海上都荟售楼处电话：400-780-7338√√☎备案均价比地价高3589元/㎡，苏州这个现房楼盘终于要卖了
苏州海上都荟
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一、回顾项目信息
海上都荟，位于木渎，是2017年上海国资委全资控股的上实发展在土拍中竞得的宅地，总价21.97亿，成交楼面地价24462元/m²，溢价率高达52%，一举刷新板块地价并要求现房销售。
项目共打造7幢13-25F小高层+高层，建面约144-173㎡，属于上实“海上”系高端住宅。目前小区内部已经全部实景呈现。
小区2022年11月就已经建成，现在是准现房状态，预计今年8月份集中交付。
距离拿地时隔7年，才正式上市，今年5月首次领证，推出1、6#共计184套，精装备案价28051元/㎡。
虽说现在楼市整体遇冷，但是海上都荟，作为上实“海上”系高端改善住宅产品，首开“难”成这样，也比较少见...
01、捂盘七年，错过最佳入市时间
上实海上都荟的地块是在2017年拿的，那段时间木渎高价地频出，上实并非唯一一个高价拿地的开发商，但一直拖到现在的却只有它。
正常来说，一般房企拿地后，半年或者一年就会准备开售，速度再慢两年左右也差不多了，上实海上都荟却整整拖了7年...错过了楼市火热的时期。
02，产品力过时，在当下难有竞争力
7年前拿的地，也导致项目产品设计都是7年前的，明显跟当下新房产品力有差距。
例如外立面，海上都荟由大面积干挂保温装饰一体板+部分金属铝板组成，基座底部1-3楼采用铝板及石材，主要材质还停留在涂料真石漆，相比现在的新房，全部是公立化、铝板+玻璃幕墙的外立面，相差较大。
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/实景图
从实拍图也能看出，外立面以米棕色+深咖色为主，与近两年的住宅项目比，窗墙比低了一些，不符合现在改善客群的审美。
03、除了外立面外，海上都荟的户型和现在新房市场上的改善户型也有明显差距。
海上都荟，作为上实“海上”系高端改善住宅产品，，打造建面约144-173㎡，起步144㎡，主打改善。
对比现在市面上140㎡+4房已经是标配的情况下，上实海上都荟的建面约144㎡只做了3房，就真的很尴尬，改善客群得不到满足，自然不会买单。
建面约144㎡A2户型，设计的是竖厅，跟现在的LDKB一体化，大客厅差距较大，采光、通透性和现在的新房市场都没法比。
建面约173㎡的户型，入户缺少独立玄关，私密感差，整个大客厅的阔绰感，主卧的大尺度舒适感都没有，改善属性不强。
建面169㎡户型，4室2厅3卫设计，开间和144㎡差不多，南北进深太狭长，舒适度较差。
可以看到，项目主推的建面约144/169/173㎡户型均存在功能性不全、通透性差等缺点，体验感和功能性对比现在的新房市场都没有优势，满足不了现在的改善客群需求。
不过项目整体的精装标准还是不错的。三大件采用大金中央空调、兰舍新风系统、林内地暖国际一线品牌。
厨房：方太的油烟机、灶具，弗兰卡的水槽、龙头等。
卫浴：高仪、索菲亚台盆镜子等售楼处电话：400-780-7338√√☎
其他：耶鲁的智能门锁、西门子面板等。
/建面约144㎡样板间实景图
二、项目配套完善，地段成熟+带会所+现房
当然除了以上这些问题，项目也是有优势的。
1、项目配套成熟，属于木渎核心，后期居住在这里生活很便利。
周边交通路网较为发达，西侧即是紧邻中环西线，距离最近的中环出入口约300米。
项目距离1号线金枫路站直线距离约950米，距离在建5号线花苑路站直线距离约500米。
商业方面，周边有悠方、华润万家等。
此外，周边有苏州外国语学校 、吴中区木渎南行实验小学、华中师范大学附属南行中学、江苏省木渎高级中学等均已经投入使用。
2、板块内少数自带会所的社区
也是板块内少数自带会所的社区，会所有约2000㎡，包括恒温泳池、健身房、瑜伽室等。恒温泳池长约20米，宽约13米。健身房分有氧区和无氧区，功能齐全。
此外，会所内还配备了桑拿房、按摩浴缸等设施。售楼处电话：400-780-7338√√☎
3、内部已经全部实景呈现，现房品质，即买即住。
社区内部儿童游乐场、健康跑道、阳光大草坪、廊架等多功能实景场景均已呈现，即买即住。
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