出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
2024年，绿城中国（03900.HK）的目标，依然是动态守住行业TOP 10。
这一目标的设定，与2023年大体一致；不同的是，今年给出了具体数值。
在3月25日的业绩会上，管理层称2024年销售规模目标与2023年持平，即总合同销售额3011亿元左右。
出席的高管有董事会主席张亚东，执行董事兼行政总裁郭佳峰，执行董事兼执行总裁耿忠强，执行董事兼副总裁李骏等。
财报显示，绿城去年收入约1313.83亿元，增长3.3%；股东应占净利润约31.18亿元，增长13.1%；股东应占核心净利润约64.17亿元。
从行业纵向来看，在地产下行之下，绿城营收与利润能保持正增长，殊为不易。正如张亚东所讲，在行业“四个分化”，即市场分化、企业分化、产品分化、资源分化里，绿城继续处在向好的一侧。
郭佳峰认为，今年一季度延续了去年四季度的低迷，市场整体仍在筑底，2024年预计将会是一个各方面调整的大年，无论是政策、市场需求等方面，总体趋势上可能会进入缓慢复苏的过程。
三天前，在绿城管理业绩会上，张亚东也有类似的分析，他认为2024年应该是行业筑底之年，明年、后年就会在稳定的情况下开始持续回升。
绿城管理层认为，房地产行业当下发生了比较大的变化，主要在四个方面：
首先，从发展阶段看，从增量时代转变到了存量时代；
其次，从供求关系看，从供不应求转变到现在市场上的总体供大于求；
第三，从市场结构看，从原先以刚需为主，转变成了现在以改善型为主；
最后，从房屋功能看，从原来的金融属性回归到了居住属性。
在这样的变化之下，绿城提出要回归经营本质，未来主要的策略是规模上动态守住行业TOP10。
对于这一目标的实现，李骏去年详细拆解了绿城达标的家底货值，今年依旧如此。
2024年可售货值2450亿，已售未结转1673亿
2023年，与大多数房企一样，绿城采取的也是收敛聚焦的拿地策略，深耕核心城市，狙击投资机会性城市，进一步向市场安全区域集中，降低拿地投资风险；同时，继续提升权益比，巩固利润率。
“去年绿城参加土拍次数近200次，主要是在杭州、上海、北京、西安等一二线城市，新增项目38个，新增货值是1425亿元。”郭佳峰指出，一二线货值占比达84%，权益比提升至74%，其中北上杭三城新拓货值占比58%。
“但今年投资工作比较难做，想要超过去年1425亿有点难，面临比较大的挑战，今年（新增货值）大概会在1000亿上下，整体看销售及现金流情况来做安排。”
“今年3至5月期间，上海、杭州、北京、西安、宁波、苏州、济南、长沙仍然有优质土地等待拍卖，我们一直是在关注，仍然有机会去争取好项目，争取年内转化。但整体上还是紧扣现金流的以销定产来安排，现金流是重中之重。”他透露道。
在去年新拓货值的基础上，绿城2024年总可售资源为935万方，总货值为2450亿元。其中，杭州、北京、上海、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都和西安十大核心城市，货值占比为53%，一二线城市占比达到80%。
分区域看，长三角大本营存货是1411亿元，占比达到58%；环渤海区域432亿元，占比18%；长江中游139亿元，占比6%；珠三角135亿元，占比6%；西南区域77亿元，占比3%；其他区域256亿元，占比9%。
2450亿总可售货值里，存量在售1283亿元，计划新推1167亿元。李骏透露，绿城2024年会有多个新项目推出，计划新推中全新项目537亿元，包括杭州绿汀春晓、西安凤鸣海棠、杭州桂月云翠、上海弘安里等。
此外，李骏还盘点了绿城的已售未结转金额，截至2023年年底达2565亿元，权益金额为1712亿元。
其中，2024年已售未结转金额为1673亿元，权益为1064亿元；2025年已售未结转金额为719亿元，权益为501亿元；2026年及以后已售未结转金额为173亿元，权益为147亿元。
可售货值叠加已售未结转金额，成为绿城守住行业前十目标的核心所在。
聚焦一二线影响毛利率，2024年将见底
但也正是拿地策略的变化，导致绿城中国的毛利率出现下滑。财报显示，绿城2023年毛利率为13%，较上一年的17.3%下降了4.3个百分点。
对此，耿忠强解释称，主要有两个原因：一方面是绿城对于项目的安全性和抗风险能力要求较高，拿地更聚焦在一二线城市，例如杭州核心区地价放开了，但是房价仍未放开，还在限房价，使得绿城的毛利率相对偏低。
另一方面，2023年结转的物业当中，有相当大的比例是2020年和2021年获取的地块。2024年结转的收入当中，还是有一定比例的项目来自于2021年获取的地块，预计毛利率在2024 还是处于一个底部区间。
“但是随着2022年及2023年获取的项目逐步交付，绿城的毛利率，尤其是最终的净利润，肯定会有所好转。”。
“虽然核心城市核心地块毛利率偏低，但由于安全性流动性好，在行业下行的背景下，保障了绿城的安全底线。” 耿忠强指出。
年内139亿公开债到期，已有应对策略
截至2023年末，绿城中国银行存款及现金约为734亿元，其中预售监管及受限资金为275亿元，可用资金为459亿元。
从债务结构来看，绿城银行借款为1070亿元，占比进一步提升至73.3%，债务工具389亿元，其他借款2亿元。
此外，继2022年境外永续债清零后，境内永续债也按计划在2023年完成清零，偿还了最后仅剩的15亿元永续债。
从长短债结构来看，1年到期325亿元，占比22.3%；1-2年到期债务为545亿元；2年以上到期债务为591亿元。从绿城现金短债比来看，为2.3倍。
对于2024年偿债计划安排，耿忠强称2024年到期境外债务余额3亿美元，计划于2024年上半年完成置换。
“这是提前两轮置换后的余额，去年完成境外债务置换11.72亿美元，其中4.5亿美元为2024年到期提前置换；今年一季度，财务资金中心又提前置换完成了3.6亿美元，经过两轮置换后，2024年到期的境外债为3亿美元。”
“这3亿美元中，有2.5亿美元是今年12月份刚性到期，针对这一部分，我们也是做了提前的计划安排，相关的工作正在按计划稳步推进。”他透露道。
对于境内债，耿忠强则表示，绿城中国2024年有120.5亿元公开债到期，上半年到期71.5亿元，已经归还了51.5亿元；下半年到期49亿元，绿城将根据市场情况，择机发行置换，同时准备自有资金偿还。
这也意味着，绿城年内剩余的境内外约139亿到期债务，已经全部想好应对策略。
“2025年到期的债务，今年也会提前着手应对，确保公司在征信方面不会出任何闪失。”耿忠强还透露道。
