2019年，在一场“疫情”后，正式拉开了物业服务热潮的序幕。
房地产行业不同于其他行业的单一化，它既是工业也是金融业，同样是服务业。
2021年1月5日，住建部、发展改革委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》；十四五规划及 2035 年远景目标中，服务业的转型升级再次被聚焦，重点提出要促进服务业繁荣发展，并对生活性服务业作出要求，未来将加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，推动家政服务业提质扩容，与智慧社区、养老托育等融合发展。
可以说，物业服务板块已成为房地产行业的全新热潮，除了政策上的反复提及，房企物业板块拆分上市更是对市场的直观体现。
当房企在楼市的掘金之路已达到天花板，物业服务成为了新的价值点。
卖房子不是一锤子的买卖。在接房后，拥有庞大数据库的房企要如何再次挖掘用户价值，从最早的“老带新”购房活动，到业主团购社区，物业服务的价值拥有无限可能。
据数据统计，2019年共计12家公司上市，2020年共计18家公司上市，截至目前已经有45家物业服务公司上市（港股&A股）。据中物研协显示，物业服务公司的上市热潮仍在加剧，截至五月有已19家公司递交申请。
在资本市场的狂欢中，还有2家房企“不为所动”，据数据显示目前国内几大地产巨头中只有万科物业和龙湖物业还未拆分上市。有趣的是，融创董事长孙宏斌也曾发言表示反对物业拆分上市，但最终还是难逃“真香定律”，短短上市半年已经完成市值翻倍。
在目前已经上市的物业服务公司中，有两家公司市值超过千亿级别，分别为：碧桂园服务（2512.34亿港元）和华润万象生活（1002.02亿港元）。其中，碧桂园服务的市值已经超过关联房企碧桂园的市值（2092.36亿港元）。此外还有雅生活、绿城服务、建业新生活、金科服务都已完成市值赶超母公司。
提起物业服务的资本市场，碧桂园服务可谓是物业服务类的“龙头股”。从2018年的8.8元涨到如今78.15元，三年时间股价翻了近9倍，营业收入也从46.75亿元增长到156亿元，稳居行业排名前列位。
中国的物业服务并不是由近几年才开始运营，它一直同房地产市场并轨发展。和楼市的“黄金十年和白银时代”一样，物业服务也实现了阶段式的发展。
2004年《物业管理企业资质管理办法》正式颁布施行，首次对物业市场管理作出了全面完善的规定。在此时期内，物业服务开启了品牌化的认知，服务定位也逐渐分化，面对不同的产品业态细分不同的物业服务。
2014年，花样年旗下的彩生活服务集团（股份代码01778）于香港联交所主板上市，是中国内地排名前列家登陆香港主板市场的物业服务类公司，同样也是内地最早拆分物业上市的公司。随后，中海、绿城也纷纷拆分物业板块在港股上市。
值得一提的是，花样年对物业板块划分非常清晰，针对住宅物业和商管物业分别拆分了2家物业公司上市，分别为彩生活和美易家（2015年挂牌新三板，现已退市）。
在这一时期内，因资本的涌入让物业服务行业飞速发展，市场逐渐成熟。
2018年是物业公司进驻资本市场的热潮，在众多房企拆分物业赴港上市后，这一年内共有6家公司上市，其中南都物业成为内地排名前列在A股主板上市的物业公司。
除了资本的涌入，立法相关也在完善。2021年民法典颁布后，出台多条与物业服务相关规定，不仅完善了物业服务职责，更保障了双方权益。并且，民法典首次将“物业服务合同”列入《合同编》，并明确规定拖欠物业费属于违法行为。目前市场多地都在探索将恶意拖欠物业费行为纳入征信记录。
房企拆分物业板块上市已成为常态。
随着“房住不炒”政策的深入，未来房企是否要将重点转入物业服务？
据烯牛数据显示，2020年物业服务行业，并购案高达76起。一部分房企选择出售物业降低压力，而另一部分开启了物业规模的扩张。目前，市场上的物业公司布局呈两极化，一部分在仍在起步阶段的物业公司依旧为传统的物业+服务体系，而头部物业公司却在往多元化发展，不仅拘泥于服务业，科技智能、餐饮食品、医疗健康等多个领域拓展布局。可以说，物业服务的革新已经初具雏形，但传统的服务业仍需时间的打磨来完成下一次巨变。
其实目前，中国尚未进入“存量房时代”，并不是每一个房企都有决心大力进军物业市场。面对着“三道红线”的重压，物业板块上市变成了房企的“曲线救国”，与其说是加强物业板块力度，不如说是“降负债”的融资手段。
参考资料：《2021物业服务企业上市公司研究报告发布》中物研协
编辑：沈心欣
