土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要又直接的影响。昆明市场作为西南区域的开发热土，一线房企纷纷聚集，市场交易活跃，其土地市场更是兵家必争之地。
为权威、客观、公正展现房企在昆明市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判昆明市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年前三季度昆明房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在昆明市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。
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榜单解读
2020年前三季度昆明土地市场综述
01
土地交易市场“量升价跌”
据焦点研究院统计，2020年前三季度，昆明市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地118宗，面积约783.13万平方米，较2019年同期增长26.52%。成交金额290.26亿元，同比下降59.82%。平均楼面价2538元/平方米，同比下降32.48%。
2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度
昆明市房地产开发用地成交情况
数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院
综合来看，2020年前三季度昆明市房地产开发用地交易各项数据呈现“量升价跌”，主要原因有：排名前列、2020年郊县加大土地供应量，一度超越主城，拉低了整体平均楼面价。第二、相比较2019年，昆明市土地市场多次出现“地王”，2020年土地成交市场较为温和，草海、巫家坝房价较高的片区也暂未有土地供应，由此拉低今年昆明土地市场价格。
02
新城、新希望、绿地香港
位居昆明房企拿地面积TOP3
根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地面积中，新城、绿地、新希望位居前三位。其中，新城拿地面积47万平方米、新希望拿地面积41万平方米、绿地香港拿地面积24万平方米。
对房企而言，昆明处于土地开发期，有大量土地面积可供开发，且拿地价格较低。房企的拿地能力与其融资能力、深耕决心和战略考量等多重因素相关，这也导致房企在昆明土地市场上的表现与特点各异。
03
旭辉、龙湖、中建
位居昆明房企拿地金额TOP3
根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地金额中，旭辉、龙湖、中建位居前三位。其中，旭辉拿地金额37.66亿元，龙湖37.22亿元，中建34.76亿元。
拿地面积前三房企与拿地金额前三房企无一重合，这也体现在优质和高价地块之间，不同房企的获取能力与拿地方向有着显著不同。
04
匹配昆明市场需求
房企拿地目标明确
昆明正处于发展期，市场前景广阔，这也是众多外来房企看好昆明的一大重要因素，因此企业战略布局影响长远，集中优势资源，匹配市场需求，才能在昆明市场上走的长远且稳定。
比如旭辉自从进入昆明后，曾多次参与昆明土地拍卖却一无所获。至2019年，终于通过合作开发的形式与金科开发了旭辉金科·春夏里项目，作为入昆的排名前列项目。今年拿地任务则更加迫切，两次拿地均是以高溢价成交，溢价率分别高达33.17%和70%，这预示了旭辉拿地金额排行榜首在意料之中，也增强了旭辉在昆明市场发展的决心。
前三位拿地房企，与拿地面积房企排名形成对比，拿地金额位居前三的房企拍得地块均位于主城区域，区域发展成熟，地块条件较好，其中龙湖拍下的双塔片区仅平均楼面价就高达10769元/平方米，较高楼面价13853元/平方米。而此时昆明主城还有房价仅10000元/平方米出头的洼地，因此可以看出房企在拿地时更加注重优质地块的获取。
新城、新希望位于拿地排行榜前三，所摘得地块集中在安宁市、太平新城，该片区可供开发的土地面积大，且常以多宗土地打包出售。例如2020年8月27日新城就获取安宁金方30万平米地块；新希望获取太平24万平方米地块；而绿地香港则是以实在的宗地数取胜，3次摘得晋宁、呈贡、度假区10宗土地，这几个片区又以文旅康养产业居多，尤其是度假区和晋宁，且绿地香港前期已有在呈贡开发绿地滇池国际健康城的经验，这也说明绿地香港未来在昆明市的发展重心可能会是文旅康养产业方向。
2020年前三季度昆明土地市场趋势判断
01
土地供应中心向郊县转移
安宁地区表现十分抢眼
根据统计数据，2019年主城区商品房供应量约是郊县6倍，但今年土地供应却反转很大，前三季度主城五区土地成交均有不同程度下降，郊县地区土地成交大幅上升，主城五区以官渡为首，郊县地区以安宁（含太平）为首。
2019年、2020年前三季度昆明各区
新城房地产土地成交面积情况
数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院
官渡区上半年几乎没有住宅和商业用地成交，仅有几宗工业用地成交，但去年本地区供应土地较多，比如俊发拿地新螺蛳湾、招商拿地大板桥、在售项目万科公园城市、保利城、蓝光德商天域、世茂和中骏天誉，以及即将被瓜分殆尽的巫家坝，从可开发土地来看，官渡今后的土地供应该会集中在经开区、空港区以及城改项目的开发。
而安宁（含太平）土地供应明显增加，房企拿地也毫不手软。其中太平新城表现尤为突出，今年前三季度共出让26宗土地，面积合计113.19万平方米，同比上升185%，且土地性质以城镇住宅用地为主，太平新城的自然环境与地理位置起着至关重要的作用。而随着太平新城基础设施不断地改善，太平热度或将只增不减，今年拿地的新城、佳湖都是首次进军太平的房企。
2018年、2019年、2020年太平新城房地产土地成交情况
数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院
另外值得注意的是太平地区容积率的变化，2020年出让土地中容积率基本在1-2.5之间，平均容积率仅1.87；2019年平均容积率为2.36；2018年平均容积率2.25，供应土地的容积率有所下降，同样表明了太平未来主力供应低密、舒适产品。
02
经开区抢地大战频现
过半土地溢价成交
近几年来，昆明的土地溢价情况时有出现，2020年更不例外。
其中经开区今年出让地块半数溢价成交，2020年前三季度经开区共出让8宗，土成交面积37.04万平米，其中4宗地溢价成交，较高溢价率高达70%。
经开区拍地情况比较火热自前两年便已开始，2018年3月，碧桂园溢价109%拿地建成碧桂园东园项目。2018年11月，金科溢价52%拿地建成旭辉金科·春夏里项目。2020年3月20日，新城、金科、中梁、中南+启鸿、新希望、旭辉6家开发商参与抢地经开区，经过23轮竞拍，107亩住宅用地被新城拿下，成交价5.69亿元，溢价率24%，成交楼面价4998元/平方米，已建成新城和樾项目。2020年7月旭辉溢价70%摘得一宗土地。
近两年经开区表现实在太过亮眼，不仅“逢拍必抢”还表现为“逢拍必溢”。而该片区还有大量可供开发地块，未来土地供应还会持续增加，随着已开发房企项目的入驻，该区域配套设施逐渐完善。本月刚开通的地铁4号线为该地交通带来了质的变化，该区域开发条件将会越来越成熟，未来土地供应将会吸引更多房企在此深耕，而这将影响该区域的土地市场价格，进而影响房价的变化。
