来源：春城晚报
选择篇
为什么要买二手房？这个问题看似简单，实际好多人都没弄明白。但是这个问题又的确很重要，因为它决定了你是否应该买二手房，或者该买什么样的二手房。
首要问题
想清楚自己买房的最终目的
买房前，请一定要明确自己最真实的目的：买房到底是为了赚钱？还是为了结婚，或是为了上学？目的越纯粹，房子越好选；目的越复杂，房子可选择性越小。
举例来说，我就想给孩子上好学校，那么ok，学区房很多；又比如说，我就想交通便利，好，地铁房也不少；再比如说，我就想房价低，但是将来潜力大，这种称为“洼地”的区域，仔细找找也是有的。但是，如果你又想要学区、又想要地铁、又想要价格低、又想要潜力大，那很抱歉，这种房子要么没有，要么出来就被中介自己内部消化了，根本没咱们什么事儿。
所以，一定要明确自己买房的真实目的。一旦想清楚了这一点，请再思考另一个问题：你买房，为了保值增值赚钱的目的意愿有没有超过50%？如果超过了，请接着往下看。
投资房产
新房和二手房怎么选
新房和二手房哪个更适合投资？这道选择题并没有那么复杂，一旦明白了买房赚钱的本质，这个问题会非常容易解决。
买房赚钱的本质是什么？可以用一个简单的公式解析：收益=（卖出价－买入价）× 持有面积，在某些情况下，可以再×周转效率。例如：买入1万，卖出3万，100平，用时2年，那么收益就是200万/2年，100万/年；买入1万，卖出2万，50平，用时1年，那么收益就是50万/年。
不要小觑这个小学生都会算的公式，因为通过这个公式的变量，我们能发现，买什么样的房子收益较大。
“卖出价－买入价”的启示：增值空间最重要
房子并不是越豪华越好，也不一定是价格为王，而是增值空间越大越好。买房投资，不能只看价格，也不能只注重房型。记者10年前认识的一个画家，打算买房，在昆明折腾了半年，最后却花400万元在北京买了一套200平米的二手房。当时我们都笑他，因为这个价格可以在滇池路买新别墅了。现如今，这个房子价值近2000万元，翻了5倍。而10年之后，昆明二手房的均价也就14000元/平米。
“持有面积”的启示：大房子的利好
涨幅相似的情况下，持有面积越大，收益越多。这也是为什么“老破大”很受专业房产投资人欢迎的原因，均价低，面积大，不用涨太多就能赚很多。200平米的房子，每平米只要涨1000元，就能赚20万元。
“周转效率”的启示：二手房2~3年就能卖，租金还能抵月供，新房至少4~5年，且无收益
因为税费问题，二手房买入后，2~3年可以出手套现，之后不论是加仓再入，还是持有现金都是可自由选择的，优质地利用了楼市的周期属性。除此之外，二手房可以即买即住，不住就租，现金流良好，买卖周转都很方便。
而新房就很难达到这样的效率，从预售到交房，一般都要两年。再持有两年，达到满二标准，至少要经历4~5年的时间。这么长的时间，一是会浪费一些周期性的机会；二是一旦出现任何价格下调的风险，新房是没有太多机会避险的；三是装修成本高，且没有租金收益。此消彼长之下，基本可以得出这样一个结论：投资目的占50%以上的时候，新房并不是那么合适。
买二手房
“老破大”和“老破小”怎么选
“老破大”和“老破小”这种说法，算是行业内一种约定俗成的暗语，并不是真的让你买又老又破的房子，如果按照字面意思来买，特别是要亏的。实际上，“老破大”是指被市场低估的大房子，原因可能有很多种，比如顶楼复式，比如小区环境太差，户型不好等等，总之这些房子的特点就是因为太大和上述种种原因，不好卖，比周边的房子便宜很多。“老破小”是指租售比非常高的小房子，通常情况下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的“老破小”，就值得买。在房产投资中，“老破小”和“老破大”已形成了两个专业的流派，而且这两个流派，在众多房投派系之中，基数较大，受众最广。
我们先来聊一下适合新手的流派：“老破小”。为什么说“老破小”适合新手，因为“老破小”需要的启动资金非常少。
选择“老破小”的核心竞争力是租金，为什么这么说？因为租金有下限。很多时候，租金是按照几室几厅来收取的，尤其是到了50平米以下，房租变化微乎其微。拿新闻路上的小区来说，房龄都不短了，44~48平米甚至再小一点点的房子，月租都是2000元左右。那么这个时候，最小面积的房子就是我们要买的“老破小”。因为我们想要的，就是较高的租金/房价比，较高的租赁回报率。
所以，选择“老破小”的标准就是相同租金下，面积越小越好。因为这类型租客的需求是一样的，不论40平米还是50平米，有房子住就可以，在大城市中，这是最基本的刚性需求。只要你不给他少一个房间或者少一个客厅，那么这个需求对于刚需来说，就值这么多钱，2室1厅、3室1厅都是同样的道理。
那么，“老破小”的劣势是什么？面积小、房价回报率偏低，虽然好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，会拉低一部分房价收益。但是，一旦“老破小”的数量多起来，也是一个不可小觑的力量，尤其是让人眼红的租金现金流，可以支撑你进行更多的投资。
接下来，我们来看看靠房价上涨获利的流派：“老破大”。其优势就是随便一个小区，顶楼都要比次顶楼便宜；随便一个城市，二房单价都要比四房贵。这就人为创造了一片“洼地”，大房子便宜，顶楼大房子更便宜，当户主着急卖却卖不出去时，就只能降价出售。这个时候，我们常说的折扣“笋盘”就诞生了，折扣较低的时候可以达到7折。一些专业的房产投资人，尤其是有二手房资源的人，会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”，然后挂出来慢慢卖，静候有缘人。
“老破大”一开始是很难出售的，但在楼市行情火热时，会有部分不了解行情的人来买房，当看到这类房型9.5折出售，除了是顶楼没别的毛病，装修还好看，就会出手买，这一进一出，“老破大 ”投资人的收益就出来了。这个时候，买房的基本公式：收益=（卖出价-买入价）× 面积 × 周转效率就派上用场了，面积大有面积大的优势，当楼市均价涨1000元，200平米的房子就会比100平米的房子多赚1倍。
当然，“老破大”的劣势跟优势一样明显。首先，对于普通人来说，你需要付出很多精力，才能排名前列时间找到这些“笋盘”资源；其次，“老破大”租金收益率非常低，别人家1室1厅的房子租2000元，你家4室1厅的房子租3000元，就跟存钱一样，人家年利率5%，你才2.5%。此外，“老破大”买卖周期长，你需要等买家，在楼市行情不好时，就跟守株待兔一样，不容易碰见“兔子”。
不论怎样，“老破大”和“老破小”都有一个共同的优势：不怕房价跌。“老破大”本身买入就打了折，“老破小”有租金收益，这两个都是可以用来保底的东西。可以说，在防风险这一点上，二手房具备先天的优势。
本报记者 阿芳
