又到一年一度的年底时节，返乡置业再成热点。对于广大的年底置业者们来说，最关心的无疑是济南楼市，是否济南楼市也跟天气一样进入了冬天？听听权威专家怎么解析。
1.济南市场是否已经进入了“冬天”？当前的济南市场到底是啥情况？
首先呢，要明确一点，济南市场并未进入冰冻期。很多市场上流传“冰冻期”的说法有点言过其实，准确的说当前济南市场处于“横盘期”，低位盘整阶段。
我们从供求量价关系来看当前的市场特征：当前供略大于求的特征还是比较明显的，略显供需错配，一方面2017年的土地在今年半年陆续入市，或者即将入市，供应量较上半年和2017年充足许多；另一方面，在连续调控两年的基础上，市场成交量已经趋于稳定，购房者更为理性甚至产生较强的观望情绪，稳中有降的市场需求与当前供应充足的状态略显矛盾，这也是很多行业人士说市场遇冷的原因。
还需要注意的一点是，我们济南一直是以刚需支撑市场的，尤其是限购状态下，大量的改善再改需求都得到明显的抑制，而现在的状态是，高价盘、改善型项目产品较多，与刚需的需求和购买力有一定的错配。
从市场价格水平来看，进入下半年以来，尤其是四季度，市场上“以价换量”的趋势较为明显，比较直接的三种形式一是“首开底价开盘”，二是直接降价一次性探底，三是去精 装变毛坯，变相降价。开发商主动降价是市场自我调节的表现之一，降价已经取得了效果，部分项目的去化量得到明显提升。
所以从当前市场表现来看，不能说济南进入了冰冻期，而是处于低位盘整阶段，并且还将延续一段时间。
2.目前住宅市场的整体去化量如何，相比之前有哪些明显的变化？
刚才其实已经说到，当前处于市场低位调整期，市场调控进入常态化，市场成交量已经趋于稳定，购房者更为理性甚至产生较强的观望情绪，从近几个月度的成交量来看有一定的下滑，但开发商以价换量的手段也有一定成效，多个项目开盘加推去化率尚可。
3.当前市场购房时机合适吗？还有哪些合适的机会入场？
从出手购房时机来看，现在是比较合适的机会。我们经历过两轮调控，多个市场周期的自我调节，在市场低位调整期是比较适合出手购房的。尤其是今年，最后这一个月是开发商冲刺2018年业绩的最后机会，打折促销、特价房等一系列活动一定不少，有购房需求的可以考虑出手购房了。另外，明年上半年也有一定的购房机会，开发企业的经营难度仍然较大，在调控背景下，仍有低价促销的可能性。
4、打折促销活动是否会影响后续的房源产品质量？有哪些需要注意的？
开发企业在限价、又进行低价促销的时候，势必会压缩成本，以保证利润，这一定程度上确实给房子的质量带来了隐忧，这一点购房者一定要多留意。建议购房者在当前阶段购房，一方面要多注意当期项目规划，已经公示的产品细节，如果有可能也可留证，以备在交房时出现较大差距难以接受又无法合理诉求；另一方面，建议购房者多考虑大型开发企业的项目，他们的开发经验和成本控制能力都比较强，一定程度上能够弥补低价降质的缺陷。
5.解读并分析“有条件的购房者今年年底或明年上半年开业择机购房，观望很有可能会错失良机。”
今年年底和明年上半年有出手购房的有利机会。一方面年前开发企业冲刺业绩以及回款的压力较大，降价促销、底价开盘较多，前期观望的购房者不妨考虑出手购房。而2019年上半年，开发企业的经营难度仍比较大，市场还处于盘整阶段，价格难有上行的机会，也不失为出手购房的好机会。
之所以说观望可能错失良机主要是基于，济南城市发展阶段以及市场发展规律，一方面济南城市发展速度较快，人口导入能力加强，坚实的城市基础使房价不具备下行的通道 ，当前价格的回落调整不会一直持续下去，市场回归合理状态后，城市房价未来还将保持温和波动上涨的态势，所以建议当前还在观望的购房者不要过分踟蹰，该出手时就出手。
