你愿意花几百万购买周边的都是厂房的贝克湾吗……

楼事

2018-05-12 09:05:46 ·我们一直在说关于房子的事

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近日,有媒体报道称,位于江宁淳化的万科和昌金域东方降价4000元/㎡,现价20000元/㎡左右,引起了人们的关注,楼事的粉丝也赶来询问究竟是怎么一回事。

(粉丝疑问)

不仅是楼盘,连带着淳化板块都受到了大批购房者的关注。近期淳化有个纯新盘刚刚公布案名,该项目就是保利操盘的G21地块,定名为“BackBay贝克湾”。项目放风价高达25000元/㎡,不过在现下有开发商偷偷降价的淳化,贝克湾能够撑得起25000元/㎡的价格么?

(飞机稿)

据悉,该地块于2017年7月由保利和金地联手以总价22.2亿拿下拿下,楼面价16015元/平方米,由金地、保利、金科、碧桂园、中骏、平安6家房地产企业出资打造,保利操盘。

在案名公布时,开发商就阐述了其中的寓意,希望能够复刻世界著名的波士顿BackBay街区规划,意图打造成淳化版“BackBay”,宣传标语更是高大上既:“黄金湖湾,世界资产,世界湖居的南京样本。”

逼格如此之高,有此价格感觉也算合理,但事实情况究竟如何呢?

近期,记者就去了梅龙湖一探虚实,现场实探发现竟然保利操盘的贝克湾竟是淳化版买家秀。

 1 

交通配套欠缺

提及淳化,第一印象就是远、配套不齐,淳化过去一直默默无闻,相信很多人都没有去过,直到这两年南京城建扩容,城区范围外扩,淳化的地块相继出现在土拍中,吸引了万科、和昌、禹洲、弘阳、保利、金地等多家开发商进驻,淳化才走进人们的视线。

不过,与同样是主城外扩的江北区域便利的交通不同,淳化给人很浓厚的荒芜感。

淳化没有地铁,据记者所知在江宁区未来地铁规划中淳化不会有!

早在2012年,就有网友问过淳化的地铁问题。在江宁区未来地铁规划中,江宁规划多条,包括已经运行的3号线,正在建设中的5号线以及规划中的地铁12号线。地铁12号线经过淳化旁边的青龙山生态新城,而淳化并没有地铁规划。

(问政截图)

最邻近的地铁线是地铁1号线南延线。路程距离约4公里,从淳化坐公交,30分钟,便可到达龙眠大道地铁站,驱车约10分钟。有点坑!

★而我们再看看波士顿的贝克湾。波士顿的BackBay是城市的地带,居住多是意大利后裔,为满足意大利浪漫风情需求,配套交通十分便利。据资料显示,波士顿BackBay周边离最近的Amtrak火车站,仅有400m距离,同时离Prudential地铁站只需步行便至,可以说很便捷的到达城市的各个角落。

(波士顿后湾)

 2 

生活配套稀缺 工厂扎堆

在贝克湾周边实探了一圈,我们发现连一瓶水都很难买到,没有超市、没有自动售货机,也没有小商铺,周边的商业生活配套非常稀缺。

不仅如此,地块的侧后方几乎被各类工业厂房包围,如最近景佑路路上做精密仪器的同方科技园、汽配加工的星乔威泰克、金瑞斯生物和苏美达机电等。       

(工厂扎推)

从地图上搜索,从贝克湾出发,在梅龙湖对岸有条淳化的商业街。这条商业街,饭店、超市、药店等各种业态比较丰富,能满足一般群众的生活需要,但如果想在当地享受更加优质的购物体验,目前还是比较的困难。

(淳化老商业街)

另外,离较优质的的商业配套文鼎广场,直线距离还有3.5公里驾车约15分钟,至于学区配套也有,是淳化中学、淳化小学、淳化中学幼儿园以及拆迁安置房淳湖佳苑内的第二幼儿园,除此之外,好像再没有其他的教育配套。

至于淳化的医院,目前也只有一家小医院,还有一些小诊所,医疗配套也不算完善。

区域内的各类配套还是处于只能满足最基本的生活需求层面,短板很大,虽有不少的规划但需要3-5年乃至更长足的时间才能起头。

★而波士顿的BackBay有条叫“newbury”的街道就如同国内具有小资情调的上海茂名路、合肥红星路,成为时尚的发布地,又因为隔几个店就是一所老教堂,所以宗教、艺术、时尚无缝对接,早已成为久负盛名的游览和消费中心。

(波士顿后湾配套)

 3 梅龙湖环境堪忧 

风景带开发未期

保利操盘的贝克湾,重点宣传了“黄金湖湾”核心梅龙湖(即东焦水库)配套,不过所见可能会让有期待的人产生巨大落差。 

走近紧挨售楼处一侧的水边,清晰看见成片绿油油的藻类植物浮漂在水面,周边零散的垃圾几乎随处可见,水域藏乱可见一斑。

(梅龙湖局部水面) 

水面上方的观景地更是荒草纵横,杂乱不堪,淡淡的异味也一直充塞鼻间,这样的毗湖而居别说是和真正的BackBay相比了,就连南京本土的百家湖、九龙湖的居住环境都好过梅龙湖,这样的景观谁会愿意买单呢?

(梅龙湖局部景观) 

当然,这也与梅龙湖暂时还没有开发风光带有很大关系,但是早在几年前梅龙湖周边就已经有项目在售,也有已经居住的小区,但风光带的开发迟迟未见影踪,标榜打造“世界湖居南京样本”的贝克湾还要等多长时间?

★而波士顿BackBay 直译成中文,为后湾,顾名思义,紧邻海湾。城市初建在查尔斯河口南岸小半岛上,几乎被水域包围,仅以一条狭窄的地峡与大陆相连。地峡西侧原有大片泥沼,称“后湾”,后填成陆地。现市区面积的1/4仍为水域。

(波士顿后湾全貌)

(波士顿后湾风景) 

 4 

工程进度实探 

目前项目的工地上,施工作业正在如火如荼的进行,售楼处主体基本建成。

下车后,记者就看到工地的主出入口。

  (入口处)

而在正前方终于看到了外立面构造基本完成的售楼处,褐石颜色的元素在阳光下很是醒目,外墙图案首尾以三角相连,中间错落凸起整体呈菱形排列。

(售楼处侧面施工图)

售楼处整体感觉像个集装箱的造型,从感官上觉得并不大气,并没有承袭波士顿后湾伟岸庄严的气质。 

(售楼处正面施工图)

据现场施工人员介绍,内部配建等其他部分要完全落成,预计五月中旬。  

目前,记者看到的只有19栋已经建造两层,其它多数处于地基阶段。

(19栋侧面施工图)

(对比)

同时,在现场还发现了一个比较尴尬的地方,色调上与它旁边的老盘梅龙湖无界有点“撞衫了”,都是大片的红色未来一眼望去倒有点区分不了!

(梅龙湖无界)

总体来看,保利操盘的贝克湾,不论从地理位置、周边配套还是景观环境,都与之标榜的波士顿BackBay都相去甚远,工厂围绕、配套缺乏、板块认可度不高,种种迹象而言,保利操盘的贝克湾只能称之为“乡村版”BackBay。

这里要多说一句,虽然开发商的初衷和愿景都是好的,但不能为了卖高价而搞一些不实的噱头,过度包装往往适得其反。 毕竟销量反映了板块在购房者心中的接受度,市场反馈才是最真实的评判,文章开头的降价就是个很好的例子。

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