2020年昆明住宅均价突破15000元/㎡,南市仍是销售主力

昆明楼市深度报道

2021-01-11 18:07:34 ·网罗昆明楼市资讯,为万千购房者服务。

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2020年已成为过去,这一年刚开年,就受到“黑天鹅”的影响,各行各业饱受艰难和挑战,尤其是2-4月,房地产市场也不例外。

人们居家隔离,项目售楼部关门,工地停工、施工进度受阻、无法如期获得预售证、无法开盘......楼市营销转战“线上”,直播卖房、线上售楼部、明星带货一时席卷地产圈。

虽然3月大部分在建项目已经逐步复工,但往年火热楼市的“金三”、“银四”不复存在。

楼市受到的影响,在房价和销量上很直观的反应出来,那么过去的2020年,昆明的房价究竟如何变化?不妨一起来看看!

1.量跌价升 住宅均价已经突破“1.5”

根据昆明锐理发布的《一张图了解2020年昆明楼市行情》显示,2020年1-12月,昆明楼市共计成交98935套商品房(包含住宅、商业、办公),销售套数同比下降15.7%;成交面积1036.96万方,同比下降15.9%;成交金额1500.7亿元,同比下降11.1%。

不难看出,不仅是销售套数、成交面积还是成交金额均出现较大幅度的下降。

(图源昆明锐理)

然而,成交均价还出现了5.7%的同比增长,2020年成交均价为14472元/㎡。

(数据来源:昆明锐理)

从近五年的数据来看,昆明的商品房均价逐年上涨,在2020年达到了最高值14472元/㎡。

(图源昆明锐理)

细分物业类型来看,2020年中,住宅销售套数为72345套,占据了总销售套数的73%;成交面积866.67万方;住宅均价15036元/㎡,同比2019年增长6.6%。

近五年来,商品住宅均价同样逐年增加,到2020年已突破“15000元/㎡”。

(数据来源:昆明锐理)

商业销售套数为4918套,成交面积47.99万方;商业均价16220元/㎡,同比2019年下降14.3%。

近五年来,商业不论是销售面积还是均价,均出现逐年下降趋势,到2020年到达最低值。

(数据来源:昆明锐理)

办公销售套数为21672套,成交面积122.3万方;办公均价9792元/㎡,同比2019年增长1.3%。

近五年来,办公的销售面积和均价波动都较大,均价曾在2018年达到峰值,但2019年和2020年均较低。

(数据来源:昆明锐理)

再从2020年全年12个月的数据来看,上半年销售情况均不乐观,不论是住宅、商业还是办公,低谷均在2月份;而峰值是在12月,多半与年终各家房企开展促销、打折等活有所关联。

从均价来看,住宅的均价在5月份之前波动较大,最低的时候3月份均价仅13789元/㎡,而在5月之后,均价维持在15000元/㎡,波动并不大,只是在12月均价到达下半年的最低值14972元/㎡。

(数据来源:昆明锐理)

商业的价格,从2月达到峰值22164元/㎡之后,就开始出现不同程度的下跌,最低的时候是11月份,仅11847元/㎡;而办公来看,从1月的14737元/㎡下跌至2月的9794元/㎡,之后11个月的均价都比较稳定,基本在9000元/㎡,最低的价格出现在9月,仅8735元/㎡。

(数据来源:昆明锐理)

(数据来源:昆明锐理)

2.南市区仍是最火热 中心区价最高

从区域的销售情况来看,如果按照东、西、南、北、中、呈贡这样的区域来划分的话,商品住宅销售中,南市区销售面积最高,高达3901097.35㎡;均价是中市区最高,高达16654元/㎡。

办公销售中,销售面积同样是南市区最高,均价最高的则是北市区,高达15869元/㎡;商业销售中,销售面积最高的也是南市区,均价最高的是西市区,达18330元/㎡。

(数据来源:昆明锐理)

(数据来源:昆明锐理)

(数据来源:昆明锐理)

从各版块的热力地图来看,住宅中2020年昆明房价最高的区域为中心区域,均价达27648元/㎡,其次为滇池片区均价为22205元/㎡;均价最低的为空港片区,仅8386元/㎡。

(图源昆明锐理)

商业中2020年昆明房价最高的区域为中心区域,均价达27648元/㎡,其次为滇池片区均价为22205元/㎡;均价最低的为空港片区,仅8386元/㎡。

总的来说,2020年昆明的房地产市场中,住宅受到“黑天鹅”的影响并不大,虽然在2月份明显一些,但是随着后续楼市回暖,销量、价格又上来了。就像年初专家预测的,本来1-2月份就是每年的春节“空档期”,销量本就不高,疫情仅仅是推迟了购买力,而购买力不会完全消失。

但是办公、商业确实是受到一定影响的,但这个影响,不全是来源于疫情,也有商业、办公产品的饱和有很大的关系。

3.2万+楼盘近50个 33个纯新盘入市

从楼盘来说,据不完全统计,目前昆明主城五区在售的楼盘一共有193个。

其中,主城五区目前在售的非别墅类项目中,单价超20000元/㎡的楼盘已达33个,最高售价达40000元/㎡;若包括别墅类项目在内,昆明目前超20000元/㎡的楼盘就有近50个,占比市场在售楼盘的接近四分之一。

此外,据不完全统计,2020年全年昆明主城五区新增入市的纯新盘有33个,新入市的楼盘占比接近四分之一。

其中,一季度由于受到春节及疫情影响,2月份没有新盘入市,1月份仅1个项目,3月份仅2个项目;三季度是新盘入市的高峰期,共有13个新盘。

官渡区入市的纯新盘共9个项目,西山区新增8个,呈贡区新增6个,盘龙区新增6个,而五华区新入市的楼盘最少,全年仅新增4个。

五华区入市新盘为:招商雍和府绿城诚园、保利·春湖国际生态城和华飞新域宸璟

盘龙区入市新盘为:世博生态城-蓝湖邻里、俊发·阳光俊园、璟泰公馆、佳湖熹祥苑、雅居乐新希望锦麟峯荟和江东永和府。

官渡区入市新盘为:兴港上锦湾、学府·康城、招商·依云国际社区、首创·誉华洲、果林广场、万科·公园城市、首创未来之城、保利城和龙湖·天璞。

西山区入市新盘为:锦粼天序、玖悦府、阳光城·滇池半山、宝能滇池九玺、复地雲極、云和中心、隆盛府和华夏澜台府。

呈贡入市新盘为:滇池府、绿地海之城、鹏欣漫城都荟、公园壹号、红星天悦和中交·锦澜府。

那么,2020年已成为过去,2021年的昆明楼市会是如何?

2020年下半年,尤其是四季度昆明卖出去了不少土地,这意味着2021年将有众多新项目面市,其中有不少优质地块,单价极有可能超20000元/㎡。

比如融创春城書院、恒大珺睿、俊发俊尚峰(马家营)、恒大白塔路项目、金刀营项目、中海西南林大项目、金茂老螺蛳湾项目等,众多2万+楼盘的入市,势必将带动整个昆明的市场房价。

但是受到大环境和政策的影响,2021年昆明的房价似乎也不会出现较大幅度的上涨现象,像有人预测的“2021年房价突破2万”基本是很难实现的。

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