四梯九户、黑卫、单面采光!这个新盘凭啥卖3w+?

发布时间2021-01-24 18:42:19

时隔12年,昆明一环内的翠湖片区终于要有新盘入市了,这个新盘就是位于西站立交桥旁的翠湖一品(备案名宸祥苑)。由于该项目周边仅直线距离1km范围内就有8所名校环绕,划片区就读的学校为文林小学和龙翔小学两所省级示范学校,因此翠湖一品一度被认为是昆明的“最强学区房”

除此之外,项目规划的小户型产品看上去极具性价比,虽然自2020年4月份过规后就再没什么动静,但项目还是一直备受本地购房者关注。

(翠湖一品售楼部)

上周,翠湖一品再次调规,有消息称项目今年内就会开盘,本周焦点君就实地踩盘,看看这个项目究竟怎么样?

翠湖一品位于一二一大街东南侧西站立交桥旁,东北边为建设路,沿项目售楼部门口的龙翔街往上走就是文林小学,项目街对面即为龙翔小学。

(项目区位图)

在交通上,项目门口即为一二一大街临近建设路、西昌路、东风西路等主城交通要道,出行十分方便,但一二一大街与西站立交桥经常会有堵车的情况。

(西站立交桥)

公共交通方面,附近包括133路、1路、10路、26路、65路、69路等十余条公交线路,通达全城,地铁1号线西北延长线(建设中)在项目旁设站(一二一大街站),并计划在2022年通车,目前最近的地铁站为地铁3号线潘家湾站,步行距离约1km。

推荐指数:★★★

小结:项目位于昆明主城区一环内,交通出行方式选择多样,但由于门口是西站立交桥,且一二一大街为单行线,交通环境比较复杂,因此时常会有拥堵,自驾和公交出行需要先考虑实时路况。

项目总占地约26.7亩,净用地面积约24.58亩,规划有4栋住宅及1.6万方下沉式商业(地下负一层、负二层),规划总户数390户,容积率为3.0,绿地率40%,共有607个车位。翠湖一品一期为“龙翔铭城”,为两栋住宅,现已交付入住。今年将要开盘的是余下的2栋、3栋、5栋、6栋,总层高为17-20层,单层层高3m,其中,2栋为四梯九户,3栋为两梯三户,5栋为三梯两户,6栋为两梯两户

(楼栋分布示意图)

2-3栋前区域规划为下沉式商业区域。

(沙盘图 彩色区域为下沉式商业)

推荐指数:★★★

小结:项目规划包括了住宅与商业,但由于项目占地面积较小,且地块形状不规则,因此规划也相对比较局限,楼栋分布朝向都不算理想

翠湖一品项目虽然小,住宅产品可选择的面积段却很多,据了解,光是100㎡以下的就有4个,分别为37㎡、74㎡、83㎡、85㎡。

虽然在今年1月12日新发布的翠湖一品规划变更中显示,已经将项目的2#楼部分小户型由2户合并为1户,即将标准层东侧原户型面积为37㎡的两户住宅合并为一户(74㎡),并因此总户数从457户调整为390户,但据销售介绍,项目依然还有37㎡的小户型产品

(翠湖一品调规截图)

而100㎡以上同样选择丰富,包括了103㎡、109㎡、110㎡、117㎡、133㎡、152㎡、189㎡、259㎡等8个面积段户型,其中189㎡、259㎡的大平层住宅位于5栋。

目前产品具体的户型图还没有对外公布,而项目销售也表示,由于390户住宅数量过少,翠湖一品很可能不会开放样板间

因此我们只能从现有的户型图资料来大概分析一下设计情况。首先是购房者最关心的最具性价比的37㎡小户型

(37㎡户型图)

这是目前昆明主城唯一的一个一室户型住宅,从户型图来看,倒也称得上是“麻雀虽小五脏俱全”,客厅连接开放式厨房,并延伸至阳台,可惜只有单面采光。由于厨房、客厅、主卧室均为相连的开放空间,一旦做饭可能会满室油烟,业主入住后要做饭的话,可能需要把阳台窗户打开,最好把大门也打开,形成对流以减轻油烟的影响。

卫生间做到了干湿分离,但由于没有窗户,采光和通风都谈不上,还得操心一下后期可能由此引起的潮湿发霉问题。

除此之外,尽管调规后抠除了部分楼栋凹槽处的建筑空间,增加了过道的采光通风,但从2#楼带夹角的楼栋设计来看,还有不少户型并不方正,甚至存在很多异形空间

再看看两梯两户的6#楼。

(6#楼规划图)

从规划图来看,6#楼的端户户型方正,依然是开放式厨房,餐厅与客厅分别位于入户门的两侧,中间的玄关区域正对面则留出了主卧的衣帽间,主卧为套房设计,卫生间干湿分离,总体来看,房间都有飘窗或阳台,但卫生间还是不可避免地会出现没有窗户的情况

中户则更加尴尬,从楼栋分布来看,采光面偏向东侧和西侧,整体采光并不理想

推荐指数:

小结:从目前的户型设计规划图来看,焦点君实在夸不出来,只希望之后翠湖一品公布的户型图并不是现在看到的这样,并且能够稍微考虑一下卫生间的通风问题

翠湖一品位于昆明主城翠湖片区,周边配套完善成熟。

(项目周边配套示意图)

首先是称得上强大的教育配套,翠湖一品周边名校非常多,项目直线距离1km内就分布了8所名校,包括云师大幼儿园、文林小学、龙翔小学、云师大附小、云师大实验中学、昆一中,云大附中等,几乎都是省级重点学校的校本部

(部分学校)

销售说,按照以往划片区来看的话,翠湖一品将会划分到文林小学和龙翔小学,并优先上文林小学

(文林小学)

(龙翔小学)

除此之外,云南大学、云南师范大学校本部也都与项目在同一条街上,距离同样不超过1km。

医疗配套方面,项目沿西昌路步行约15分钟左右可达昆明医科大学第一附属医院(云大医院),沿滇缅大道步行约15分钟可达昆明医科大学第二附属医院(工人医院),就医非常方便

(云大医院)

商业配套方面,街对面为版筑翠园商圈1km左右即为小西门商圈,加上文化巷这样的小型商圈,购物娱乐也都非常方便。

景观方面也无须多说,翠湖和圆通山动物园都是昆明主城区的标志性城市景观,从翠湖一品步行都在20分钟内。

(翠湖)

可以说,翠湖一品的各方面配套都是昆明主城区内的顶配

推荐指数:★★★★★

小结:地段、配套都非常好,尤其是教育资源配套,整个昆明的项目都很少能与之比拟,是翠湖一品的最大优势。

翠湖一品尚未开盘,但售楼部已经开放,据销售介绍,项目预计将在今年6、7月份左右开盘,具体价格还没有定,但预计将会在30000元/㎡以上

项目周边较近的项目有碧桂园翠湖映象融创春城書院,但同样都还没有开盘。其中,融创春城書院售楼部已开放,目前诚意登记中,预计开盘价格会在26000-28000元/㎡左右,碧桂园翠湖映象则进度更慢一点,目前售楼部还没有开放。

(项目位置示意图)

二手房方面,项目附近的二手房价格区间从15000-28000元/㎡不等,价格跨度较大,其中版筑翠园的二手房较贵,均价在25000-28000元/㎡。

(二手房截图 来源:安居客)

项目预计将于2023年年底交付,目前总体来看还未建至地面。

(施工现场)

1.项目周边配套十分强大,尤其是1km内8所名校环绕的教育资源优势非常明显

2. 项目周边交通网络四通八达,但是由于交通环境复杂,容易堵车;

3. 项目体量很小,只有4栋住宅,户型选择多样,但是没有样板间;

4. 从目前户型规划设计图来看,项目不少户型仅单面采光,还有户型存在异形空间,户型设计上会存在空间浪费问题

5. 相较于周边房价来看,30000元/㎡以上的价格略偏高

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