作为一只精致的民宿小编
经常会收到很多民宿圈朋友们的留言：
“选址总是很头疼啊”
“到底装修应该注意哪些问题”
“装修预算已经快控制不住了……怎么办”
今天，圈长特意整理了民宿房东大神们的运营干货，送给这些民宿圈迷茫的萌新们！一定要做好笔记，这些可都是民宿萌新们最需要关注的要点哦！
开民宿前的考察分析
很多萌新们总会在想到开个民宿后就直接考虑选址，殊不知不同的城市可能适合不同的住宿业态，民宿未必对于全部的城市都适用。
民宿运营界老炮Even认为：对于民宿的考察分析，主要有两个方面，排名前列个方面是从全方位了解民宿这个行业，另一方面则是可行性的分析。
一个民宿的好坏主要由：特点/亮点/吸引点、交通、大环境、周边小环境、商业氛围、服务、配套设施、室内设计、餐饮、消费者反馈等构成，在考察的时候尽量去记录这些信息，学习模仿，规避利害。
民宿运营选址技巧
民宿运营选址一直都是民宿运营新手们最最头疼的问题，当然也是房东大大们最有心得的地方。
选房注意事项
七所民宿全部盈利的超级房东大大jack lau认为，选房的三个注意事项是：空间大小、位置、原始状态。
空间大小决定了你的入住人数，会很大程度上影响预订量；位置不必说，商圈景点公园流量大的地方；原始状态的是否完善决定了你装修翻新投入的成本。
有些房东在选房时会考虑房源朝向，其实这些都不太重要，因为房客只住几天，这种感觉是短暂的，都可以通过后期处理，比如暖气、空调、灯来进行补救。
元气少女房东Lexy的观点是：民宿的选址非常重要，地理位置、交通都需要考虑在内。其实核心就是便捷，较好楼房有电梯，这样游客拎行李也会轻松很多。
民宿改造要点
曾参与《私人订制》、《璀璨人生》拍摄所在会所设计的超级房东设计师范宁（三毛）认为：想要做好民宿，就要挖掘它内在的故事。
贴心房东Romy，巧妙的将房源分为了三类，他们有着不同的改造要点
核心地区的公寓，内部硬性设计完备，如何在有限的空间，创造出不同风格和区域，拥有更大多样性，是她们思考的问题；
老旧小区，最关键的是电器设备的更新和电路改造，以及区分功能区、茶区和餐区，让整个家更温馨完整；
候鸟房较大的难点是房屋再利用，将原房东遗留下来的老物件实现旧物改造，和后期软装优质融合。
装修与内部设计
花仙子房东Jasmine认为，使用花卉装扮民宿的时候，可以考虑到布局花艺、季节搭配等要点。
客厅之中的插花可以大些，放在大型台面上，会显得十分热烈。若想用插花点缀茶几、组合柜或墙上的格架等较小的地方，就要用小而圆锥状的插花。
卧室是最需要宁静的，插花不宜过多，能在一个晶莹剔透而精致的瓶中，插上一两枝玫瑰或干花之类的，则会起到既温馨又不过分浮华的装饰作用。卧室插花的花材较好选择没有香味的花材。
房间的入口或过道一般都比较窄小，较好选用简洁、整齐，带有欢快色彩的插花，不宜过大，以挺直型为宜。
在季节上，春天应选择色彩鲜艳的材料，给人以轻松活泼、生机盎然的感受。夏天插花的色彩应该要求清逸素淡、明净轻快，可以适当选择一些冷色调的花，给人以清凉之感。秋天可选用红、黄等明艳的花作主景，与黄金季节温和，给人以兴旺的遐想。冬天应以暖色调为主，可以给人以迎风破雪、生机勃勃的感受。
民宿改造的五个关键细节
具有多年酒店管理经验的Even认为，装修时候一定要盯紧五个关乎经营成败的细节：
洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水
房间漏水，就是装修时防水做得不太好。所以较好做双层防水
装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi，预留足够的电源插口
木质结构的房子千万要做好隔音，要不以后麻烦超级大
如果民宿是大规模客栈，那在软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。
民宿运营成本管理
民宿正式运营前需要房东们投入大量的成本，这使得不少房东在运营前已经有了不少的经济压力。如何控制装修成本，元气少女房东Lexy认为自己动手安装不失为一个好方法。
日常使用的智能门锁，如果聘用师傅安装，往往安装费就需要200元，动手能力强的宝宝们自己看装置视频也可以轻松学会。装修过程中，一定要监工。比如刷墙，有些工人床板后面角落，都没有刷到，还称反正看不到。很多细节都很重要，都需要细心认真地去监督。
超级房东大大jack lau认为，在做一套房源的时候，要做一份详细的成本利润测算，估算产品价格（拿房价、日用品价格、水电煤网）和入住率，从而算出可以花多少钱用到推广和装修。
某种意义上来说，拿房的价格决定了你的利润空间大小，房源销售价格决定了转化率；位置不必说，商圈景点公园流量大的地方；配套设施的是否完善决定了你装修翻新投入的成本，继而也会影响到转化率。
Even则提出了两个要点：
成本预估分析：要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，找懂设计的朋友是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱。
收入预估：收入预估实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从而也就知道项目的收入情况。
做支出收入预估是十分有必要的，只有算了账才知道要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。
民宿营销定位
合理定位
加多宝凉茶曾因成功的“怕上火”定位，一跃成为全国较受欢迎的饮料之一。良好的定位显然已经很多企业成功的关键因素之一，运营老炮Even 在这个问题上，同样心得满满。
定位民宿如何定位？三个客观依据，缺一不可。首先，民宿做多大规模，大概投入多少钱？这直接决定了该民宿的档次和客单价。
另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿的差异化是什么？就是民宿的主人。在做定位之前，民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些可以落地在民宿中行为一个特色。
最后一个方面，在做定位之前需要深入了解一下目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是考虑的重要因素。包含：
品牌核心竞争力/品牌特色
品牌消费定位/客单价
表现风格定位
品牌文化/精神
民宿起名字的学问
很多房东已经笑称自己是几个房东的“妈”了，那么该如何给自己的民宿宝宝们起名字，是他们非常关心的要点。Even 认为，给民宿起名字要坚持三个基本原则：
识别度高，印象深刻，较好易记：这个是起好名字的排名前列要点，店名基本上是给消费者的排名前列印象，让自家民宿在预订平台中脱颖而出。
能注册商标：很多人在起名字的时候都会忽略这个问题，用一些通用词汇做店名，或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但如果民宿做大做强，名字就成了给别人做嫁衣了，建议在命名的时候较好去“国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。
表现品牌风格：品牌名能够反馈出民宿主的性格，或者和民宿的气质相符，因为有一种东西叫“吸引力法则”，不同品牌名一定会吸引不同志趣的房客。
民宿推广宣传
具有互联网运营经验的jack lau认为，想要提高曝光率和浏览量，可以从以下几个方面入手：
标题的关键词；
积极参与平台的各项主题活动；
更多的涵盖平台标签，例如实拍、优选、超赞房东等，满足系统需求，也就是满足客户的需求。
说到房源名称涉及到的关键词，可以分为易搜词和转化词。
易搜词就好比你找北京故宫周围的房，你就会去搜“故宫”，这类词还有“长城”、“王府井”、“火车站”、“机场”等商圈、景点、公园关键词；转化词会最终影响你的成交，这些需是可以打动人的点，例如“精致装修”、“慢生活”、“海景房”等标签词。
所有这些房源名称、房源图片、房源介绍、房源评价、地理位置、成交单数等，都会直接影响到你房源的综合排名。
民宿清洁妙招
小仙女房东May和Aki在管理民宿的过程中，整理了一些民宿清理的小妙招：用柠檬酸泡热水可以清除水垢，浴室喷头擦一擦就干净了；氧净清除油污一级棒；神器克林擦擦，外观如同海绵，在清理时体积会慢慢变小，搭配威猛先生简直无敌，没有去不掉的污渍。
民宿证件办理问题
Even认为，在民宿进行设计改造的时候，千万不要忘了在这个时间段办理证件，合理的安排这两项工作，可以较大化节省时间。
租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情，另外当设计图纸确定以后，就可以开始着手去办理很多证件了，例如消防、环评、食品安全等（各地政策会有所不同）。
一般来说，在施工前消防的许可是必须办下来的，否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事，但是一定要提前去操作，把时间节点了解清楚，不要等着明天就要开业了，环评、公安和食药监局来找麻烦，再补办可能需要更长的时间，不仅影响生意还影响心情。
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