南有青龙山，北有燕子矶。
相比那个自封为“南京开年网红板块”的青龙山，经常被人拿来作为竞品板块比较的燕子矶，最近确实有点安静得出奇。
尤其是，在青龙山新城十家房企联动，打出“单月销售破百，季度总销破千，季度总来访破万”等夺人眼球的宣传口号后。另一头，偌大的燕子矶新城，却不断有老盘传出零零星星的“收官”消息。
“中海燕矶听潮还剩一套顶楼128户型，东边户，卖完一期收官。后面的二期可能涨价！”在房叔的微信朋友圈里，某位置业顾问刚刚发布了如上讯息，语气间透露出些许“傲娇”。
事实上，今年上半年燕子矶准备收官的，不止有燕矶听潮一期。还有不少老面孔如电建、金浦、保利等盘也不约而同地进入清盘倒计时。如今，它们基本上只剩下“较难消化”的大户型尾房在售。
于是，最近就有买房人咨询房叔，提出了自己的担心：“这批老盘清仓后，燕子矶在下半年是不是没有房子卖了？或者说，接下来是不是要板等现房销售的三剑客（仁恒安居、金科、佳兆业）？”
为此，房叔在前两天实地踩盘燕子矶，对区域内的主力待售项目做了一次进度探访。本期《房叔说楼》，咱们就一起抛砖引玉：且看“二次蝶变”前夜的燕子矶新城，今年还将有哪些大动作？
01
燕子矶下半年将面临“断供”？不存在的！
首先，你房叔专门做了一下相关梳理。我们不妨一起来看看，截止目前，已短暂开启“沉默模式”的燕子矶新城还有哪些尾房在卖。
（1）电建洺悦府【点击查看详情】在售少量尾房，售完即收官。建筑面积约160㎡，销许均价2.2万/㎡。
（2）电建海赋尚城【点击查看详情】在售3#、7#剩余尾房。户型面积约140㎡，销许均价25800元/㎡。此外还有公寓产品在售，面积42㎡，均价23000元/㎡。
（3）金浦紫御东方【点击查看详情】在售二期14#少量尾房，户型面积126㎡，均价28600元/㎡。
（4）保利国际社区【点击查看详情】预计5月加推最后一栋楼即10号楼，共180套住宅（毛坯）。户型建筑面积89㎡、95㎡、115㎡。预计2021年交付。
（5）中海燕矶听潮【点击查看详情】还剩最后一套顶楼128户型，销许均价28400元/㎡，卖完一期清盘。另有小道消息称二期首批房源“较快将在5月入市”，且很有可能“涨价”。
其次，就是大家尤其是城北地缘客群最关心的一个问题：即将进入“现房销售”的燕子矶，在下半年还有没有房子卖？其实，要回答这个问题并不难。前提是得先看区域供应大户中海今年的销售节点计划。
房叔为此致电中海营销条口的内部人士，得到的回复是：“目前节点还没有确定。但下半年应该会加推二期产品。”而燕矶听潮案场的回应则显得更加耐人寻味：“目前我们没有接到二期入市的通知，但启动应该会很快。估计会根据现场楼栋施工的具体进度，以及物价部门的审批进度来定。”
值得注意的是，从燕矶听潮的整体效果图上可以清楚地看到：位于规划初中地块以东、紧邻经五路的二期地块，共计有9栋高层住宅呈南北纵列排布。初步预计二期的货量与一期差不多持平，共约千余套房源可售。
至于价格方面，考虑到燕子矶区域限价3万以内，且项目又是以30多层的大高层、高容积率产品为主。有业内人士据此推测，燕矶听潮二期的销售均价“有可能逼近3万”，预计约在2.9万-2.95万左右。
虽然，燕矶听潮二期至今“犹抱琵琶半遮面”。但，至少有一点可以确定：对于这个“承上启下”的区域快销盘，中海在下半年仍将有推货计划，且货量依然不小。
这也意味着，在现房销售三大天王（仁恒安居、金科、佳兆业）具备销售条件入市之前，燕子矶今年内还有千套左右的住宅房源可以随时“解渴”。这对于关注城北楼市的买房人来说，应该是一个好消息。
02
“现销三剑客”动作快，板块或迎来二次蝶变
燕子矶房荒的警报，在理论上貌似应该解除了。可关键是：等到中海全部卖完后，接下来镇场的主角又会是谁？何时才能轮到它们登场？
相信到了那个时候，所有人的目光，势必将聚焦于三家被要求现房销售的高价地项目身上：仁恒安居G01地块、金科G33地块和佳兆业G34地块。
根据房叔现场的较新实探，上述“现销三剑客”的工地进展一片火热。三大地块的首批楼栋均已出地面至数层以上。可以大胆预见的是，未来太新路与嵩山路以北一带的现房竞品之战将会非常激烈，几乎不亚于在贴身肉搏。
而在嵩山路这条“现房销售中轴线”上，自南向北分布着三个商品房地块，“夹着”一个南化公司自建房地块。然后一路向滨江风光带延伸。
仁恒安居燕子矶G01地块【点击查看详情】2017年3月，经过73轮竞拍，安居以总价20多亿拿下G01地块，楼板价23800元/㎡。刷新燕子矶新城较高地价，需要现房销售。同年6月，安居与仁恒达成战略合作，宣布共同开发G01地块，由后者负责操盘。
2018年，仁恒方面放出风声，透露该地块的案名为“公园世纪”。标志着项目可能被归为仁恒“公园系”产品线中。据悉，这也是燕子矶新城排名前列个真正意义上的“豪宅”项目。
作为燕子矶新城极为罕见的低密度宅地，G01地块整体限高35米，容积率被控制在1.6以内，但“又不能低于1.01”。也就意味着项目不能做别墅产品。开发商在此前对外放风，拟打造燕子矶少有的低密度花园住区。由此在产品和价格上引发业内两大猜想。
根据已公示的项目批前规划，G01地块拟建11层小高层住宅。但具体是大平层产品？还是打造电梯花园洋房或叠墅？至少从效果图来看，整个地块的容积已被9栋小高层全部“塞满”。而详细的产品信息，还是要耐心等待“官宣”揭晓。
另一个悬念则是入市价格。之前曾经疯传该项目要卖到“4万”，被视为是燕子矶版的“江湾天成”。在房叔个人来看，这样的评价未免过高。但也不排除，该高价地王由于同时具备“低密度、大户型、纯新盘”三大要素，存在突破3万限价红线的可能。毕竟，类似的“破限”案例今年已在仙林湖、西善桥等板块多次上演。
插播一条PS：“有钱任性”的仁恒安居G01地块，竟然可以“越过”工地围挡，直接用塔吊去吊运占用公共道路上的建筑材料？不说砸到路人，就是砸到花花草草也不好啊！
金科燕子矶G33地块【点击查看详情】2017年7月，经过87轮竞价，燕子矶G33地块被金科以8.1亿竞得，楼面地价19853元/㎡。达到较高限价，需现房销售。
根据规划显示，该地块未来将建设5栋18-20层的高层住宅。
佳兆业天御【点击查看详情】2017年7月，佳兆业以总价12.5亿，楼面地价19852元/㎡拿下燕子矶G34地块。达到较高限价，需现房销售。
根据规划显示，该地块拟建7栋16-18层的高层住宅。有内部消息称，项目的案名已确定为“佳兆业天御”。
房叔总结：如果说燕子矶新城在2010-2015年“拓荒期”的大干快上，集中搬迁66家化工企业为代表的百余家工厂，花费数年完成土地功能置换，以及打造“六纵六横”主干路网可以视为是板块的首次蝶变。那么它的初期任务已基本完成了：改变南京人对昔日“化工重地”的陈旧认知。毕竟，在无房可卖的南京主城区，2.8万左右能买到的规划较好的就是燕子矶，吸引一堆刚需、首改人群在翘首期盼。
如今，在区域首批拓荒盘如招商1872、电建海赋尚城、金浦紫御东方、弘阳燕江府、保利国际社区等项目纷纷收官之后，接下来的重头戏是即将进入“现房销售”倒计时。即以“面粉”在2万左右的高价地为主力，开启板块在人居品质上的“二次蝶变”。
可以想象一下，当安居+仁恒亲密“合体”，金科和佳兆业比翼双飞，它们能否“适度”突破区域限价大关？又能否将更好的品质、更有想象力的产品带给燕子矶？我们不妨拭目以待。
03
乘胜追击？传言万象天地高层住宅四季度入市
写在最后，房叔再加送一个彩蛋：燕子矶首座百万方大型城市综合体，由华润和华发联合开发的万象天地【点击查看详情】也传出消息，地块内的70年纯住宅产品今年四季度或有动作了！
据项目内部人士透露：“其中由华发负责操盘的高层住宅产品，较快预计在今年四季度入市。”如果没记错，这也是万象天地首次对外释放住宅部分的销售节点。
房叔在万象天地案场看到，项目此前首开的4.5米挑高小户型公寓产品（均价2.3万），销控表上已是全线飘红。看来，双地铁上盖物业对主城投资客的吸引力还是非常明显。
案场人员介绍，今年万象天地的主要精力会放在住宅产品的打造上。具体分工是：“华发负责操盘建面十多万方的高层住宅产品，华润负责操盘六、七万方的低密度小高层及多层洋房产品。”
“万象天地的住宅售价预计能破3万，甚至逼近3.5万吗？”由此引发业内人士猜测。此外，由于住宅地块被分割操盘，还形成了“同一项目内，互为竞品”的罕见局面（类似案例还有江北核心区G41综合体地块）。可以推测，华润和华发两家在销售节点上也会有意识的“错开”，力求踩准节奏，共同擎画“燕子矶之门”。
实际上，燕子矶共规划了两个“封面门户区”。一个是位于经五路商圈，以万象天地、招商花园城为引领的“南部门户”，另一个则是位于“T字型”公共设施服务带的北侧滨江绿带入口，也就是拟建中的燕子矶滨江商务科技城“北大门”。
2018年9月，宝能集团宣布签约进驻燕子矶。拟投资300亿元建设燕子矶滨江商务科技城，包含科技园、文旅产业、金融大厦、燕子矶老镇开发等业态。这也是继万象天地之后，燕子矶新城规划的第二座体量在百万方以上的航母级综合体。
另外，宝能方面还有可能规划200-300米的超高层办公地标集群，以及配建部分住宅产品。
不过，迄今为止，已被宝能意向看中的燕子矶滨江商务科技城土地尚未完成挂牌出让。未来能否实现靴子落地，为板块提供更多价值支撑仍需较长时间观察。此外，板块内同时在建三条地铁：1号线北延线、6号线、7号线已经处于不同阶段的建设期。燕子矶新城也就一跃变身南京主城区现阶段少有的“3条地铁同时在建”的人居板块。
实际上，曾经被人遗忘的、灰头土脸的“厂妹”燕子矶从涅槃重生的那一天起，就在房价梯队上自觉地与同属于城北的鼓楼滨江保持分工：前者承接的是地缘首改及部分刚需客群。后者主要面对中产以上的高端改善客群乃至终极置业顶豪。两大板块在客群层级上互为补充，并有望在幕燕风光带连为一体。
我们完全可以展望一下，依托三条高密度轨道交通的支撑，燕子矶新城在未来3-5年内必将吸引更多的优质房企、包括商业综合体大鳄考虑进驻。如果能全面解决教育资源配置不均衡等问题，以及完成深度的人居环境治理，未来板块的价值将会得到进一步释放。
且没有理由不相信，燕子矶这方“循序渐进”的置业热土，虽然无法与人见人爱的河西南比肩。但也能凭借“后工业改造”时代焕新旧城的强大执行力，站稳城北下一个宇宙中心。
