关于房价，这是一个复杂且漫长的话题。谈房价谈了十几年，决策层对控房价的表述也换了好几茬，从“抑制房价过快上涨”到“保持房价回归平稳”，但房价仍在天上飘着。
十九大会议期间，住建部党组书记、部长王蒙徽再次对房价表态，“预计今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。”
部长这句话简单概括，就是“价稳量跌”。部长的表态到底能不能实现？
按照以往经验，住建部部长表了态，那后面往往会跟着一波政策。但政策的效果到底如何，仍有待时间来给出答案。
| 政策：还有多少储备“弹药”？
国家政策的弹药库里，还有多少“弹药”？王蒙徽部长话音刚落，住建部便连出两记杀招：
1、住建部与国家发改委联手，从10月30日开始，在全国范围内展开为期一个月的“商品房销售价格行为联合检查”。
2、据媒体报道，住建部联手央行、银监会将严查“首付贷”，坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为。
这两项政策看似并无新意，但实际上背后另有玄机。
要知道，此前关于“商品房违规行为”的检查一直都是地方政府的住建部门在做，中央出面的时候，主要是派出督察组调研地方工作，但检查违规的主体仍是地方住建部门。如今，这项工作直接由住建部主导推进的意味更浓。
对于“首付贷”等资金行为的打击，2016年下半年之前一直也是地方政府主管，2016年下半年上升至中央层面，由央行牵头出台新规。但这一次，牵头单位变成了住建部。这意味着，住建部在调控中的“声量”加大。
为什么这么说？近年来，中央对楼市调控提出的要求是“因城施政、分类调控”，调控的主导权下放至地方，各地针对地方市场的情况出台各自政策。
但从2017年下半年以后，住建部约谈各地政府，增强了对楼市调控的“指导”力度。比如8月底各地纷纷出台楼市限售政策，就是一次自上而下推进的调控。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，这“明显是住建部主导的一次施压”。
从目前政策出台的节奏来看，十九大后政府的调控政策频率在加快，力度也在加强。在“房住不炒”的大基调下，在未来一年或更久的时间内，政府对房地产的调控力度将只增不减。
同时，虽然楼市政策年年出，但从十九大释放的信号来看，国家层面实际上仍储备了不少新政，如共有产权试点、进一步推进租售并举的租赁平台、集体用地改革以及土地供应调整、多主题供给等着重供给侧改革的政策。
| 市场：从存销比看未来房价
从目前的情况来看，政策调控已经覆盖了大多数的城市，但房价下降的趋势是否也能全面覆盖呢？我们可以从库存来进行分析判断。
截至2017年9月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40325万平方米，环比增长1.3%，同比减少9.4%。结合历史数据，当前库存规模相当于2013年9月的水平，也就是说，库存规模跌回到了四年前的水平。而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说，当前市场交易总体活跃，去库存的动力较为强劲。
政府“无形的手”伸出去了，但政策出台之后兜兜转转一两年，房价仍有补涨空间。毕竟，房子的销售决定权还在开发商手中，即使是在强大的限价压力下，开发商仍然可以选择把房子卖给谁、不卖给谁。
这就造成，真降价的房子你铁定买不到，看上去降了价的房子你还是买不起。你说，房价到底是降了，还是没降？
我们再来看一个和房价关联度较高的指标——存销比。该指标的合理区间为12~16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。其规律是：存销比持续下行，相关城市的房价上涨压力会持续增加；而当存销比持续攀升，房价下跌的可能性则会增加。
2017年9月份，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅按照三类城市细分，存销比分别为11.6、10.6和10.8个月。相比8月份10.2、10.2和10.2个月的数值，三类城市库存都有小幅反弹，但整体仍处于偏低水平；三类城市存销比差别不大，说明以前库存较大的三、四线城市本轮去库存效果明显。
所以，以目前的存销比水平，房价上涨的压力似乎依然存在。但是，存销比是一个动态指标，随着限制需求，增加供给，未来存销比会继续攀升，为房价下行创造条件。
