近日，济南市房地产业协会发布2019年上半年济南房地产市场运行基本情况，上半年，济南市场走势基本平稳，库存基本平衡，区域库存分化明显。融创地产、万科地产、中海地产以99.33亿元、53.32亿元、49.51亿元分列上半年企业商品房销售前三名。
济南房地产市场走势平稳，区域库存分化明显
统计显示，2019年上半年，济南房地产市场走势基本平稳。从2019年上半年销售情况看，未出现继续下滑。5月份开始，市场出现一定降温。
上半年，济南楼市整体库存基本平衡，但区域库存分化明显。东部市场仍未完成平稳，调控效果并不巩固，仍存在房价异常波动的可能性。
长期来看，济南市房地产市场以刚性需求、改善需求为主，目前120-144户型销售占比超过40%，未来房地产市场整体仍将保持平稳。据了解，受年初降准等金融政策的影响，银行利率有出现一定下调，带来上半年销售出现短期升温。整体供求没有发生太大变化，供应量比较充足，短期升温没有带来全面市场的上涨，市场基本保持了平稳的状态。
近期，金融、信贷政策有收紧的趋势。随着下半年入市量增加，预判下半年销售将继续保持平稳。
从政策方面来看，作为房地产调控重点监控城市，济南将继续坚持“房住不炒”定位，为促进济南市房地产市场长期平稳健康发展，认真落实城市主体责任：一是在调控政策上保持连续性稳定性，做到稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制。加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。二是加快培育和发展租赁市场方面。根据中央财政支持住房租赁市场发展试点工作要求，作为16个试点城市之一，济南已成功入选2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。中央财政将对确定的示范城市给予奖补资金支持。未来租赁市场的发展将是房地产市场体系的重要组成部分。三是住建部门近期也将通过推行新版《商品房买卖合同》管理，通过规范销售合同管理，引导群众理性购房，强化企业合法经营，杜绝企业合同中存在的违规，以及通过签订附加条款损害购房者权益等行为，维护良好市场秩序。加强合同履约情况的监控监管，依法依规处理群众信访投诉案件，引导群众通过法律手段维护合法权益。四是加强房地产市场监测，及时预判预控市场变化。运用土地供应、市场监管、金融、税收等市场手段进行市场供需调节。五是加强信息公开和舆情引导，净化房地产市场舆论环境。促进房地产市场形成价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳的长期健康发展状态。
融创地产、万科地产、中海地产分列商品房销售前三名
今天，济南市房协发布2019年上半年企业销售系列榜单，榜单分为企业榜和项目榜。
从企业排行榜来看，商品房销售面积和金额的TOP10企业入榜门槛较去年同期有较大幅度下滑，TOP20、30的入榜门槛则呈上升趋势，企业的均好性有明显提升，大面积三房、四房的比例有较大提升。
解析一：住宅供应规模基本持平，商业办公下降明显
2019年上半年，商品房供应8.85万套，680.9万㎡，商品住宅供应3.79万套，476万㎡，住宅供应规模和去年基本持平，办公、公寓和商业的供应量分别为48.72万㎡、50.87万㎡和30.23万㎡，较去年同期分别下降40.1%、25.1%和42.9%。
解析二：商品房成交金额833亿元,商品住宅637.2亿元
2019年上半年，商品房成交7.86万套，657.17万㎡，成交金额833亿元，商品住宅成交3.62万套，457万㎡，成交金额637.2亿元。
解析三：改善型需求继续稳定增长，区域和项目的套均面积和套均总价分化明显。
2019年上半年，全市商品住宅的套均总价为176万元（包含章丘和济阳），套均面积126㎡，但从具体项目来看，不同区域和品质的项目面积和总价的差异较大，分化明显。
商品住宅项目销售面积TOP20项目中，套均面积超过130的有9个，占比达45%，大面积三房、四房的比例有较大提升。
解析四：商品房销售面积和金额的TOP10企业入榜门槛较去年同期有较大幅度下滑，TOP20、30的入榜门槛则呈上升趋势，企业的均好性有明显提升。
商品房销售金额TOP10的门槛从去年同期的24.4亿元降至18.28亿元，降幅为25%，销售面积TOP10的入榜门槛从去年同期的20.3万㎡降至16万㎡，降幅达19.7%。
解析五：各梯次的企业集中度与去年同期基本持平，市场格局保持稳定。
企业商品房销售金额TOP10、20、30、50的占比分别为47.02%、63.99%、74.79%和86.91%，与去年同期相比无明显变化。
解析六：销售金额TOP10的企业相对稳定
融创以99.33亿元的销售金额高居榜首，超出第二名的万科46亿元，中海位列第三，商品房销售金额为49.51亿元。万达文旅城单项目半年销售业绩达67亿。
解析七：新开项目业绩增长表现突出
销售金额TOP30中，去年下半年和今年上半年首开的项目有13个，占比超过40%，市场竞争日趋激烈。新开项目的货量充足且部分项目采取了低开高走的销售策略，为业绩冲刺提供了支撑。
解析八：新建商品住宅可售存量保持相对稳定，有小幅增加。
截至6月底，新建商品住宅可售套数约6.51万套，可售面积约878.0万㎡，面积去化周期约11.5个月。新建商品住宅可售存量的稳定对于巩固调控效果有积极作用。
数据来源：济南市房地产信息系统、市场调研
数据采集类型：商品房、商品住宅
1.商品房：住宅、别墅、商务公寓、商务办公、商业、储藏室、车位等所有物业类型；
2.商品住宅：住宅、别墅；
数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清、章丘、济阳，不包括平阴、商河。
研究机构：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心
