楼市有变局，河西南首当其冲。
当下，河西南集齐了楼市中抢着买的盘、不好卖的盘，还有一大批等着接受市场检阅的新面孔。
不管再怎么吹、黑，河西南都算的上是优等生。虽然市场的潮水褪去，但板块本身的进化从未停止。
这次，涛哥用航拍，直观的展现河西南从去年6月至今，500多天以来的生长变化。
鱼嘴保双街以东、江东南路以南、龙王大街以西的区域是目前河西南改善住宅集中区，城市界面的变化以此为例。
2021年6月中旬，这块区域大部分还是空地状态，只有元前路北侧的建发珺和府、颐和铂湾、深业龙湾上府三个项目施工建造。
时至2022年11月上旬，高庙路、螺塘路两侧都出现大量住宅项目。金基中北朗樾府、颐和云台源筑、金鼎湾和禧、深业南湾上府、枫璟雅园、中北盛业G30项目、建发G73项目、奥体建设G72项目、颐居河西南G71项目等，蜂拥而至。一年前的大片绿地也变成了现在的大片工地。
细看之下，河西南项目的施工进度的确很快，就拿颐和铂湾、深业龙湾上府两个项目来说。
2021年6月中旬，颐和铂湾施工建筑出地面十几层；深业龙湾上府3栋住宅楼刚出地面，2栋住宅楼尚在打基地。
2021年11月底，颐和铂湾全部楼栋均已封顶，深业龙湾上府商业和3栋住宅楼封顶，当年6月未出地面的两栋楼也建得差不多了。
2022年11月上旬，颐和铂湾的外立面、装修、社区绿化基本完工，达到交付标准。深业龙湾上府的外立面也已完工，正在内部装修和社区绿化。
窥一斑而知全豹，河西南的发展是既有广度又有速度。
另外，与住宅相配套的商业、学校、道路也有进展。
2021年6月中旬，鱼嘴板块除了鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦两个在建项目，其他区域基本都是空地状态。
随着鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦完成交付。到2022年11月上旬，与住宅相邻的4#初中、8#小学在建中，并均有建筑出地面了。
即便是前期动作缓慢的鱼嘴商务区500米高楼，在500天的时间里，也完成桩基并向上建造了。
视角拉远，变化更加明显，短短一年，恍如沧海桑田！
接下来，我们用更全面的航拍视角，感受现在的河西南。
河西中部与河西南部之间以江山大街为界，这条道路做了下穿式的快速化改造，东西向的交通丝毫没有受到江山大街快速路的影响。
河西南道路交通已至臻完善，包括扬子江大道、邺城路、江东南路、庐山路、吴侯街、龙王大街等，每条道路都贯穿东西、南北，是构成河西顺畅路网的重要组成部分。
之前河西南没有轨道交通，有人戏言：能住河西南的人，谁会坐地铁公交出行？
诚然，河西南如今已经发展成知名“富人区”，但其更有沿江东路延伸的中央商务区、总部基地在建。地铁、隧道、道路构成的交通体系对片区发展是至关重要的。
因此，便有了有轨电车1号线，地铁S3号线、2号线西延的先后建成通车。未来还有7号线、9号线加入河西南交通网络。
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河西南在江东南路与江山大街交汇的东南向区域，规划了大面积的科创产业区，以阿里、小米、58、洋河四大总部基地建设为核心，总体进度符合预期。
阿里巴巴江苏总部总建筑面积约85万方，开展智能制造计划、软件产业技术创新、智慧城市建设、金融综合服务平台建设等。
项目由中建八局承建，主体结构基本成型，其中两栋办公裙楼已封顶，1栋办公楼完成基坑向上建造，预计一期2023年建成投入使用，可容纳3万人办公。
洋河股份总部大楼总建筑面积约7.6万方，目前已经封顶，正在安装玻璃幕墙，施工进度是四大总部基地中最快的。
首创高科与58同城联手打造的数字经济示范区创新产业综合体，其中C01号办公楼为58同城华东区域总部。
南京小米集团华东总部的总建筑面积36.5万方，全部自持。围绕科技创新业务为核心的智能硬件、移动互联网、生态链及相关服务的产业功能发展。目前基本完成A、B地块主体结构施工、幕墙施工。
对于南京人来说，提到河西南，最先想到的肯定是那些价格高昂的顶豪大宅。背靠河西中央CBD，享有河西金融城的虹吸效应，依托双子塔、南京国际博览中心等现代化地标加持，再配上难得的江湾景观资源。
毫无疑问，河西南青奥滨江板块是天生的豪宅聚集地，而这里的顶豪产品自然是南京房价天花板级的存在。
已经交付的葛洲坝南京中国府曾以6.4万/㎡的均价刷新南京房价记录，并以高奢装标以及190㎡起的大平层面积，为这片豪宅区定下基调。
之后，万科翡翠滨江、融创滨江ONE相继面世，产品力丝毫不弱。目前，万科翡翠滨江全部楼栋均已封顶，正在加装窗户和修饰外立面。融创滨江ONE的施工进度与万科翡翠滨江基本相当。据悉，两盘均计划2023年年中交付，这个施工进度应当是可以如期竣工的。
与豪宅区一路之隔的华侨城天鹅堡，虽因入市较早，产品力上比之中国府、滨江ONE有所不及。但其优越的地理位置以及全系精工大平层（面积160-291㎡）的户型设计，仍不失为河西南豪宅圈的代表之一！
目前，华侨城天鹅堡已全部建成，灰色金属铝板板材+大面积玻璃窗的组合，在一众豪宅中也是十分夺目。
就现场采光效果而
言，当年各方担心的楼间距不足的问题，如今看来有些杞人忧天了。内部绿化的覆盖率和造型设计同样令人满意。
当然，华侨城天鹅堡并非孤独的矗立在江边，与住宅项目同期建造的还有集合了甲级办公、酒店式公寓、五星级酒店、水岸艺术街区、一站式购物中心等的超级综合体：华侨城欢乐滨江。
目前，华侨城欢乐滨江的整体结构已经建成。其中，摩天轮已完成轿厢安装，W酒店确定入驻，O'Plaza欢乐滨江购物中心及水岸艺术街区正在装修，整体招商也在有条不紊地进行中。预计明年，摩天轮和一期商业能同步开业。
从摩天轮沿龙王大街向南走两个路口，就是江东南路中轴四大商业综合体。目前，河西金地广场已经开业，旁边的正荣中心正在外立面装修，据悉已完成招商。
嘉华国际中心也已动工开建，当前还在打地基阶段。
除了这些商业大项目，河西南平良大街西侧由朗诗熙华府、招商雍和府、五矿崇文金城、佳兆业城市广场、鲁能公馆等构成的居住组团，因为交付较早，随着人口聚集，其社区/沿街商业也一改氛围冷淡的前状，走上了特色街区的路子，令人眼前一亮。
人口集聚除了带来商业的繁荣，还有教育配套的完善。河西南大致分为两大教育体系，一个是平良大街西侧居住组团的南外体系，包括：河西南外（高中）、南外河西初中、南外河西一附小、南外河西二附小等。目前，南外教育体系的学校已全部投用。
另一个则是南师教育体系，位于江东南路北侧，包含：南师附中奥南校区（未投用）、南师附中邺城路初中（已投用）、南师附中邺城路小学（已投用）等。
河西南青奥滨江板块作为“富人区”，教育方面更倾向于国际化教学，是南外青奥村小学+伊顿国际学校的组合。
实事求是，河西南也不是没有缺陷，最主要的是生活服务类配套跟不上日益增长的人口需求。
河西南前期的主要精力都放在了人口填充上，新建了大量的住宅项目。而且这个过程已经有10年时间，河西南的人口早已不是当年的稀稀疏疏。海峡城、正荣滨江紫阙、绿地海珀滨江、金地中心风华为代表的滨江居住组团，以及平良大街西侧的居住组团都聚集了大量居民。
然而，河西南的商业、商办配套建设实际上只是最近三年的事情，目前集中开发的区域有上面提到的四大总部基地，四大商业综合体、华侨城欢乐滨江等。大部分要么刚开始，要么还没到一半的建设进度。唯一投用的也就是去年开业的河西金地广场一家而已。
另外，C位出道的鱼嘴商务区，推进速度十分缓慢。拿地时间5年过去了，其住宅部分的鱼嘴金茂悦、鱼嘴润府早已交付，但包括鱼嘴500米高楼在内的商业部分不能说没动工，但基本没有实质性的进展。
河西南较早的一批业主已到了大规模换房的时候。原刚需业主要换改善，原改善业主要换大平层。
目前鱼嘴至龙王大街西侧的新房住宅，可以承接改善需求，这也是河西南当下新房存量最大的地段。而河西南青奥板块的目标客群则是那些终极大平层需求。
就目前而言，河西南新房二手房房价倒挂时代已基本结束，投资需求越来越少，改善需求则越发成为市场主流，买房建议新房和二手房对照一起看，要买适合自己的。
河西南盲选的时代已经结束。以前谁有学区，谁没学区，影响挺大。如今都有学区，不是南外就是南师。最后还得拼资源，拼产品。品质好，拥有独特资源的，会加分不少。
