南京的好房子,凭什么不能更贵?

在你房叔的电脑里，“珍藏”着几张网友于今年春天拍摄的河西中部某“高档”小区照片。

破败不堪的绿化、满目疮痍的草皮......嗯，怎么看，都不像是宇宙中心的房子。

更让人无力吐槽的是，楼道里的垃圾遍地，其物业管理水平可见一斑。这让叔不禁深深地替业主们捏了一把汗：黄梅+酷暑天马上就要到了，如今这个小区的状况还有所改善吗？

如果说小区环境、物业只是比较常规的参考项，南京还有不少自诩“改善盘”的项目就更夸张了：比如交付没几年墙皮就大片脱落的。

还有户型设计极不合理的

还有交付后地库水漫金山的

今天我们再回头看，竟然有那么多口碑欠佳的项目，充斥着南京楼市，支配着买房人。

前几天，房叔跟某房企的营销负责人聊天，他不无感慨地说：南京房价，其实还有很大上涨空间。而且，必然有这个空间。现在二手卖4-6万的房子，我们觉得贵，是产品太差。

谈到兴头上，他进一步举例说：哪怕是仁恒，也不能跟杭州绿城、滨江比。现在卖6-7万，接受度不是很高嘛。那么，比这个更好的房子，相信会有人接受，并喜欢接受。

这，或许也是南京根子里的问题：很多开发商在外地可能都有好作品，但因为南京购买力较强，市场行情不错，就忘记了初心。比如，当年想PK仁恒的很多，很快就放弃的更多。还有几个项目喊出比肩江湾城，但遗憾的是，比完之后，这些项目也都消失了。

也许是卖得还算不错老板很开心，也许发现比到最后就是自嗨。但不管如何，只要勉强及格就算过关了。如果择址宇宙中心河西，不管盖什么样的房子总会有人来抢的。要知道，人家莱蒙的二手房也卖5万多呢。

过去，一些开发商总是欺负南京人没见过世面，没开眼看过世界。但在未来，南京真正的好房子也一定会出现。在“一分钱一分货”的准则下，它们，凭什么不能更贵？

（一）

在经历2015-2016年上一轮疯狂行情后，南京已经变成一座彻头彻尾的“高溢价”城市。

比如，均价卖到1.5万的横溪，1.7万的龙潭，2.4万的栖霞山，2.5万的青龙山，2.7万的五桥，2.8万的燕子矶，3万出头的“鱼嘴南岸”等等。一个个新价格梯队的形成，无一不是费尽心思努力溢价的结果。

但，在房叔看来，一些板块的溢价理由名不副实，甚至有揠苗助长之嫌。所以也不约而同地遭遇到销售上的滑铁卢。

有的项目，原本放风卖2万，结果发现地缘客户并不买账，只好大降三千元一平。有的项目，楼板价低至4000多，开盘却非要卖出接近四倍的价格。还有的项目，一无学区二无商业三无医疗，小区一墙之隔还有火车隆隆而过，但也想追平河西南。

这年头，刚需盘说自己是改善，改善盘说自己是豪宅，豪宅盘说自己独孤求败。总之，眼高手低的项目确实大有人在。而南京的市场很快也给出了无情的反馈：上述这些“改善盘”们卖得基本都不好。

但，我们也应该清楚地看到另一个事实：随着板块、产品限价的有序放开，以及经历了“爆买”、“盲目投资”等乱象后，南京人的买房心态也在发生着微妙的改变。

同样，由于“面粉”的高企，倒逼着一部分品牌房企回归品质，用“硬核”产品力去讨好市场，收获高净值人群的青睐。

说到底，随着目标客群的不断细分。南京将形成覆盖各类置业需求的多层次产品线，尤其是一些个性化豪宅项目的涌现，可以做到在板块大多数“平庸”项目不突破限价的前提下，让少数好的产品率先突破限价。

因为，人家现在卖得就是差异化客群嘛！打个比方，有人在德基买个包包，一个几万块钱。更多的人是在新百、中央、水游城买包，只需千元左右。这背后说明了什么？

当年的一纸限价，本质是让更多老百姓能买得起房，尤其是一二手倒挂房。但对于身家几千万、乃至过亿的富豪们是特别不在乎的。他们更关心的，是房屋的高品质，是挑剔的圈层品位，是少有的生活方式。

（二）

南京，正处于房地产市场“裂变”的前夜。

近年，尤其是位于河西、城中、仙林等板块的多个高价顶豪地王，似乎正在准备一场少有的改变。有的已经慢慢呈现，有的还在锲而不舍地细细打磨。

归根结底，他们其实是为了一个共同的目的：让买房人可以真正为了产品“留”下来。说得更直白点，你住进来后就不想再搬走了。

可是，要完全改变南京人“唯学区房投资论”、“唯自住+投资双重属性论”、“唯赠送面积王道论”等购房心态，绝非一朝一夕之事。一方面，多年以来的本地楼市土壤和购房逻辑已经形成。另一方面，总要有几家怀揣强烈产品主义情结的开发商挺身而出，去做好这件事。

于是，我们看到了“硬核平墅之王”高科紫微堂【点击查看详情】，销许单价3.7万/㎡-4.2万/㎡，合院较高卖到4.6万，在今年初轻松撕裂了整个仙林的限价红线。而且，很快就被高净值客户一抢而空，成为南京现象级的爆款豪宅。

一座行事低调到优质的紫微堂，凭什么本事能够率先“破限”？这个答案，相信大多数熟悉城东仙林的人都再清楚不过：人家，靠的就是吊打南京大多数项目的产品力嘛。

在房叔看来，紫微堂其实代表着南京新一代豪宅项目的“个性”诉求。它从诞生起，就是为了细分南京的高端改善市场而来。如果一定要归纳总结，大致如下：

排名前列，开发商基本不唯规模化为导向，与其他疯狂追求规模的房企而言，至少承担起了对买房人负责的用心和重任。

第二，从荣域到荣境，从桂山堂到紫微堂。高科的产品一直在连续不断创新，完全跟得上甚至引领南京产品迭代更新的潮流。（PS：此处应该有掌声，因为实属不易）

第三，该项目能看出与初心一脉相承，也不做作，只是低调而务实地做好产品，然后保持更高调格调的站位。

难怪有人说：紫微堂这样的低密度产品，如果放在北上广深等一线城市完全可以卖到8万、10万以上。不信？去看看魔都上海的“中央别墅区”佘山板块吧，有几家的品质感能做得过紫微堂的？

举个例子：上海佘山某个充满沧桑年代感的老别墅盘，二手房报价高达5万一平。反观南京同样独揽山景资源、但产品更新迭代不止半点的紫微堂，凭什么不能卖得更贵一点呢？

讲完低密度产品，咱们再来聊聊高容积率、高密度的超高层住宅产品。事实上，只要用心去规划、设计、打磨、提炼。谁说南京的超高层建筑不可以做出好房子？

位于河西中部的88亿地王，即今天的世茂天誉

就是一个比较突出的案例。有人说，这个项目较大的操盘难点在于，在地块整体容积率较高、且无明显学区利好的前提下，如何从户型格局尺度、艺术审美、高级感生活三个维度去说服市场，打动买房人。

比如世茂天誉的380平米户型，单套做到了两梯双门入户，还做出了近16㎡的露台空间，约26米的南向面宽。加上横向约11米宽、73㎡的超级主卧，罕见的270°景观落地窗，放在南京高端改善市场也十分罕见。

说到底，这原本是一个比较“非主流”的超高层项目，但主张“登峰造极”的南京世茂天誉硬是敢于做到颠覆与突破，激发客户的灵感想象力，结果据说“卖得还不错，首批住宅已经清盘了”。慢慢地竟然变成了一个“主流”代表项目。

关键是，由于河西中部限价，这个豪宅项目只能卖到4.5万一平，再加上5K或7K两款升级精装包可供选择。实际均价达到5万+。但，这依旧远远低于项目放风价6万/㎡的市场估值。所以，去化结果大家都看到了：南京的高净值人群也不是不识货，这边还吐槽着“没有学区”，那边很快就抢光了。

当然，每一条用心去打造的产品线背后，都需要开发商对当下，甚至是过去与未来触发哲学思考，也需要对客群进行深刻的洞察。正如世茂引以为傲的天誉系产品，亦不例外。项目从规划开始，就牢牢抓住高净值人群的现实需求为核心诉求点，进行产品细分，填补南京楼市在个性化豪宅诉求上的少有。

毕竟，随着高净值人群越来越趋向年轻化，他们的核心诉求也出现了较大转变，主要体现在时间、家庭、艺术品位及增值服务等方面，具体而言可归纳为：

一，奉行效率至上的时间观。二，寻求家庭与自我的双平衡。三，认为最美的艺术就是生活本身。四，享受一站式品质服务、资产管理与优质体验。

也正基于此，南京楼市已经开始涌现出更多的立志于“细分市场”的高端人居项目，它们虽然或许会有点小贵，但更应该贵得有道理。它们不止是常规意义上的豪宅，更是很多南京人翘首以盼的、理想中的好房子。

南京的好房子，究竟可以进化成什么样？南京的好房子，未来注定超乎你的想象。

（三）

说到真正可以支撑高溢价，在产品上力求登峰造极的南京好房子。就不得不提到这两天正在隔空“叫板”的两家城中顶豪盘：安品园舍与应天府。

首先，两家都号称是3000万起步的级别。其次，两家项目都处于寸土寸金，卖完一套少一套的老城核心区。当然，前者在城墙内，更靠新街口。后者在城墙外，更靠大河西。

再看产品方面，由于应天府【点击查看详情】的样板房暂时没公开，具体细节我们不得而知。但仅看该项目主入口的紫铜门头和五境大局示范区景观，从视觉上还是比较震撼的。所以有人调侃：不愧是南京首座“天子”级的项目。

更重要的是，人家口口声声说自己位于南京建城初期的“CBD”，有2500年的营造历史呢。其实，也就是在2017年情人节拿的地，光是买“面粉”就花掉了98个亿。

相比下，万科在南京少有的一个千万级豪宅—安品园舍【点击查看详情】的“历史”要悠久得多。2005年，南京建邺房地产开发有限公司以总价3500万元取得安品街牙檀巷地块。但两年后，这幅位置优质的地块被南京万科接手。

或许是好房子需要多磨。项目历经三次规划调整后，一直“拖”到2016年2月，万科安品园舍最终抢先于竞品泰禾南京院子申领到销许，以均价5.9万/㎡开售，面积460-680㎡。

但该项目真正成为“网红顶豪”，却是三年后的今天。凭借一篇“与光品园”的微信稿，刷爆了南京房地产业内的朋友圈。

屋檐叠岭，玄关借景，天光客厅，墙壁水景，哈雷改造室......让很多南京人不由得眼前一亮。

大多数人也许并不知道，为了做到今天优质的室内空间体验效果，安品园舍的建筑高度由原来35米降至12米，容积率由2.05降至0.86。项目货量缩减为只有86套。

毫无疑问，曾经被指“专心做快销盘”的万科，其实并没有忘记“聆听南京的心跳”。在寸土寸金的老城南，费尽心思地构筑全新迭代的现代中式合院范本。

当然，在南京，除了少数人拥有的顶豪产品，大多数买房人可以入手的一般改善产品，其实也有不少好房子被严重低估了。

比如，房叔在此专门要为老山白马路板块的某低密度准现房盘鸣不平：据说，他家89㎡三房户型的较新放风总价仅218万起。这意味着，较低的单价相当于2.4万多一点。

关键在于，这个项目还采用新中式园林景观，双入户奢阔精装大堂设计，精工石材线条搭配，智能电梯刷卡到层等配置，整体品质感在江浦区域内也是相当出挑。

让人感到有些可惜的是，因为限价、板块能级、购房者偏见等因素，这么好的产品只能卖到这样一个价格。而历史上类似“被低估”案例还有很多，比如城中大平层湖景孤本御景华府，比如鼓楼小桃园的天正桃源，比如始终坚持“曲线属于上帝”的河西“三炷香”苏宁滨江壹号。

产品做得越牛逼，价格也应该卖得贵一点。否则，如何跟周边竞品拉开调性上的差距？如何能彰显项目的溢价支撑和业主身份？就像爱马仕、香奈儿、BOSS这些大牌，本质上就是要跟海澜之家、七匹狼等划清界限。除了所谓的高级感，也确实需要拉开价格上的明显差异，服务不同的人群。

所以，今天我们再看：那个地处河西中部，最小户型235㎡起步的，300㎡以上为空中跃层且拥有20多米环幕阳台，只有500户的上海建工G68地块（海玥万物），完全可以有更多的理由突破区域限价，追求较大化的溢价能力。因为，好产品需要成本，好产品注定发光，也一定会被更多人看见。

更重要的，是能够在一个全新的价值认同体系下，不断释放创新生命力，做到真正迭代本地人居标准，也在真正意义上代表南京。