文|凯风
不是所有房子都值得买。
最近的楼市形势，再次证明了这个简单却重要的道理。
01
时间进入2019年，房地产高增长态势不复存在。
根据国家统计局较新发布的数据，1—7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%。
这意味着，时隔4年后，商品房销售面积再度下滑。
值得注意的是，这其中，销售面积下滑最严重的并非住宅（-0.4%），而是这两种房子：办公楼（-10.8%）、商业营业用房（-13.1%）。
这里的办公楼即“写字楼”，而商业营业用房则是我们日常所说的“商铺”。
值得一提的是，住宅销售面积虽然在下滑，但销售额仍然增长9.2%，这反应全国平均房价仍旧维持在高位。
然而，办公楼和商业用房的销售额同样在下滑：办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额下降10.9%。
这不是这两种房子首次下滑。
事实上，从销售面积来看，住宅销售刚调整，而这两种房子已经连跌一年了。
从2018年3月开始，办公楼销售面积就开始持续下滑。而从2018年9月开始，商业营业用房也加入这一行列。
这意味着什么？
答案很清晰：无论是办公楼还是商铺，都在遭遇“量价齐跌”的严峻局面。
相比而言，住宅虽然销售面积出现下滑，但至少价格整体仍旧是稳定的，只有部分城市开始了下行。
02
事实上，写字楼面临的形势，比想象中的还要严峻。
近日，央视报道，深圳写字楼租金普遍下跌，有写字楼租金较高降价40%，幅度创历史新高。
这背后是，深圳甲级写字楼空置率不断攀高。
根据排名前列太平戴维斯提供的数据，今年二季度，深圳甲级写字楼空置率为18.9%，同比上升2.5个百分点。写字楼市场平均租金为220.4元，环比下跌3.2%，同比下跌6.4%。
经济竞争力强劲的深圳尚且如此，其他城市情况也差不多。
根据排名前列太平戴维斯数据，天津、西安、重庆、武汉四地的写字楼空置率超过30%，厦门、成都超过20%，深圳、杭州、上海超过10%，只有北京和广州低于10%，广州只有4.1%。
这其中，广州表现最为优秀。
数据显示，今年上半年，由于没有新增供应，加上吸纳良好，广州广州甲级写字楼空置率环比下降0.8个百分点至4.1%，这是少见的低位。
03
写字楼空置率为何如此高？
一个重要原因是，CBD代表城市门面，而摩天大楼和商业中心能够展示城市形象。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，少有之火热，由此推动商业用地供应井喷。
然而，写字楼对接的是商务需求，对接的是金融、保险、贸易、互联网等高端行业。
这些行业，与经济大环境关系最为密切，容易受到经济周期和行业周期的影响。
如果供应过剩而需求不足，那么自然就会带动写字楼空置率提升，租金同步下滑。
除了大环境之外，包括P2P在内的一些行业受到整治或行业周期影响，出现不同程度的关停或退租现象，由此推高了写字楼的空置率。
此外，对于许多二线城市来说，高端产业的发展，尚未跟上写字楼井喷的脚步。
在短期，这些空置还不是大问题。如果未来发展势头向上，这些空置将会被逐步消化。如果遭遇经济降速，那么空置率就将成为严峻的考验。
04
可以说，写字楼、商铺和公寓，比住宅面临着更大的风险。
过去20年中国房地产一路上行的历史，让很多人陷入一种误区：以为只要是房子都值得投资，只要买了肯定就能一路上涨。
然而，即便都是房子，但不同的房子性质不同，市场价值大相径庭，上升空间同样有天壤之别。
不说过去十年，就以最近四年为例，全国各大城市住宅房价普遍翻倍，但大多数城市的公寓上涨幅度不足住宅一半，至于写字楼和商铺，很多城市则是原地踏步，甚至不升反跌。
抛开个别城市，单看国家统计局数据：从2015年到2019年7月，全国住宅均价从6473元上涨到9315元，涨幅高达44%。
与之对比，办公楼均价涨幅仅为9.6%，商业营业用房仅上涨15%。而最近一年这两种房子价格都在下跌，远远跑输住宅。
要注意的是，这个数据来自国家统计部门，统计范围覆盖到全国，所以均价涨幅与具体城市的个别感受会有出入。这些出入，并不妨碍我们判断住宅、写字楼和商铺回报率的悬殊。
当然，公寓情况稍好一些。但不仅涨幅跑输住宅，而且想要变现，还要比住宅多缴纳10个点的税费，这是额外的成本。更不用说，还有部分开发商将“办公用房”当“公寓”来卖，误导消费者。（参阅《央视狠批万科，这类房子不要随便买》）
如今，楼市已经进入下半场，连住宅投资都不能再蒙眼狂奔，遑论写字楼、商铺和公寓？
对于大多数城市来说，未来写字楼和商铺都将是过剩状态，而公寓则存在种种问题。
所以，请务必将有限的资金投入到最有价值的资产上，不要再被“只要是房子都能买，只要买了都能涨”的过时思维所束缚。
