折叠的南京楼市

南京楼市深度报道

2021-01-08 16:15:03 ·关注楼市,只写你关心的。

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这一年的南京楼市,冷热不均。有热销的楼盘不愁客,有分销当道却依然难以热销的楼盘,有散尽营销费用却收获甚微的楼盘,几家欢喜几家愁。

这一年的南京楼市,跌宕起伏,让人不禁喜愁参半。有一摇便中的,有几次都未中签的,有买不到又退而求次的,也有索性收拾包裹回老家的。

楼市政策的变化,冷不丁上涨的首付比,让买房人们的心态也随之而变,不管怎么说,他们都是在南京只求一房的小人物。

2021年开篇,搜狐焦点南京站重磅推出《TA说|南京这一年,楼市小人物》系列选题,采访了这些小人物的故事,他们有的是置业顾问,有的是买房人,见证了南京楼市这一年的“腥风血雨”。

房子越贵,摇号的人群越多;刚需能买的热门板块,首付比、户型都在提档;

远走的刚需、奔波开盘现场的改善客,都是一房难求。

南京楼市的折叠,无处不在。

01时间:“房都”的速度

天下武功唯快不破,买房也是。

“时间过得真是快,节奏太快了!”

是啊,还记得5年前的南京楼市,那时候震惊我们的楼市标题还是“手握50万验资,一大波买房人排队等选房”,数九寒天里,南京的有钱人们躲在大帐篷下裹着棉被、吃泡面,还有半夜被叫去开盘的。

都说人一旦上了年纪,容易回忆过往。同事的这番话,何尝不是在感慨南京房价的节节攀升,还记得我们当年坐在大排档里撸串,一脸不屑地吐槽:南京的千万富豪,在开盘现场也没啥尊严。

短短5年里,眼看着土地市场“无地王不拿地”,就连南京的都市圈都被撬动了市场;当时的项目优惠到如今限价松动、一房难求;限购限售、放开落户政策、土地市场“限房价、竞地价”……

房管局外,政策的朝令夕改与荒诞,前脚刚离婚的中年夫妇,还没等来无房户购房资格,就要进入30天的冷静期;人才号、无房号、普通号,没有中签的年轻人,还没来得及感慨就要赶下一个开盘。

缰没有脱,但野马跑得更欢了。

想想当年被吹得上天的50万验资,如今都换不上来参观某些楼盘样板间的资格。

哎,难怪有人说,这真是一个男人连自己女人都无法慰藉与保护的时代,房子,可没有七年之痒。

02空间:消失的刚需

宁漂的起点,是地铁站的名字:天润城、油坊桥、马群、经天路……这里一度是和梦想绑定的,而终点却是大不相同。

南京的发展,是概念的代名词,到处都是新城、科创城,到处都是核心区,江北有个核心区、江北的五桥也有个核心区,显然,不是哪里都能真正成型真正成功的。

但一条地铁、一个新城,往往却在顷刻间,淘汰一批又一批的刚需。

身边一朋友,从去年开始就想买房,起先想着在工作的燕子矶买套房。去年没瞧上的江北核心区,今年摇了又摇;当年看上的燕子矶楼盘一下子涨了,预算提不上去,买不起。

AB选项太狂躁,最终无奈选择了C选项五桥板块,以时间换距离。

三十年河东河西,五百年桑田沧海。

除了房价,细心的买房人又发现了,南京楼市又出炉了新的淘汰方式:比如热门板块楼盘的首付比、户型。

以江北为例,前一批如江与城、江畔都会上城扬子江金茂悦等楼盘,基本上都有建面100平以下的小户型。

而在新上线的楼盘中,南工大区域的长江时代1314、长江时代1516,起步面积就是105平了。

燕子矶的在售楼盘中,更是三分天下(高端改善、中端轻改善、纯刚需),区域内除了燕熙台、宝能滨江府外,其它楼盘基本上没有小户型。

户型改善化、单价提升、首付比提到5成8成,留给刚需的机会,越来越少了,能让刚需选择的区域,也越来越边缘化。

哦对了,六合上次出让的地块,未来毛坯限价都要卖到近2万/平了。

也许,在地王频出、限价逐步突破的背景下,南京热门板块的房子,和普通人的保障、安居的关系越来越弱,它最终会成为ZF、超级房企、超级金融机构、富人之间的接力游戏。

当然不只是南京,无论是什么样的城市,都会因为本地人或者外地人的身份被折叠,因为户口本和居住证的区别被折叠,因为有编制和没编制的待遇被折叠,开车和坐地铁的出行方式被折叠。

上涨的房价,只是无数种折叠方式中最为显眼的一种可怕的是,城市的折叠,谁都身不由已。

03买房人:此一时彼一时

2013年痛下决心买房时,朋友老陈眼里的南京楼市平平无奇,刚需的他一心想把江宁的房子卖了,换到河西来,这样能减去不少通勤时间。

那时候的河西能买哪里呢?

看着那一整片芦苇荡的农田、拔地而起的唯一在售盘,老陈还是交了定金,1.7万/㎡的单价,每个月要还近4000元的房贷。

盛世蝼蚁的幸福感,似乎在他加不完的班中,透露了点微弱的光,这若隐若现的房市中,用直涨的房价温柔以待了他。

2018年,老陈把河西南的房子卖了,后面又在河西中置换了一套大平层,拿到房的时候,他请我们去饭店大搓了一顿,感谢了下这一路上扬的市场,让他一个从小县城走出来的人,实现了财富的升级:这是沾了时代的光。

历史的车轮在无情地碾压,如果说现在在南京买套房,4000元/月的房贷都上不了台面了,就连禄口这些地方,近百平户型的房源,一个月少说也要背个七八千的房贷。

如今的南京楼市,还弥漫着“买房恐慌症”,无房人火急火燎地去抢房,生怕买不到;有首套房的家庭,想尽快地去买二套房,改善居住或者买套学区房;而拥有多套房的人呢,想着法子再买……

“后悔前两年在河西没买房,现在是想买也买不到,还贵了不少呢。”限价4.5万/平的河西中,早已站上5万+的岗,好不容易搞了张房票还难求一房。

想想8月底苏宁首开的那场雨,每一把伞下都是千万;想想河西南某盘,拼了命也要挤进去的买房人,因为没买装修包,连开盘通知都没资格知道。

折叠无处不在,但我们,只会被动地经受折叠,同时不自觉地为折叠提供助力。

04开发商:几家欢喜几家愁

涝的涝死、旱的旱死。

今年的南京楼市,河西以外,无论是跳涨的燕子矶,还是首付比从3成跳到8成的江北核心区,都上演了一场如火如荼的激战中。

越贵的楼盘,越是有人气,买房人们上赶着一波又一波的摇号,3成首付的看不上5成,5成的看不上8成的,朋友圈里的开发商,骄傲得挺着走。

然而,几家欢喜几家愁。

就算不提到溧水高淳六合,南京的偏郊区板块也过得并不如意。

比如江宁楼市的大部分区域(滨江、禄口、淳化、青龙山、汤山),城东的龙潭、城南的板桥,就算高额分销佣金,哪怕是亏本卖,也很难实现一个像样的现金流。

暖场的小活动办了一场又一场,分销的团队在售楼处站了一排又一排。

但有意思的是,不管call客电话打得怎样,那些卖得不好的板块,哪怕扛着“高性价比”、“比肩主城改善盘品质”、“央企联合打造”,不管包装成啥样,都很难让人买单。

什么产品不产品?兄弟,我们看的是地段哎……

难怪有网友调侃式地说道:在南京,青龙山、梅龙湖、龙潭,除了桥以外,又多了一个敏感字“龙”。

结语

树叶是渐渐变黄,故事是缓缓写到结局,南京注定要折叠,房价暂时也还降不下去。

不说了,风来了,大船小船都要出港啦,希望在这折叠的南京楼市,每个人还是能在追求超越的路上稳步前进,哪怕当下看起来收效甚微。

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