤单指数”相对更高,独居人口数量最高;东南沿海城市独居率较高,东莞、深圳、厦门、中山、珠海和广州市独居率超过25%,其中,东莞和深圳独居率近40%。

根据各地已公布的七普数据,我国人群进一步向城市群核心城市聚集,北上广深常住人口快速增加,同时,2021年的15个新一线城市中,11个城市常住人口突破1000万。《报告》预测未来独居将进一步聚集化,2030年中国的独居人口将聚集在特定的10-20个城市中,这些城市将主要是一线城市以及对外来人口吸引力较强的二线城市。

图:2000-2010年中国独居区域集中度变迁

数据来源:国家统计局,贝壳研究院整理

事实上,独居人群对城市交通便利度、生活服务便利度以及是否具备医疗安全等保障服务的要求高,一二线的城市服务满足以上要求,引发特殊的“聚合效应”。

青睐购买一、二居室或租赁一居室 市场或有3000万套左右的供应缺口

据贝壳研究院测算,2000-2019年中国新增住宅累计约1亿套,根据经验一般新建住宅项目中的一居室占比为2成左右,即2000万套。而统计数据显示,2019年中国的独居人口近9000万人,相比于2000年的独居人口增长了约6000万人,市场整体供不应求明显。

图:2000-2019年房地产开发企业住宅竣工套数(万套)

数据来源:国家统计局,贝壳研究院整理

此外,《报告》显示,由于女性主动单身者、以及初婚年龄延迟离婚率高等因素作用下构成的独居人群外,有越来越多的不婚主义的单身者也选择购买独立住房,他们的购房需求首要考虑资产净值增加,以及对精致、舒适生活的追求,小户型也成为首选。

住房环境不将就 独居也要高配体验

独居人群对居住环境的要求比较高,未来品质化的小型住宅需求比较高。

《报告》显示,未来独居人群的需求集中于租赁市场,但根据贝壳研究院测算,如今机构化运营的长租房市场份额不足5%,尤其是分散式的住房租赁企业依托的是已建成的住宅,以家庭居住为主,一居室户型的房屋更少。

为了交通方便,很多独居青年居住在交通便利的老小区,他们租但不安居,不具有替换老旧家电的主动性。据调研,有62.0%的单身独居青年为家电老旧而困扰,却只有23.1%的单身独居青年通过购买新家居用品来替换老旧用品。

图:为家电老旧而困扰的单身独居青年   图:是否购买新家居用品替换老旧家具与家电

数据来源:贝壳研究院调研整理

贝壳研究院认为,对于自主购房者,他们会主动购置新家居用品来提升居住体验感,但对于租房者来说,他们并不具有这样的动力。

社区安全服务有待提高,尤其是独居女性安全感不高。受访的独居女性中,42.9%都认为自己深夜在社区中行走不安全。主要原因是一方面小区物业安保不到位,或是没有设置门禁,另一方面是社区灯光昏暗,防盗门损坏等,让独居女性没有安全感。

独居者伤病面临孤立无援的困境。独居青年在生活中不免遇到在家发生伤病却不能立马得到帮助的情况,数据显示有17.8%的单身独居青年就遇到了这种孤立无援的情况。

图:女性深夜在社区行走安全感    图:有无发生在家伤病,但无法立马获得救助的情况

数据来源:贝壳研究院调研整理

非市中心居住 社交需求与居住供给不匹配

此外,独居群体面临的社区服务、社区安全性等问题也有提升空间。另一值得注意的是,独居人群面临居住环境中的社交需求与居住供给不匹配的问题。

《报告》表示,单身独居群体相比于已婚群体对社交需求要求较高,他们需要通过社交丰富精神生活或“脱单”,但他们对租金承受能力较低,很多居住在相对偏远地区,社交场所无法满足需求。独居者因为一个人居住更加自由,不过,独居也让他们产生了孤独感,所以有49.5%的人通过找朋友聊天,31.7%人选择沉迷兴趣爱好,30.3%的人参加各种聚餐聚会来排解孤独,这也体现出独居青年具有较强的社交性。

图:单身青年社交服务与活动场所需求

数据来源:贝壳研究院调研整理

贝壳研究院认为,如何让独居群体居住生活不脱离社会网络、减少生活孤独感,需要全社会广泛关注和积极应对。庞大的独居人群面临着小户型少、缺少陪伴、安全隐患等问题,暗含着社会不安定因素,尤其是青年独居人群聚集的重点城市。由此建议,一是让独居人群“住有所居”,即重点城市布局小户型住宅,为独居人群提供小面积、低租金、品质化住房;二是让独居人群“住可安居”,推动形成稳定的住房租赁市场,提供多方措施保障独居者的居住安全,完善独居者的社区生活服务和社交配套。

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