冷静看待轨道经济 昆明西客站能否“复制”呈贡热?

昆明楼市深度报道

2021-04-21 12:02:50 ·网罗昆明楼市资讯,为万千购房者服务。

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近期,昆明西客站预计将在2025年建成的新闻成为热点。

马街片区终于要火了吗?

周边房价是否会有升值成为当下热门的讨论话题。

在“轨道经济”时代,交通运输的提速与变革,拓展着城市的空间格局,也推动着城市的功能与地位变化,铁路片区的规划开发成为城市空间格局转变的重点风向。

纵观近几年来中国各地铁路片区的成长,从苏州高铁新城到呈贡新城,轨道经济发展已然成为片区蝶变的重要支撑点。

今天血拼姐就和大家聊一下,轨道经济真的有那么神吗?真的足以带动整个片区的“腾飞”?

据《“十四五”铁路发展规划》提出的未来发展目标,将形成都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖的“全国123出行交通圈”和国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达的“全球123快货物流圈”。

铁路发展同样也是云南“双十”重大工程。其中,滇中城际铁路规划明确了滇中城市群城际铁路网,将以昆明为核心,形成“一环四射五联”+“两市域线”的总体布局。

在强劲的政策背书下,轨道经济早已成为城市发展热潮。

(昆明西客站效果图 来源:筑境设计)

但一场由交通引领的城市变革,并不能只看到它的闪光点。

“城市副中心、商务中心、门户前沿的”等等词汇汇聚在铁路新区周围,会展、商贸、娱乐、居住一股脑地塞入片区规划,在巨大的经济浪潮下,忽略了周边城市板块发展的协同性,大量同质化的功能定位,并不足以带动片区的真正发展。

在城市空间距离飞速缩短的当下,高铁能带来强大的人流、资金流、信息流。

但是除了城市的“虹吸效应”还有“可替代性”,城市距离的缩短,能更快地暴露市场的缺陷,在没有特色、缺乏产业优势的城市难以留住人流,往往是只增客流而不增效益。

毋庸置疑,轨道经济仍然是未来的重点发展方向,但是轨道经济区的规划却需要更加理性化,真正做到“站城一体化”,让高铁经济带来的是从“中转站”到“目的地”。

对于投资来说,在已经有呈贡新城的成功案例后,昆明西客站能否同样带动发展是最为关注的问题。

首先,我们先得看昆明西站和昆明南站有着什么样的区别,昆明各个站点的定位又有何区别。

火车站的选址大致分为三大类:中心站点、近郊站点和远郊站点。其区位分布不同使得其功能性和项目定位也有着较大区别。

昆明站就是典型的城市中心站点,汇聚城市中心客流,一般作为城市中心商业功能区。

今年3月4日,昆明火车站南广场规划信息已公示,未来将有效改善昆明火车站旅客集散、地铁换乘等问题。

(昆明站南广场规划位置示意图)

昆明南站为远郊站点。远郊站点区域的开发潜力大,门户属性和枢纽属性较强。

昆明南站不同于传统的远郊站,由于市政中心的位置及昆明的城市地域属性,昆明南站还有着辐射东南亚的国际性枢纽的意义。

昆明西站属于近郊站点。近郊站点一般作为城市外扩的承接地,不仅是交通枢纽,昆明西客站的定位是大型综合交通枢纽和城市综合服务核心,新昆明最重要的对外交通门户、草海城市会客厅的新名片和高原春城的宜居宜业宜游活力中心。

(昆明西客站效果图 来源:筑境设计)

根据途经的列车和站点,呈贡的昆明南站定位为“省际客运”,西客站的定位更偏向于“城际客运”。

(渝昆高铁站点 来源:铁路建设规划)

值得一提的是,虽然渝昆高铁总与昆明西客站绑定宣传,但是在往年的规划中渝昆高铁途经站点为昆明南站,昆明西客站并无高速动车停靠,也不属于渝昆高速铁路站点。(最新规划信息尚未公示,以实际为准)

昆明西客站位于马街片区,过去开发速度一直落后于昆明其他区域,甚至被称为“落后昆明发展20年”的区域,属于昆明的城市洼地。

近年来,马街片区启动多项城改项目,片区发展加速,目前片区内现有的在售待售的项目有阳光城滇池半山、金地商置昆悦玖悦府雅居乐滇池一英里、昆明融创文旅城、大华锦绣华城等。

(目前马街片区在售待售项目)

据最新规划显示,大华锦绣华城位于西山区马街片区春雨路沿线,规划布局8栋27-34F的住宅楼,1栋4F幼儿园,目前暂无销售动态。

除了以上在售代售项目外,作为本土房企的俊发,目前在马街片区已手握3个城改项目,分别为50号片区(沙地村)城改项目、48号片区(张峰社区)二期棚改以及普坪片区改造项目。

西山普坪片区(保护对象含线索)布点区位图

在俊发的三个城改项目中,普坪片区4月12日有了最新动态,历史文化遗产保护对象调查评估情况公示发布,明确了普坪片区的用地保护范围,其中共收录7个保护名录,其中包含有早在1986年列为西山区级文物保护单位的“普坪石刻”。随着保护范围的划片,普坪片区的进展即将加速。

写在最后:

沉寂已久的马街片区总算是迎来崛起的重大契机,但是投资还需冷静看待,轨道经济区的成功案例无一不是与周边板块的共同重发力,高铁站点首要功能是交通功能,加上有吸引力的产业、功能齐全的配套,方能形成人气聚集的城市经济新引擎。

对于房产而言,目前随着“房住不炒”的全面深入,预计马街片区房价并不会迎来猛烈的波动,往年呈贡片区一夜之间房价翻倍盛况将不再复现...

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