住宅专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，也被称为住宅“养老金”、“看病钱”。根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和相关文件的要求，龙岩市对2003年10月份开始商品房预售的物业住宅小区，按规定建立物业小区专项维修资金制度。
从2003年至今，我市住宅专项维修资金制度已经建立了15年。在此期间，许多商品房小区超过了建设的保修期，开始出现外墙脱落、电梯故障、屋顶漏水等一系列问题。
△罗桥中路一小区因外墙脱落欲申请专项维修资金
△一小区因楼顶护栏破损想申请专项维修资金
△根据相关规定，外墙脱落等10种情形可通过紧急程序申请专项维修资金。
然而，很多人自从买完房子、交完专项维修资金，便无从知道这笔钱的去向，也从来没有使用过。真正想使用的时候，又不知该如何使用。还有不少小区急着支取专项维修资金“救急”，结果却拖了数月甚至一年之久。
针对这一现象，12月6日至11日，记者走访了龙岩中心城区部分商品房住宅小区和行政主管部门，就市民关注的住宅专项维修资金这一热点问题进行了采访。
小区吐槽申请周期长 业主签字不容易
“昨天晚上我们物业的都在加班，就为了多收集几个业主的签名。”11日，龙腾中路一小区物业主任向记者感叹，申请住宅专项维修资金太不容易了。该小区是2008年交房入住的，从去年开始小区6栋房屋外墙的欧式线条脱落，有水泥块从16楼掉下来，差点砸到小区业主。物业不敢马虎，从去年11月开始申请动用专项维修资金修缮外墙，结果直到今年8月，维修资金才拿到手。
△龙腾中路一小区成功申请专项维修资金后修缮小区外墙。
“这是小区排名前列次申请使用维修基金，因为没有经验，申请过程尤为繁琐。”该小区物业主任表示，一些业主长期外出或将房子出租，一直联系不上；有的业主刚过户，还没有缴纳住房维修基金也不能参与投票；还有的没什么理由就是不同意签字，严重影响申请进度。该物业主任说，目前小区仅收到2栋楼的维修资金，其余4栋楼仍在走程序。
该小区的困境并非个例。记者从行政主管部门新罗区物管站获悉，许多小区想要申请动用维修基金，主管部门均会按照《住宅专项维修资金管理办法》相关规定进行审核，对于提供材料不足或者材料不符的，就无法通过审核。相关数据显示，目前，龙岩中心城区账户上大约有6.4亿元的专项维修资金，但2018年至11月份仅使用210万元，其中用于消防设施设备维修改造的约25万元，使用率并不高。
“能比较顺利收集业主签名的，一般是电梯故障，业主们需求较迫切，会比较积极地签字同意；类似外墙脱落、消防设施类、屋面外墙渗漏水等，因涉及金额较高、使用概率又较低，业主们便会以各种理由拖延签字或者干脆拒绝签字，导致申请时间非常漫长甚至半路‘流产’。”相关职能部门负责人如是分析。
△电梯故障或加装是申请专项维修资金最常见的理由，且申请的成功率较高
△外墙脱落、屋面漏水也是申请专项维修资金的主要原因。
缴交标准、用途范围疑问多业主经常被“忽悠”
除了业主意见难收集“难关”，许多人对于住房专项维修资金如何缴交、何种情况下可以申请使用等问题也是“一脸懵”，导致有的小区可以动用维修资金时不动用，有的小区不能动用时却“变着花样”地动用，甚至有的小区物业和业委会打起了套取维修资金的“歪点子”而业主们却被蒙在鼓里。
在e龙岩和12345平台上，记者发现，与住房专项维修资金有关的投诉或咨询达数十条之多。除了常规咨询如何缴交、申请的问题外，记者看到有不少业主投诉其小区在使用住房专项维修资金时的不规范。
如，今年9月7日，有市民在12345平台投诉：永丰鑫城交房1年后，物业竟贴出告示要申请启用专项维修金来购买电梯钢丝绳，而此时的电梯还在保修期内；今年7月，市民在e龙岩平台投诉：龙腾星城计划动用142万元维修基金维修更换供水管道和消防管道，很多业主在不知情的情况下“被代表”了；今年6月，市民在12345平台投诉：厦鑫博世园二期物业公司在有重大维修时不申请公共维修基金，而是让业主摊派。
记者还发现，有市民多次投诉莲东一小区内电梯故障频发，而物业公司和业委会在签字及维修更换等相关流程不公开、业主不知情的情况下，在两年内套取近70万元的维修资金。还有不少开发商以人防车位也要交“专项维修资金”为由忽悠业主多交费，而实际上，新罗区行政主管部门提醒，根据《福建省人民政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》规定，只有2014年10月之前取得建设用地规划许可证的项目，可登记附属产权的人防车位的才需缴纳公共维修资金。
△近日，小洋龙铁名苑业主被困电梯。该小区电梯故障频发，却因申请维修资金前的垫付比例分配不均等问题，迟迟无法动用专项维修资金维修电梯。
针对以上现象，记者邀请行政主管部门新罗区物管站相关负责人针对市民普遍关注的与住宅专项维修资金相关的7个话题，给予解答。
Q
哪些物业需要收取住宅专项维修资金？收取标准如何？
A
一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。龙岩中心城市各类住宅首期专项维修资金交纳标准交存，按《关于调整龙岩中心城市住宅专项维修资金交存标准的通知》（龙房综〔2008〕40号）文件执行，即多层砖混结构按建筑面积每平方米36元；多层框架按建筑面积每平方米42元；高层(含小高层)框架按建筑面积每平方米60元收取。
Q
专项维修资金归谁所有？用途是什么？
A
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。老旧住宅电梯的安全评估费用可以从专项维修资金专户列支。
Q
使用专项维修资金应具备什么条件？
A
使用专项维修资金应当具备下列条件：
（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满或者保修期未满但保修责任主体不存在；
（二）维修项目符合专项维修资金使用范围；
（三）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。
Q
住宅专项维修资金使用需不需要经过业主同意？
A
需要，住宅专项维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过后方可使用。新的《福建省物业管理条例》规定了10种情况下可以采取紧急防范措施的，可以走紧急流程申请公共维修资金，其申请流程按照福建省2014年《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》相关文件执行。
Q
专项维修资金使用申请由谁提出？怎么申请？
A
使用申请可以由业主、业主委员会或者物业服务企业提出。龙岩中心城区是向新罗区住房和城乡建设局申请，按照一般流程和紧急流程两种形式申请，准备的材料和程序有所区别。住宅专项维修资金的详细办事流程请登录新罗区物业管理站网站（www.xlwyw.com）→办事指南→住宅专项维修资金→一般流程或紧急流程查询。同时新罗区物管站对每一笔申请资金情况在网上公示。
Q
专项维修资金由谁管理？
A
专项维修资金以物业管理区域或者建设项目为单位设立账户，按照房屋户门号设立分户账。业主大会成立前，专项维修资金由新罗区住建局物管站的公共维修资金中心代管，物管站从接管之后，将80%的公共维修资金定期存在银行，并争取上浮30%的利息，每年为业主争取到1000多万的孳息，均归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。
Q
哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？
A
一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，如房屋外墙、电梯等还在保修期内时；二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
闽西日报记者 刘玉荣 刘菲菲
统筹/范波
编辑/梁婷
