随着调控的持续和市场的不断分化，目前，地产行业的前景也越来越扑朔迷离。行业发展的大势到底会如何变化？小房企成长的烦恼该如何解决？中型房企该如何突围？大房企又该如何因势而变，找准下一个时代的趋势？
11月2日，由明源地产研究院主办的“2018年中国房地产总裁峰会”在上海举行。全国超过700位房地产企业的董事长、总裁到场。12位地产大咖集体发声，重磅开讲，剖析行业未来的新常态、新格局、新机遇。
以下，是明源君根据其中四位嘉宾：阳光控股执行董事吴建斌，新城集团高级副总裁欧阳捷，链家董事长左晖，以及旭辉集团总裁林峰的现场演讲，整理出来的金句——
吴建斌：房企要高筑墙广积粮，善待普通员工，重点关注四方面的政策
1、房地产是每三年一次变化，好一年，坏两年，每一次变化都会比上一次有巨量的增幅。中国有一只手在管着市场，反而让我们省了很多事，我们根本不需要悲观。
2、731的政策点，对房地产市场的影响非常大。731之后，房地产市场基本上就遇到顶点了，房地产价格上涨可能性就没了。大家会很焦虑，但是我相信这个政策环境起码还需要一年多的时间，因为一个政策是需要有一定的稳定性的。
3、这次调控较大的可能性就是时间换空间，要建立房地产的长效机制。更多的资金流向长租公寓、福利房和租赁市场，这会是一个必然的趋势，也是这次调控的出发点。
4、房地产市场没到冰河期，但是到了寒冬期。目前的现状是销售上不去，很多做了促销和让利，仍然上不去，从五六月份开始在一路下滑，现金流非常紧张，而且融资环境依然没有放松，而且短期内都没法改善。
5、我现在很担心，一些中小企业还不太敏感，以为市场会复苏，却可能会变成温水煮青蛙，会遇到灾难性的结局。
6、目前的解决方案，就是净现金流的管理，一定要高度重视。
排名前列，要修订未来的发展规划，暂停买地，产城项目缓投，除非能够快速回现。可以选一些不受限、有潜质、价值洼地的地，但是一定要高周转。
第二，一定要收缩建安规模。建安成本一般占到整个年度资本流出的30-40%，在项目上要调整，带不来销售和货币资金回笼的要暂缓。
第三，要尽可能促销、回笼资金。
第四，在草签、网签及银行按揭方面下足功夫，一定要细。
第五，开源节流，矛头指向普通员工没意思，这个方向是错的。他们占用不了多少资源，一定要善待普通员工。
7、今年有效融资方面，开发贷融资占比达到77%，这块应该继续发力。好的项目，四证齐全的，去银行融资是效率较快的。创新融资时间会更长，3-5个月才有效果，可以专门安排一组人去做。阳光城今年在这方面的融资完成了120亿，对我们的帮助很大。
8、目前发公司债比较难，但是路还是通的，要成功发债，一个方面是要做好业务的改善；第二是跟有通道的公司建立好关系，他们背后有大量的资源。
9、目前几个方面的政策要关注：一是预售制的改变，如果取消预售，将是灾难性的，要做好预案。二是配套产业，例如长租公寓、共享办公等，是很难周转起来的，要好好思考，不然很麻烦。因为公司发展的好不好，就在于你会不会算账，如果股东年化资金回报率高，房地产市场才会有生命力。三是税制的调整，国家税制方面的政策调整，决定了我们在房地产怎么发力。四是融资市场的变化。
10、未来一年到一年半的时间，一定要高筑墙，广积粮。一定要做好现金流的管理。有股权质押的上市公司，要尽快自救，股市一两年也许会横行，只有自救，才是解决问题的少有出路。
欧阳捷：房地产市场将会横盘，较快春节前后回温
1、焦虑不是现在的事，早就开始了，因为大家都看不清。但是我们认为短期内不会看到灰犀牛，因为楼市就是政策市。
2、目前债市风险还没有解除。
钱虽然多了，但是留在金融系统里走不出去，除了房地产没有好的标的物。未来我们会有一个新的蓄水池，就是大基建。
3、楼市有风险吗？
楼市出现三个“增多”现象。一是土地流拍增多，二是房企促销增多，三是二手房降价增多。
这些都是限价令所致。
4、土地流拍增多是因为房价地价差太小，导致项目可能亏损，并非市场下行信号，但会影响市场预期。
严格执行限价令与房价已到高位的城市房价难以继续上涨，但地价上涨顶在喉咙口，未来房企会减少拿地，土地流拍不会继续增多。
5、房企促销增多是因为房企土地储备较多，但房价上涨预期不再，房企现金流更重要。
6、二手房降价增多是因为新房价格比二手房低，当然二手房就难卖。
限价令的另一重作用是倒逼二手房价和地价下降。
7、很多城市政府还没有降低地价预期，一是我们已经回不去过去的拆迁安置补偿成本，二是地方政府债务负担沉重，地价不会大幅度的下降。
8、未来房价地价相互蹭、交替上涨的逻辑已经不成立了。
很多中小房企还没有醒悟，今年8到9月份，在高溢价地区有98宗，其中80宗在三四线城市，87.7%被中小房企及个人拿走。过去大量的地王还未入市，不会有下一轮高峰的解套机会，看不清大势的中小房企会被套住。
9、不要幻想限价令会放开，在一二线城市，未来五年都不可能放开。聪明的房企正在抢收有资格有购买力的客户。
10、一二线城市中心区域房价贴着限价令，价值已经凸显。三四线城市房价已到高位的，小幅降价效果不佳，大幅降价可能会被“枪打出头鸟”，包括约谈、处罚，甚至关闭售楼处、“双向限价”、不予备案。
11、楼市变化源自于7.31中央政治局会议，但市场并未理解其内涵。
会议通稿关于经济工作有909个字，其中18个字是“稳”，稳定压倒一切。
房地产要“坚持因城施策、促进供求平衡、合理引导预期、整治市场秩序”，说明这四项措施是中央认为行之有效、必须继续坚持，同时，也隐含了没有新的政策出台、无需调控加码的含义。
12、未来楼市一定是“大稳小乱”，整体格局是大稳，也是政策诉求，各地城市有小乱，小乱不影响大稳的格局。
大稳的量化标志是楼市将回归“零增长”区间，主要指标如销售面积、房企到位资金增速在正负3%左右，也就是横盘。
银行资金已经进入负增长区间，房企到位资金增速将趋于下行，新开工面积增速已经出现回调，土地购置面积增速也会回落，回归到个位数增长区间。
13、未来房地产不再是火车头，而是压舱石。楼市不会大起大落，房价不会大涨大跌。
14、市场将会回温，但不是回暖，未来没有盛夏也没有寒冬。
回温标志有三：土地流拍明显减少，房企降价促销减少，二手房降价明显减少。回温或有三个节点：最早可能在今年春节前后，稍晚可能在明年两会之后，最迟不超过明年年底。
15、横盘时代——住宅市场行业集中度继续提升，大房企仍然要抢占份额、规模增长。
未来，中小房企的四条路：
排名前列是小而美，有自己的核心竞争力的房企仍然可以继续做；第二是求合作，没有核心竞争力但有资源，可以跟大企业合作；第三是往下沉，没有核心竞争力也没有资源，下沉到三四线、五六线；第四是转投资，钱套现出来以后做基金，还不用养太多人。
房地产一直会发展，市场很大，钱永远是不够的。
16、很多优秀的企业因为误判大势、缺失战略、踩错节奏，失去未来。
唯有判明大势，厘清战略逻辑，才能价值在握，继续前行。
左晖：7.5亿购房者一年买1500万套房比较确定，存量更确定
1、目前中国房地产已经告别短缺，进入总量平衡的阶段。过去四十年，中国房地产发展和全世界大多数国家没有本质的差异，都经历了前20年公共住宅的建设，然后碰到很多财政负担的问题，走向市场化/商品化的过程，我们并不特殊，只是我们比较快，把城镇化率从10%提高到了50%以上我们用了40年时间，美国用了80年的时间。
2、国际上，当人均GDP超过1400美元以后，房地产住宅的投资开始发展了；当人均GDP超过3000美元之后，住宅投资开始快速增长；当人均GDP超过8000美元以后，住宅市场新增下降。中国的情况跟这也高度吻合。所以说，中国的住宅房地产大规模开发的阶段已经过去了。
3、全世界大多数战后成长起来的经济体，资产价格快速增长阶段，都是在10到30倍左右的增长。但我们判断中国房地产快速波动，快速增长的阶段也已经过去了。
4、目前中国的房子套数约2.1-2.3亿套，而中国的家庭状况在发生快速的变化，户均的人口数，每年会降1%左右，目前中国的房户比在1.1左右，这是一个比较稳定的状态，但是分布非常不平衡。
5、三年时间内，中国将迎来一个全口径的拐点，中国存量住宅的GMV会超过新增住宅的GMV，大概都在10万亿左右的规模。
6、目前还有一个很重要的背景，是中国的人口在快速的发生变化，在快速的向城市圈集中，大概6亿人口会集中在20个城市圈里，平均会达到3000万人。中国未来的城市群会发生很大的变化。
7、目前市场是比较确定的在下行的周期里面，从今年下半年以来，重点城市市场基本是趋稳或下行；成交周期在变长；二手房业主的报价以下调为主。而且，经纪人的信心和预期也在继续回落，我们过去的验证表明，这个指标和市场变化是高度吻合的，这个一般会直接影响到一个季度后的数据。也就是说，一个季度后的市场，大概率是不乐观的。而且从全国来看，利率也并没有放松的迹象。
8、到2020年，中国的中位年龄将超过美国，也就是说我们整体比美国人老。目前我们已经比印度人老10岁了。
9、5-10年左右，房地产的大概率事情会是，二手房的GMV会在新房的GMV的3倍左右，租赁的GMV大概相当于现在交易GMV的十分之一，而且租金会有一个持续的上涨。城市里面的租金大概一年1万亿左右，未来十年的时间肯定会涨到3万亿的规模，可能用不了十年。整个存量市场未来是一个相对更确定的领域。
10、中国一年到底应该卖多少套房子？不论是和其他国家进行横向比较，还是长周期来看，中国7.5亿购房者一年发生1500万套交易是比较确定的。
11、城市的上车门槛和租房人群的比例都会越来越高，现在全世界的大城市年轻人都在“啃老”。北京的购房人群年龄每年增长一岁，基本上就是那群人在买房。
12、从租赁市场来看，包括公寓的租赁和养老，80%的市场是通过C端来解决，也就是通过私宅去解决的，包括德国。中国未来也会是这样的情况，但是是C2C还是C2B2C不一定。
林峰： 地产下半场房企要回归制造业，避免这10种死法！
1、其实“活下去”和万科没有太大的关系，中国房地产但凡有三家能活下来就有它，它不仅有市场化的竞争能力，更重要的是它现在有国企的属性。所以怎么活下去，是我们在座的很多中小企业更需要关注的。
2、怎么活下去我不知道，怎么死掉的我知道很多。所有登山的路上你都可以看到，左边不是一块岩石是一个尸体，都是前人探路者的尸体，会变成一个标本让我们知道这个路上可能出现什么事故，我们可能会怎么死去。
3、走得太快就容易走火入魔，像欧阳锋练蛤蟆功。地产的案例就不举了，大家应该都有一些了解，增长太快，可能会有各项的相应的基础能力也好，管理幅度也好，人才也好，包括你的资金也好，这块的支撑不够，很可能快速的扩张，将会对你企业的生存有一定的影响。
4、我们看到很多项目倒掉，好像是因为在错误的时间拿了错误的地，但是错误的地最多是在脖子上套了一根绳索，真正的原因是你把绳索挂到梁上再把板凳踢翻，你拿错了地，想用一个错误掩盖另外一个错误——你认为高价地做豪宅才能把这些钱赚回来，结果产品定位做错了，做豪宅、大户型、高配置，你在下一轮周期都没有解套的可能性，本来熬一熬有可能解套，但是你选错了，拿错地再做错产品，基本上就没有翻身的机会了。
5、一些发房企把短钱长投了，本来这些钱都是有期限的，但是你做了拆迁、文旅、酒店、商业这些长线的业态，短期的钱拖不动。
6、现实中有很多小马拉大车，杠杆放得太大，我见过较大的杠杆，做到1比9的杠杆拿地王，我说你胆子真大。
7、踩红线和灰线的事不能做，不规范发展想走小路是不牢靠的。有一些行业的规范下来的时候，所有你以前能做的事，以后不能做了，别人能做的事你可能不能做了，领导答应你的事，可能让他出面签字的时候不一定能做了。比如北京这一轮商改住，就耗死了一大批开发商。
8、质量一旦出现问题，对企业是毁灭性的打击，原来上海闵行有一个楼倒了，倒一栋楼就是灭顶之灾！一旦银行停贷、客户停购，企业是扛不住的，压力会非常大。
9、规模扩得太快，如果没有利润和回款，就像吸星大法吸进来的内力，最后可能会有反作用。比如并购，可以助推企业快速扩张，但是没整合好就没有用，有很多企业规模快速上去了，但没有带来现金流，没有带来利润，积累到一定程度是会反作用在自己身上的，这也是我看到一些企业最终退出的一个很重要的原因。规模很重要，但是没有质量的规模迟早会有副作用。
10、武侠小说里常有找到一颗仙丹吃了能抵30年功力，有些开发商也想一夜暴富，从政府手里谋取巨额利益，少奋斗30年。这很困难，哪怕成功了，出来混总归要还的。企业还是要脚踏实地，天上不可能掉馅饼。
11、所有的死法总结起来主要是五个维度：战略选择、项目踏错、资金问题、价值观偏差、管理能力。
12、我们也不要太悲观，我一直觉得地产下半场只是回归到一个常态，并不是一个生死存亡的时刻，只是原来日子太好过了，现在回归正常的日子。
13、房地产支柱产业的地位是不会改变的，那么大的市场容量，10万亿的交易量是有需求支撑的，中国千人购买率也好，我们的需求也好，还没有走到较高点，还没有任何一个其他行业能够完全取代这个行业。
14、七八十年代的房子可以推倒重建了，那些产品的品质在居住条件上是非常差的，所以有一些可以做更新的需求，这块还没有改变。
15、美国为了让居者有其屋，鼓励银行给不符合条件的居民放款，最终爆发了次贷危机。中国整个居民杠杆不高，还是相对比较安全的。
16、大家看房价的增长，涨的好像很多，其实把货币购买力，把通货膨胀系数跟二十年前人民币购买力同等看，我们的房子只是起了保值同幅度增长而已，并没有超幅度太多，最核心的还是看M2总量对地产价格的影响。
17、方方面面看，地产中长期是有未来的，而且未来是光明的，但是行业要回归常态，什么叫常态？一、财务杠杆不能用那么多；二、回归精细化的管理，不仅仅是抢到地、借到钱就可以了，要多琢磨产品、服务怎么做好。
18、跟制造业比，我们还是比较惭愧的，地产无论在科研投入、产品研发、服务水准上，还是过程的精细化管理、成本控制上，都跟制造业有巨大的差距。我们回归制造业也是一个常态，喧嚣之后回落，回落之后夯实，夯实之后才会有更长远的成长。
来源：明源地产研究院
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