我的住房贷款已经开始偿还贷款了。如果利率降低了，房贷会减少吗?”
要想知道抵押贷款是否会减少，我们需要了解商业银行贷款利率的两个关键因素:一是基准利率;另一个是浮动比率。基准利率由中 央银行规定。各商业银行可根据自身经营情况，确定浮动利率，作为本银行的存款利率和贷款利率。因此，在住房贷款已经发放并偿还后，如果银行贷款利率下降，抵押贷款也不会下降，这取决于贷款利率是下降还是浮动利率下降。
1. 如果基准利率下降，那么你的贷款利率也会相应下降。
我们在商业银行签订的按揭贷款合同利率为:贷款年利率为基准利率上/下的百分比。如果基准利率改变，那么贷款利率也会改变。每次央行降息，借款人的月供应量都会相应减少;相反，会有相应的增长。
例如:如果基准利率是4.9%，利率上 升了15%，那么你的实际利率就是4.9%*（1+15%）=5.635%。第 二年，银行的基准利率将下调至4.8%，那么您的抵押贷款也将相应调整，即基准利率为4.8%，上调15%，浮动部分不作调整，您的实际利率为4.8%*（1+15%）= 5.52%。
2.如果是浮动比率下降，那么就不会对你的贷款利息产生影响。
当我们申请按揭时，利率是根据签订合同当日的基准利率计算的。银行将在此基础上增减。一旦合同签订，浮动比率就固定了。只要央行的基准利率不调整，无论银行按揭利率如何调整，购房者的按揭利率都不会改变。贷款合同中的浮动比率也是由各商业银行自己决定的。因此，不同地区、不同银行的浮动比率会略有不同。
例如，如果你的抵押贷款利率是5.88%，那么你的抵押贷款利率就是商业银行的利率（5.88%/4.9%-1=20%），其基准利率为4.9%（五年期贷款的基准利率）。20%的浮动利率将永远保持不变，不会根据商业银行的利率调整进行调整，也不会随着央行基准利率的调整进行调整。假设央行今年降息，五年期贷款基准利率将降至4.8%，明年贷款利率将为4.8%*（1+20%）=5.76%，即20%的加息幅度不会跟随央行的基准利率。变化和变化。因此，抵押贷款的特别考虑是浮动比率，而不是具体的贷款利率。
如果你的上涨率比别人高出20%，那么不管什么时候，你都会比别人多支付20%的利息。例如，2012年A级抵押贷款利率是6.8%，现在他只需要支付4.9%的贷款利率，因为5年或以上的基准利率是6.8%。如果你现在的贷款利率是5。88%，它上 升了20%，看起来比A的6.8%要低，但实际上要高20%因为当基准利率上 升到6.8%时，抵押贷款利率是6.8%，而你的贷款利率是6.8%*（1+20%）=8.16%。
那么，经过银行利率调整后，抵押贷款利率的调整率是多少呢?
一、银行利率调整后，贷款利率将于下年年初执行。例如，央行的基准利率调整时间是2019年10月10日，而你们的抵押贷款调整时间是2020年1月1日。
第 二:全年调整，即对每一年执行新的还款利率。例如，如果你的抵押贷款是2017年7月10日签订的抵押贷款合同，央行将在2019年9月调整利率，那么银行将在2020年7月调整你的最 新利率。
三、双方商定，新的利率水平将在银行利率调整后的下个月实施。比如，央行的基准利率调整时间是2019年10月10日，那么你们的抵押贷款调整时间是2019年11月10日。
每家银行对抵押贷款利率的调整是不同的。您还需要咨询贷款银行或查看合同以确认。其中，公积金贷款利率的调整时间为每年1月1日。但是，央行如何调整基准利率，对抵押贷款利率的影响只会改变未支付部分的利息结算，而不会影响剩余部分。
已经归还的那部分本金如何计算剩余的本金和利息?
其实银行计算利息很简单，不管是相同金额的本金还是相等的本金和利息，都是按月计算本金和利息，没有复利和重复计算本金。假设100万年贷款,利率是5%,主要是固定在每月10000元（等于本金）,然后第 一个月的还款金额是10000 + 100万* 5% / 12 = 14166.66元,第 二个月还款金额是10000 + 99000 * 5% / 12 = 14125元,等等。
相同的本息金额，只是计算比较复杂，但每月还款金额仍然是:还款金额=还款本金+剩余本金* 5% / 12。因此，不会再出现提前还款的情况，也不会偿还原来的利息。如果基准利率改变，那么贷款利率也会随之改变，在公式中，只用新的贷款利率代替5%
综上所述，银行会降低抵押贷款利率，贷款利率也会相应降低，具体取决于是降低基准利率还是浮动利率。利率由基准利率下调，浮动比率下调，利率不变。
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