2020年的昆明楼市，改善型市场更为火热。
昆明锐理发布的历年物业成交价格数据显示，2020年上半年洋房价格明显上涨。
而锐理发布的昆明历年成交面积数据显示，相比2019年，2020年上半年热销面积呈两个极端，一是80-100㎡的小户型住宅成交量明显提高，二是250㎡以上超级大户型住宅有极大比例的涨幅。（两级分化明显的原因之前焦点君已经有过详细的阐述，详情看：楼市回暖，昆明越贵的盘竟然越好卖？！）
关于小户型，焦点君也写过不少文章（感兴趣的可查看近期的：昆明70㎡以下的迷你住宅盘点，最小不到50㎡！）今天焦点君重点说下明显拉动昆明整体房价上涨的改善型产品——大平层。
随着“限墅令”的执行，城市住宅进行了迭代升级，城市豪宅——大平层产品应市出现。因其资源“城市化”、功能“扁平化”、生活“私密化”、室内空间“家庭化”、配置“精装化”等优势，大平层逐渐成为新贵宠儿。
疫情之后，大波需要更大居住空间的改善型购房需求出现，相较于滇池沿线动辄上千万的别墅产品，坐拥城市核心区域，总价相对更低，但配套更加完善的大平层产品更契合大部分中产家庭的改善需求。
就昆明来说，经过四个阶段的发展，昆明的大平层目前渐成常态（详情看《从无人问津到人人追捧，大平层真的好卖吗？》）。目前开发较为火热的草海、巫家坝等区域汇集了大量大平层产品，是昆明新兴的“富人区”。
备注：因优越的投资和居住环境，近些年呈贡也涌现出了中国铁建山语桃源这类高品质大平层项目。
因为业内对大平层没有统一的界定，在昆明，超过160㎡的基本都会被称为大平层，但今天焦点君重点盘点的是被广泛定义的超过200㎡的“超级”大平层。
据焦点君不完全统计，昆明主城五区范围内在售、待售项目中有200㎡以上大平层产品的项目共12个。
从上表可以看出，受位置影响，昆明200㎡以上的大平层项目价格差异明显。坐拥滇池一线海景的精装大平层较高售价已达45000元/㎡，直逼50000元/㎡，而偏居经开区黄土坡片区的精装大平层仅11500元/㎡。
所以，楼盘位置和配套才是大平层产品最核心的竞争力。近期购房最为关注的碧桂园翠湖映象主要原因是项目占据一环边的黄金区位，有业内预测项目售价或将达到30000元/㎡。（题外话：有小道消息显示，碧桂园已经退出了项目开发，项目推进或将延后，目前项目还未开放售楼部。）
此外，开发商的品牌实力、产品户型格局、装修品牌、物业管理等也是购买大平层产品的购房者会重点考量因素，2019年大平层豪宅中国铁建·西派国樾就因占据了巫家坝头排区位、规划有优秀户型、配套全屋品牌装修等综合因素造就了销售奇迹：售价一度超35000元/㎡仍然一房难求。
需要特别说明的是，由于“超级”大平层面积大，总价不便宜，能达到这个购买力的购房者毕竟占少数。在昆明，有大波项目规划有160-200㎡的大平层产品，位置和配套也较为优秀，也值得广大改善型购房者重点关注。
焦点君有话说：随着生活水平的提升，人们对居住面积和环境的需求会不断变化，学校等硬性配套之外，现阶段“品质”“阔绰”“私密”“通透”是改善型置业者共同的诉求。昆明的“超级”大平层就因为契合了这部分人的需求而突破了昆明房价新高，但昆明房价“天花板”会随着楼盘品质的不断升级而不断被突破。
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