购买二手房需注意哪七大风险,如何防范?

贝壳找房济南站

2020-04-07 17:01:42 ·贝壳,找房大平台,拥有全面、真实的房源信息,以及VR看房、房屋估价、智能推荐等业界创新技术,以为2亿家庭提供品质居住服务为愿景。业务涉及新房、二手房、租房、旅居、商业办公、家装等,为您带来多元专业的服务,全面满足您的居住需求。

二手房交易周期长,流程复杂,一不留神就会产生纠纷。贝壳济南特推送七大常见风险,助您提前做好防范措施,避免上当受骗。

购买二手房有哪七大风险?

购买二手房常见的七种风险

1.自行缴税风险

自行缴税导致的风险包括:

(1)购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等,一旦发现偷漏税行为,不仅税金会被无限期追缴,还会处以高额罚金,得不偿失。

(2)如果使用虚假税票,银行将会拒绝发放贷款。导致卖方无法收到剩余房款,购房人亦将因此承担违约责任。

(3)未来购房者想卖出这套房子时,税务部门会核查当年缴税记录,如有虚假,会导致房屋无法交易。

(4)根据《刑法》第二百零一条规定,偷漏税、伪造税票将可能导致双方承担刑事责任。

2.抵押查封风险

用房屋来抵押借款是很正常的金融活动,只要在办理过户前将借款还清并解除抵押,就可以正常办理房屋过户。但如果有隐藏的,没有在不动产权证书上体现出来的抵押,则可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即使签署了买卖合同,在过户前房屋仍可被债主查封。

3.放款支付风险

二手房交易中,如果买卖双方自行支付房款,很可能会发生纠纷。对于买方来说,最严重的损失莫过于钱房两失。

4.共有权人签约风险

房屋共有权,顾名思义就是多人共同拥有一套房产的所有权。《合同法》规定,未经全部共有权人同意,签署的合同是无效的。一般来说,共有权人的相关信息会在不动产权证书上的“共有权人”一栏中明确标注,但夫妻共有则不一定有记载。在实际交易中常发生配偶一方来签约,但另一方不愿配合出售,并主张合同无效的情况。

5.物业交割风险

办理房屋的交接时,会要求出售方将物业、供暖等费用结清。如不核实清楚,买方将可能为出售方的各项欠费买单。

6.连环单风险

A买B的房子,而B在卖房的同时要买C的房子,这种A买B,B买C的交易方式,就叫做连环单。由于连环单涉及多个交易方,包括不同的政府部门和银行等机构,容易因为时效问题导致钱款不能及时就位,或是购房资格不能及时释放,导致交易不能如约完成。

7.违约风险

违约,对于交易双方都会造成极大的损失,按照《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担违约责任,房产交易中,一旦违约,不仅仅是双倍返还定金那么简单,还可能按照房价的20%支付违约金!

如何防范二手房常见风险?

1.应对自行缴税风险

通过中介购买的二手房,应当在工作人员的协助下代为办理缴税,不可相信中介推荐的任何非法缴税途径。

2.应对抵押查封风险

(1)查看不动产权证书上是否有抵押登记章,并要求出售方签署《无抵押声明》。

已设立抵押的不动产权证部分图示

(2)有些抵押信息在不动产权证书上不会显示,需出售方配合到住建委核实。

(3)签约后仍然可能发生查封,可通过资金监管保障钱款安全。

3.应对房款支付风险

为应对房款支付风险,可通过资金监管来保障钱款安全。

什么是资金监管?

资金监管,又称为第三方监管,主要用于房地产交易,是指买家不把房款直接交付给卖家,而是让资金处于透明的第三方监管下。相当于我们在网购时用的“支付宝”,一个是货到了才付款,一个是房子过户了房款才到卖家手里。

资金监管原理图示

4.应对共有权人签约风险

签约时,需谨记:

(1)所有共有权人必须全部到场签约,如有共有权人不能到场而委托他人代办的,那么受托人需要提供经过公证处公证的《授权委托书》。

如果签约当日还没来得及办理的,建议将定金部分暂不交给出售方或将定金办理资金监管。

(2)如出售方已婚,签约时夫妻双方均要到场,一方确有原因不能到场的,要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。

5.应对物业交割风险

(1)签约时,要约定留存一笔物业交割保证金。如果在交割时发现有欠费,则欠费部分从保证金中抵扣。若无欠费,则如数划转给出售方。

(2)签约时,出售方应该携带物业费、供暖费、水、电、燃气等缴费票据,如果无法提供票据,购房人可以现场向物业公司、供暖公司致电核实,或约定时间到上述单位实地查询。

(3)确认各项费用无误后,买卖双方和经纪人应该在合同约定的时间一起到房屋内办理交接手续。验收无误后,三方签署《物业交割单》。

6.应对连环单风险

(1)如果是卖旧买新,并且是两笔交易都在进行中的,那么在签约时,应携带和上一家签署的房屋买卖合同,并着重注意合同中的付款节奏、过户时点等。做好本次交易资金方案,预留充足的办理时间,避免违约。

(2)如两笔交易均在链家进行,可以要求上笔交易的经办人同时到场签约,确认交易进度。

7.应对违约风险

为应对违约风险,买方应仔细阅读签订的合同条款中关于违约责任的约定。通过链家交易的,双方可以仔细阅读《房屋买卖合同》第七条及《补充协议》中违约责任条款,明确各种违约情况,审慎处理。链家同时推出了一系列服务承诺,以及《亿元保障计划》来保障交易安全。

链家《房屋买卖合同》第七条 违约责任条款部分图示

资料来源:《合同法》、《刑法》

链家经纪人沈俊逸对此文亦有贡献

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