三盛控股扩张 三次注入资产强撑规模

南京焦点发布

2020-10-27 17:59:29 ·南京楼市资讯全解码,城建动态、规划利好分析、最新开盘信息,房价直击。

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继今年7月注入资产失利之后,三盛控股日前再次购买控股股东资产获参会独立股东高票通过。

作为三盛集团旗下地产平台,三盛控股一直被林荣滨寄予厚望,2019年提出3年实现“双千亿”目标。

不断注入资产,成为达成目标的捷径。

注入优质资产可立即增厚资产规模,让中小投资者关注的是,在楼市频繁调控、头部房企更注重稳增长的基调下,公司自借壳以来债务高企、现金流告急状况恐怕更为棘手。

三次资产注入

日前,三盛控股(02183.HK)以3.47亿港元收购控股股东Mega Regal持有的目标公司全部股权的议案获一致通过。

通过这笔收购,三盛控股将间接持有福州伯盛95%股权。

公开资料显示,福州伯盛持有9个权益项目,4个位于福建、3个位于长三角,截至今年6月,其物业项目合计市值101.5亿元。

公司收购上述资产,早在今年7月就已启动。不过当时属于公司股票禁止买卖期,此笔交易构成公司董事进行证券交易,不符合港交所上市有关规则,于是匆匆作罢。

2017年4月,利福地产控股股东利福国际集团通过协议方式,向林荣滨控制的一家位于英属维尔京群岛注册成立的有限公司直接转让59.56%股权,林荣滨紧接着对利福地产其余股份发起现金要约收购,合计耗资16.2亿港元。8月,利福地产更名为三盛控股。

斑马消费梳理发现,借壳时注入的济南章丘项目、福建平潭项目等先后在2018年、2019年集中发售,并未对公司业绩有明显提振作用。

第二次注入资产是在2019年12月,三盛控股以2.31亿港元收购福建盛创、福建宏盛、福建天壬及漳州德友盛等多个地产项目,才为公司带来超过50亿元的销售额。

规模性焦虑

林荣滨真正涉足地产业务是在2000年,次年才成立三盛地产(三盛控股前身)。

早期,公司因在福建泉州开发汇金广场一炮打红,其后虽奋起直追,行业内的排名较为靠后。相较闽系房企第一梯队的融信中国、旭辉控股、阳光城,公司一直对规模存有不小的焦虑。

而且,三盛控股的地产业务一直集中在福建省内,即便借壳后3年后,福建省内的项目和收入仍占据重要比例。

借壳上市注入资产“禁止”自去年解除之后,三盛控股扩张马上提速。

2019年底,公司以2.31亿港元从控股股东Mega Regal手中收购4个地产项目,土地储备建筑面积由此增加43.81万平方米。当年底,公司土地储备规划总建筑面积达432.1万平方米,在手开发中及待开发项目达到22个。三盛控股迅速膨胀,总资产规模从2018年的98.68亿元增至2019年的234.77亿元。

得益于资产注入,三盛控股在2019年扭亏为盈,实现营收20.46亿元、归母净利润0.69亿元,同比分别增长119.09%、141.60%。

今年以来,公司的扩张继续提速。据克而瑞数据,今年前7个月,公司拿地金额为128亿元,新增土地货值324亿元,同比增长509%和1509%。

销售规模同时剧增,2018年,公司销售额11.42亿元,2019年实现113.22亿元。今年上半年,实现销售额145.73亿元,是去年全年的129%。

截至2020年6月,公司土地储备规划总建筑面积达到609.48万平方米,35个项目分布全国各地。

债务压力如山

扩张期的三盛控股,债务压力逐年增长,其资产负债率长期高于同行。

数据显示,2017年至2019年,公司资产负债率逐年升高,分别为75.64%、87.58%和93.58%,今年上半年,资产负债率更是攀升至94.58%。

结合今年有关部门公布的“三道红线”来看,公司最突出的就是现金短债比仅约0.27,已经触及“红线”。

截至今年6月,公司银行贷款及其他借款合计101.39亿元,应付债券12.36亿元。在公司的借款中,1年内到期借款为72.91亿元,当期公司的现金及现金等价物为19.46亿元,难以覆盖短期债务。同期,公司负债总额322.66亿元,较2019年末增加219.76亿元。

经多次注入资产之后,公司盈利能力得到飞速提升。2019年、2020年上半年,公司归母净利润分别为0.69亿元和1.72亿元。然而,高企的融资成本,持续侵蚀公司利润。

数据显示,仅2019年,公司利息开支高达10.57亿元,同期归母净利润不到7000万元;2020年上半年,公司利息开支7.69亿元,是公司归母净利润的4.47倍。同期,融资成本达到10.83%,远高于行业平均水准。

来源:斑马消费 杨柘

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