我猜想,大理可能会成为云南最不幸福的旅游城市!

昆明楼市深度报道

2021-01-06 13:49:59 ·网罗昆明楼市资讯,为万千购房者服务。

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「云南文旅志,要从大理开始说起了。」

如果不是今年受到“疫情”的影响,这两年的文化旅游产业真的太火了,尤其是云南。人流来了,经济带动起来了,大牌房企来了,连房价也抬起来了。

那云南的文旅产业哪里又火得最凶?

业内其实早已心知肚明:大理。文化旅游的火热是一方面,而更多的则是表现在文旅地产方面。

(大理)

这个近5年国内房价上涨最猛的城市之一、西部地区唯一房价上万的非省会城市,真的让人不得不关注。

从景点到地产,去大理究竟“玩”什么?

PART/11早先提到大理,大家最先的印象似乎是停留在古城、三塔、苍山、洱海、蝴蝶泉、风花雪月,大多是与自然景观有关联的东西,玩的是景点,大理的旅游业被推上“神坛”。接下来,大理民宿业井喷式发展,各式各样的风情民宿出现,像当时比较有名的电影《心花路放》拍摄地梧桐客栈。这些民宿扶摇直上,每逢节假日都能满房,这个阶段,玩的是客栈民宿

(大理客栈)

近两年来,旅游业已经成熟,而民宿却受限,人们最直观的感受应该是文旅地产如雨后春笋般出现在大理,换句话说,是以文旅为外包装,“地产”为实质的卖房模式席卷了大理

来看几组数据:

1、根据国家统计局发布的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据,自2017年4月以来大理房价连续上涨,直至今年2月(疫情影响)才出现持平状态,这么一算差不多连续上涨了近3年时间

2、虽然今年1-6月,大理新房价格累计上涨幅度仅0.7%,但2018年全年,大理新房价格上涨幅度高达18.8%,2019年全年,累计上涨15.4%。

3、再往前推,如今的大理房价,和2015年相比已经上涨近50%,是近5年国内房价上涨最猛的城市之一

4、2018年时,有段时间大理的二手房价一度要赶超昆明,(中国房价行情网数据显示,2018年5月昆明二手房均价11028元/㎡,而大理二手房价格达到11233元/㎡)。

5、再从均价维度来看,近日有一组数据,是关于今年6月至9月份全国新建商品住宅单月成交均价的,在这份平均房价超过万元大关的40座普通地级城市名单中,大理竟然上榜了,新建商品房平均单价为13380元/平米,排名18,成为西部地区唯一房价上万的非省会城市

这个时候,你要说去大理玩的是文旅地产?可能更准确的是:玩房地产投资。

大理究竟为何火?从何时火?

不少人会问,为什么是大理?大理有什么值得?

早期的大理,价值在于自然资源、气温气候、历史人文、名胜古迹这些先天条件。那个时候还没有太多的规划,沿洱海边都是客栈、民宿,没有规模规范,污水排放、洱海污染。众所周知,从2016年起,洱海边的客栈被要求整改,大理一度出现萧条的状况。

(大理客栈拆迁 图源:网络)

如果从房地产的角度来说,那个时候文旅地产流行风还没吹到大理。

开发就是以“卖地”,无规模的建设开始的,以本土开发商为首的开发,是“低品质”、“缺乏经验”,导致当时的大理房地产市场“乱象丛生”。最典型的就是当时的“无证预售”现象。

其实,房地产市场的这种情况并不仅仅村在于大理,早期的昆明也是如此,不足为奇。

大理真正高速发展,算是在2018年。

在2018年海南限购之后,很多旅游城市都受到了利好,其中云南最明显,云南中又以大理为首。

第一波:交通的发展。从高铁开通,大理确实受到了一波红利,2小时的高铁车程,促进旅游业的同时,也促进了房地产市场的活跃性。

第二波:品牌开发商来了。雅居乐、美的、万科、大华、融创、华侨城、绿城、恒大,悉数进入大理拿地开发。

第三波:投资客来了。逃离“北上广”的风一刮,以旅游业、自然风光出名的大理,有高铁、有品牌房企的大理,自然成为投资选择。

此时,大理的房价还不高、物价水平低,确切地说,比大多数旅游城市低得多。

(大理)

于是,大理火了,冲着文旅来的房地产商、投资客一下子铺天盖地,房价被抬上了史无前例的高峰,正如前文那些数据所示。

过快上涨的房价,大理也没能幸免楼市调控,但是2018年7月这次调控在业内人士看来,相比于其他城市限购限售等调控手段,略显“温和”,更多的是在规范违法违规行为,未涉及对投资性需求具有较大抑制作用的限购政策。这也就造就了大理房价的上涨一直持续到了2020年。

文旅地产,都是围绕着景区和洱海

大理的地产是如何分布的?来看看大理的城市规划,如今的大理,下辖10个镇、1个民族乡。以满江片区为核心,规划“一核、两景、三区、四片、五大产业、六大基地”,其中“两景”是苍山、洱海、田园等自然景观和人文景观;“三区”是大理经济开发区、大理旅游度假区、大理创新工业园区;“四片”是下关、大理、凤仪、海东。

(大理规划示意图)

基本上大理是围绕着洱海的西部、南部和东部三面发展,而往北是农田、村庄和曾经的客栈、民宿,景区也大多集中在北部,诸如双廊、南诏风情岛、小普陀、蝴蝶泉。

从文旅地产的角度来看,大理的项目主要分布在大理组团(海西古城)、海东组团。

大理组团:

区域简述:由于具有大理古城、崇圣寺三塔等旅游资源,该板块主要以旅游、教育、文化为主,项目大多是别墅、商墅,针对的客群也是“度假投资”,文旅地产居多。

楼盘:大理苍海高尔夫国际社区、大理耀鹏崇圣院、大理的小院子、华侨城·大理王宫、古城·大院里等。

价格区间:15000-30000元/㎡。

海东组团:

区域简述:该区域主要是拥有观苍山、洱海的最佳视野,近年来出现了一批“湖景房”,项目大多是洋房、别墅,针对的客群也是“度假投资”,文旅地产居多。

楼盘:梦云南·海东方、万科·大理拾叁月、大理公馆、大理半岛假日、外滩名著、大理涔湫园等。

价格区间:17000-23000元/㎡。

但如果单从地产的维度来说,高端一点的区域就是下关组团,这里有本地刚需项目,也有部分度假投资项目。

比如滨海俊园、大理龙悦华府、十畝·大理生活,该片区价格在9000-16000元/㎡;此外就是以本地刚需、投资客为主的满江综合中心,主力是小户型和公寓,片区价格在8000-15000元/㎡;而凤仪组团,主要是本地生意人居多,大部分是刚需户型和商业,价格在6000-9500元/㎡。

这么看下来,其实大理的房价确实已经比较高了,最低的一个组团价格也在6000元/㎡以上。

作为一个四线城市,大理的房价对于本地客群来说并不友好,对于省会城市昆明的客群来说也不友好,但如果对于“北上广深”投资客来说,确实是低价了。

两极分化,是时候该担忧大理了!

今年,因为疫情原因,旅游城市确实深受影响,房地产市场也是很明显的反映出来了。

据国家统计局数据显示,1-11月,大理房价环比涨幅有3个月持平,有3个月在下降;同比涨幅持续下滑,到11月降至最低。

(大理房价 数据来源:国家统计局)

从销售的维度来看,其实在上半年,大理市场受疫情影响,多数房企并未推售房源,只有少数房企供货,成交也相应的较少,市场呈现出供大于求的状况。

下半年来,虽在7、8、9月房价有了上涨的趋势,但是由于外地投资客大批削减,购买力还是集中在本地客群,所以房价整体被拉低,出现持平和负增长不足为奇。

疫情的影响确实会持续一段时间,但是大理的楼市这个热度,是不是也是时候降温或结束了呢?这不得不让人想起海南三亚,大理的火和三亚还是有不少雷同之处。同样的旅游城市,同样是有稀缺的旅游资源,同样是外地投资客涌入,同样是房价大涨,同样受限调控。

有业内人士探访海南,发现现今的海南有一个令人担忧的现象。

过度依赖海景资源的旅游开发,让整个海南出现有点不太平衡的现象,整个三亚从西到东一百多公里的海岸线上,已经无处可以开发。分化明显,靠海的高楼林立灯红酒绿高物价消费,酒店占据城市资源,只给旅居人口私享;但是进入到土著传统的居住区就破旧的严重。

大理的发展,极有可能出现海南三亚的这种状态。环洱海的、最优质的土地,都是做旅居、高层投资公寓、客栈、民宿,旅游淡季空置率极其高。刚需区域则由于整个城市的房价被拉高,本地人买不起房,居民没有幸福感。

(市民投诉 图源:人民网地方留言板)

很明显,如果大理真的按照这样的趋势下去,一定不是这个城市想要的。

尤其是像今年这种情况,对于大理来说,算是致命性的打击了。

最后回过头来看,大理虽说在大力发展文旅产业,但是真正做文旅的,做出名头的,或者再犀利点说“不是卖地产而是主打文旅的”,好像少之又少。“真卖房”的倒是占大多数,在这里就不一一点名了。

后续,会再出一篇文章,来详细的说说这些文旅项目究竟谁才是在“干实事”。

大理房价的暴涨、两极分化的严重、文旅地产的不如人意,是不是真的该好好担忧一下了!

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