深圳【绿景白石洲璟庭】开发商售楼处咨询：400-6556-033 转666【营销中心】
昨晚听到的消息，绿景白石洲8万多起步，均价折后9万多，不到10万，很意外。
之前吹风价一直是11-12万，按照这个价格，我前面文章分析时认为偏高，卖的会比较慢。我认为的合理均价是10-11万之间：
但没想到，比我认为的“合理价”还要低开。我问了一圈，据说是备案均价还是10万以上，但是打折，折后均价9万多，个别户型中低楼层的8万7起步。
假如均价真的是9万多，那绿景白石洲一期的去化速度会比预期的快很多。125的主力户型就只在1200万左右，110平户型可能只在1000万左右。无论是超高楼层，还是得房率低，在这个低价面前，都显得不那么重要，因为白石洲的地段和配套优势太强。
这个价格，无论是和旁边香山美墅比，还是和河对面的润府比，又或是和前海比，都变得有优势了。得知这价格，我和业内朋友说，这显示出开发商的态度很务实，现在的市场，价格没有性价比，很难的。
据说项目很快就会入市，可能8月内。还没有去过项目想了解的，可以扫我私信（备注：白石洲），拉入项目交流群和预约看房：
下面是我前些天写的绿景白石洲项目的解析全文，非常详细，再贴出来供参考。
白石洲旧改搞了这么多年，第一期产品绿景璟庭终于要来了，万众期待。
这个项目的关注度高，一是因为体量巨大，整体建筑面积达到500万平，超过隔壁的大冲华润城旧改，据说是全国核心城市旧改项目中最大的；二是因为项目所处地段和位置实在是太优秀了，自带流量。
有些人说起绿景白石洲项目先想起的是70多层的超高层，其实仔细想想，隔壁华润城润玺也是60层左右，半斤八两的感觉。现在深圳的旧改项目，基本都无法避免出现高容积率的情况，尤其是核心区域，向天上要空间要面积是跑不了的。
由于和旁边华润城一样都是集合了住宅、公寓、写字楼、酒店、购物中心的超大综合体，加上地理位置优越，几大产业重镇隔壁，几条地铁线，交通发达，引入名校集团（南外），有这些光环的绿景白石洲即便不是所有人的菜，也会吸引一些特定群体。
我们结合项目的几张官方示意图来解析一下这个项目：
一直以来，关于深圳的中心到底在哪存在争议，但我觉得我们可以简单粗暴地把南山福田统一看成是市中心，其中，福田和南山交界处（竹子林和华侨城）就是这个中心的中心，去到中心的任何一个地方都距离最近。
白石洲这个位置，和华侨城豪宅区是一个整体。如果说深圳的一路向西已使得这个中心的重心在向西移动，那么，可以说白石洲和大冲的位置，就是整个南山各大分散的产业中心交汇之处。
四大定位极高的总部基地，都环绕在大冲和白石洲周边，从地段价值来看，这其实就是深圳的天花板级别了。
这样的地段，不会有差的配套，政府会把各种好的资源都撒在这里。地面路网就不必多说，北环深南和滨海以及沙河东沙河西构成了最核心的主干道网络。
关键的是轨道交通，除了已有的地铁1号线和2号线经过白石洲，在今年开建的地铁5期建设中，20号线二期和29号线也会在白石洲设站，其中29号线白石洲北站就在项目一期楼下。
圣经里有一句话叫做：凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。
这就是传说中的马太效应在深圳地铁建设的体现：白石洲不算缺地铁，但这期又多了2条，而规划的诸如18号线这样的关外线，原本这些地方就很缺，这期反倒被政府拿掉了。
这个点，可以间接说明白石洲得到的厚爱，这是先天的地段优势决定的。其实不仅是地铁，包括学校，商业，自然环境，都一样，往最好的给。
因此，绿景白石洲这个项目的最大优势很简单，就是它有多数竞争对手很难比的位置和综合配套水平。
如果你是非常看重地段和配套的改善性需求（从单价和总价来说，这里都和刚需没啥关系），那么，绿景白石洲是个需要纳入考虑的选项。
接下来，我们看看项目本身的情况。
绿景白石洲项目分四期开发，相比华润城每一期各自独立，它的一个特点是这四期通过一条1.2公里的中央绿轴连通，这条绿轴从商业消费、休闲漫步到艺术观赏，是一条可逛、可玩、可互动的24小时开放潮流街区，这条绿轴也衔接了40万平的商业购物中心。这里未来有机会成为又一个网红打卡地。
这次的一期项目可售房源1257套，面积段为从110-118-125-187平的3-4房户型，容积率10.3，但车位比可以做到约1：1，这是开发商深挖地下的结果，成本是很惊人的。
虽然共有74层，但项目的梯户比很出众，根据不同楼栋，6梯6户或7梯7户，电梯分高低区（有点类似写字楼），这是豪宅的梯户比水平，也就是大家比较担心的堵电梯的情况应该是不存在的。
再来看看户型：
以上是部分户型的情况，除了超高层避免不了的偏低的得房率，格局和设计都没啥问题。
再聊聊价格，目前开发商没有释放任何价格信息。
虽然项目的优缺点分明，但缺点是很多其他旧改项目也存在的共性问题，优点是90%以上项目都比不上的地段和配套，总体还是优点大于缺点，剩下的，就是价格，只要价格合理，不至于难卖。
那么，什么是它的合理价格？目前的深圳房地产市场情绪和购房者都相当理性，没有好的价格，购房者不会轻易投票。
这是绿景白石洲这个超大旧改航母的一期，个人认为，结合项目首开，当下市场情绪以及开发商对现金流的回款需要，10-11万的均价比较合理，部分低楼层低于10万，高楼层11-12。
如果均价去到11-12万，去化速度会慢一些，而如果和润玺一样13万左右，那应该会很难，因为行情不可同日而语了，除非重磅的政策出台。
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