3月份新房百城市场分析:调控效果初显,新房市场将退烧

济南楼市前沿

2021-04-12 13:47:23 ·发布最新楼市资讯,直击房地产焦点。

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3月新房市场如上月预期,出现明显升温现象,供应端亦开始发力,进入新一轮供应周期,新房市场蓄势待发。但去年年底市场的持续高热引发新一轮的调控潮,4月8日,住建部再次约谈5个热点城市,敦促其落实三稳目标,“扛起城市主体责任”,由此传达中央调控意志。从近期出台调控政策的情况看,此轮调控将是大范围的,且调控力度不减。贝壳带看认购指数周度数据亦可以看到,年初调控效果已经显现,近3-4周总体市场及城市群市场均出现明显的降温趋势,新房市场的升温势头将在短期内被遏制,预计4月新房市场成交量增速将有明显回落表现。

热点城市群在此轮热度上升过程中仍表现突出,其中长三角、粤港澳和北部湾城市群3月带看认购指数同比增长超过40%,但相应的,调控之下其近几周市场降温趋势亦较为明显。但从成交周期看,三大核心城市群在降温过程中成交周期仍明显低于去年同期,可见高能级城市在市场波动期更显韧性。

一、新房市场热度快速上涨,调控之下出现降温趋势

1、3月新房市场供应端触底反弹,但回暖速度不及去年同期。

如2月预测一样,新房市场开盘指数在3月出现反弹,亦如往年同期,市场从3月开始进入新的供应周期,进入回升通道。3月开盘指数环比回升154%,回升速度较快,但基数低是主要原因。同时从同比看,3月开盘指数仍有34%的缺口,当前供应端回暖速度不及去年疫情稳定后,年初强力的市场调控政策一定程度上影响了供应积极性。但预计短期内市场供应量仍将保持上涨。

图:贝壳新房市场开盘量指数(以2019年7月为基期)

2、新房市场热度反弹,但预计调控之下将在短期内降温。

供应量提升的同时,市场成交热度快速回升。3月带看认购指数同环比均大幅提升,其中带看指数环比翻倍,同比提升27%;认购指数环比提升88%,同比增长35%。带看和认购指数双双超越同期且达到2019年7月以来的最高值。但从带看认购比来看,与去年疫情刚刚稳定初期的同期相比下降6个百分点,但环比小幅增长,市场成交难度仍然高于去年下半年水平。可见新房市场客户仍保持较高的市场关注度,但随着调控政策的逐渐出台和落地,预计未来市场热度将有所回调,带看认购比指数或将稳定在当前水平。从周度带看认购指数看,近四周,市场经历了上升、触顶、回落的过程,虽然截止第14周仍然处于近32周一来的高值,但已经开始出现下滑趋势,可见调整控政策正在见效,市场逐渐降温。

贝壳百城价格指数保持稳中有升,3月环比增长0.7%,同比增长4%,整体发展趋势在预期之内。

图:贝壳新房项目均带看、认购指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房带看认购比指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房带看及认购周度指数(以2019年27周为基期)

图:贝壳价格指数(以2019年7月为基期)

3、成交周期稳定波动,大户型去化难度加大。

成交周期在3月再次回调,一方面政策调控之下市场成交周期再次拉长,另一方面从长期观察来看,成交周期的波动具有一定周期特征,市场稳定的情况下,成交周期将围绕均值波动。但今年市场调控预期长期存在,且力度不减,成交周期或将稳定在相对高值。3月成交周期同比仍略有缩短,未来仍有上升空间。

从成交周期结构上来看,3月90平米以下产品成交周期延续缩短趋势,市场刚需产品销售难度最小,而90平米以上产品成交周期均有所拉长,尤其144平米以上改善型产品成交周期环比拉长32%,亦高于同期15个百分点,调控之下大户型产品重新来到去化困难期。

图:贝壳新房成交周期指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房成交周期分面积段指数(以2019年7月为基期)

二、热点城市群新房市场快速升温,短期内将退烧

1、长三角、粤港澳和北部湾升温最快,哈长和中原恢复缓慢。

大部分城市群3月新房市场热度大幅反弹,重新回到上升通道,其中长三角、粤港澳和北部湾城市群3月带看指数同比增长43%、139%和128%,认购指数分别增长50%、76%和64%,市场回暖幅度最大。除此以外,京津冀、成渝和长江中游城市群带看认购指数亦保持同比10%以上增长。另,年初市场热度下跌幅度较大的哈长和中原城市群在3月带看认购指数亦有所反弹,其中哈长城市群带看指数同比增长28%,但是认购指数同比仍下跌18%,市场热度较去年年底仍有差距;中原城市群认购指数虽有57%的增长,但带看量同比下跌7%。同时,哈长和中原城市群开盘指数同比跌幅超过70%,在八个城市群中跌幅最大,可见其新房市场仍未真正复苏。

另,从带看和认购指数差距来看,长三角、成渝、粤港澳和北部湾四个热点城市群在此轮热度回升的过程中,带看指数回升量高于认购指数,预示未来此四个城市群价格上涨压力仍较大。

图:贝壳新房市场各城市群新开盘、项目均带看、认购指数(以2019年7月为基期)

从近八周各城市群的带看指数来看,粤港澳城市群表现突出,带看指数再次回到最高位置,其增速明显超过其他城市群。紧随其后的是长三角和北部湾。但从近3-4周的带看指数变化看,各城市群共同进入下降通道,市场降温,其中长江中游城市群相对保持稳定。预计短期内尤其热点城市群将保持降温趋势。

图:贝壳新房各城市群周度带看指数(以2019年29周为基期)

2、成交周期趋向稳中有升,核心城市群更显韧性。

3月多数城市群成交周期环比基本保持稳定,仅长江中游城市群成交周期指数环比明显拉长,京津冀城市群成交周期缩短。但从今年市场发展趋势判断,年初调控效果逐步显现,当前市场正在经历“退烧”过程,未来成交决策期或将拉长,成交周期指数趋向于稳中有升。从成交周期同比来看,以一线城市为龙头的京津冀、粤港澳和长三角城市群今年3月成交周期明显低于去年同期,高能级城市在市场波动期更显韧性。

图:贝壳新房各城市群成交周期指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房各城市群成交周期指数同比(以2019年7月为基期)

本报告数据说明:

本文数据全部采用贝壳重点监测100城市新房市场实际成交情况指数进行分析,其中包括一线城市4个、二线城市41个及其他城市55个,目标对当前市场特征进行分析,并对短期市场发展趋势进行预测,以辅助更加全面的了解新房市场走势。

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