南京买房,如何才能"捡便宜"?

购房专家

2019-07-30 16:47:12 ·搜狐焦点购房专家,帮大家买好房。

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对于买房人来说,无论何时何地买房,首先要看清楼市走势。

1.当前的楼市行情:政策收紧,市场整体平稳

上半年中央多次强调“房住不炒”,在经历三四月“小阳春”后,国家和地方紧急启动调控方案,重点指导上半年楼市热度较高城市,比如苏州先后出台限价限售措施随即又再次升级、西安限购升级,在新一轮调控之下,市场由热降温。

据统计,2019年上半年,全国各城市楼市调控次数共251次,同比上涨31%

总的来看,2019年上半年房地产走向整体平稳。调控的转折点出现在4月19日。在楼市经历了3月的“小阳春”之后,中共中央政治局会议重申“房住不炒”,防止楼市“入夏”。4月、5月、6月3个月,调控次数分别达到60次、41次、46次。

近期,对楼市的调控领域也在扩大。为加强房地产信托领域风险防控,针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平,严格落实“房住不炒”的总要求。

调控的趋严也反映到房贷利率上。

据融360大数据研究院监测数据,2019年6月全国首套房贷款平均利率为5.423%,相当于基准利率1.107倍,环比上涨了0.14%

△数据来源:融360大数据研究院

在二套房贷款利率方面,各银行秉持“一视同仁”的态度,利率变化紧紧追随首套。2019年6月,全国二套房贷款平均利率为5.5%,环比上涨0.01%。

△数据来源:融360大数据研究院

从数据上看,房贷利率水平在上个月达到2018年以来最低水平后,开始触底反弹。

在监测的35个城市533家银行中,6月首套房贷贷款利率持平和上升的银行数量占比有所提升,66家银行分(支)行首套房贷款利率上升,较上月增加了39家。

业内人士认为,下半年,银行的信贷资金普遍比上半年紧张,再加上热门城市的房地产调控等,预计接下来会有更多城市和银行加入到房贷利率上调的大军中,调控趋严

2.南京区域分化现象依然存在房价、地价趋于理性

2019上半年南京房地产大数据报告显示,今年上半年南京新房上市和成交量约400万㎡,成交规模大概3.5万套,日均200套左右。

总体来看,供应超50万㎡的板块共3个,分别为江宁、江北新区直管区和浦口。上半年的单盘销售金额和面积十强中,区域分化情况较为明显,最火的依旧是河西。代表楼盘有绿地华侨城海珀滨、世茂天誉等。

今年上半年,商品住宅成交仍以90-120㎡首改户型产品为主,但改善需求明显加大,144㎡+面积段成交显著增加,高端改善特征越来越明显。

从区域活跃度来看,主要是集中江宁、江北和城北,预计下半年供应量将发生变化,上市集中区域距主城更近,江宁的紫东地区、江北核心区、城北的燕子矶和滨江等,将成为下半年上市和成交的热门板块。

总体上来看,上半年南京新房供应成交规模基本平稳,价格涨幅基本在可控范围内,土地市场也暂未出现过热现象。南京区域分化现象依然存在,但开发商、购房者总体上更趋于理性

买房“捡便宜”,主要看这点

闭着眼睛买房的时代过去了,现在买房想“买到就赚到”,更需要买房人理性的去分析判断。

首先,这里“买房捡便宜”这个概念,通俗来说,就是怎样才能买到最划算,最合理,最适合自己的房产。这类房产的主要特征有:未来有很大的升值空间、政府重点规划板块、入手门槛与持有资金相匹配。下面,我将用楼盘推荐的方式来具体分析。

买房跟着规划走,是一条准确性较高的置业法则。

南京城的城市发展日新月异,中心也在不断的更替,城市框架也以超乎想象的速度在重塑:从新街口的繁华、到河西的宇宙中心、到江北新区的崛起、再到紫东地区的蓄力腾飞……

而随着紫东区的横空出世,整个大东区开始沸腾,河西、江北、紫东三足鼎立的未来城市发展脉络已然清晰。

 江北升值潜力毋庸置疑 

近日,央视新闻以《江苏:优化营商环境 吸引外资高增长》为题,报道了江苏优化营商环境,今年1至5月江苏利用外资全国第一!其中,南京江北新区“把全国所有自贸区的154条成熟经验,在这里全部复制、推广,着力打造科技企业成长最优的创新生态”的信息。

央视报道截图

江苏省首个国家级新区,已经成立四年了

2015年6月,南京江北新区获批设立,江北新区成为全国第13个、江苏省首个国家级新区。新区位于江苏省南京市长江以北,规划面积788平方公里;其中,直管区管辖7个街道386平方公里,常住人口130万

南京江北新区的目标是,牢牢把握长三角一体化国家战略机遇和“三区一平台”发展定位,努力打造创新发展示范区。全力打造成为和谐宜居、富有活力、彰显特色的现代化城市。

这里是经济新的增长极,更承担区域龙头重任

南京2018年GDP为12700多亿元,其中江北新区全域实现地区生产总值2528亿元,同比增长11.8%。其中,直管区地区生产总值1471亿元,同比增长13.1%,主要指标增幅均明显高于江苏省、南京市平均水平。

可以说,江北新区正日益成为南京经济的重要组成部分,是新的经济增长极。这主要因为其厉害的创新资源和产业基础!

各方面可以看出,江北新区板块,正处于发展上升时期,买房基本不存在亏损的问题,房价上涨是必然

就核心区来看,这里的规划,可谓南京的宇宙中心,不管是规格还是前景都有目共睹。

产业升级:阿里巴巴、猪八戒网江苏总部、中国科学院计算技术研究所......

交通升级:地铁11号线即将开工,长江五桥、建宁西等24处过江通道......

商业升级:绿地金茂国际金融中心、垂直森林、核心区地下空间项目......

教育升级:南京一中江北校区高中部、托马斯学校、国际健康城小学......

所以,核心区的升级是可以撑得起房价的升级的。其中比较值关注楼盘有江与城(点击查看)、中海左岸澜庭(点击查看)(想了解楼盘,可以直接点击文中的蓝色文字查看详情,还可以一键拨打400电话咨询哦!)

效果图
中海左岸澜庭

30500元/㎡ 售罄 普通住宅 小高层 宜居生态地产

户型: 3居、4居 95~135m²

地址: 东至横江大道,南至河滨路,西至规划道路,北至康盛路

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区位上:

中海左岸澜庭和江与城同属于长江隧道口版块,江与城靠近中央商务区,中海左岸澜庭靠近青奥公园,在长江隧道口,一南一北。

江与城靠近江北核心区中央商务区域,未来规划起点很高,咫尺中央商务区金融城、地下城等高端配套;同时距离鼓楼医院江北国际医院非常近,项目紧临七里河风光带,三面环水,也是江北核心区内唯一的小高层社区。

中海左岸澜庭位于江北核心区中央居住区,临近青奥体育公园,紧挨着金地风华国际。距离地铁10号线临江站约1.2公里,步行大约20分钟,与规划中的15号线青奥公园站和11号线森林大道站相距大约500米,未来居住环境舒适。

效果图
江与城

30500元/㎡ 售罄 普通住宅 板楼 公园地产

户型: 2居、3居、4居 89~142m²

地址: 江北新区浦滨路以东、万寿路以南地块

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交通上:

江与城距离地铁10号线临江站直线距离约1.6公里,靠近规划在建11号线七里河西站。因为靠近CBD,未来中央商务区中的交通规划,江与城都能沾光, 4号线二期、15号线,加上11号线等线路都能成为它的配套。

中海左岸澜庭目前较为靠近的地铁站就是10号线临江站。未来区域内会有11、15号线等多条地铁线路,11号线(规划)的森林大道站和15号线(规划)的青奥公园站分别在项目的西侧和东侧,出行会比较方便。

配套上:江与城靠近核心区CBD的高达550米的绿地金茂国际金融中心(规划中)、480万方的江北地下城(在建),以及地面上有40万方的华润万象商业(规划中)。

中海左岸澜庭周边也有多家商业综合体,如大润发、红星美凯龙(21万方)、金盛田广场、慕斯会等。在建的江北虹悦城总投资约35亿,建成后将包含一座超200米甲级地标写字楼,9 万方国际购物中心和一座超五星级酒店。

教育资源:

江与城靠近南京一中江北分校,周边还有浦口新城实验小学、江佑铂庭幼儿园等。项目南侧有教育用地,涵盖了幼儿园、小学、中学,将由政府来引进学校。

中海左岸澜庭西侧和北侧均规划有教育用地,更有一所中外合办的国际学校加持,设立A-level、IB国际化课程,形成国际教育资源高地。

江与城户型比较丰富,89㎡、98㎡、118㎡、128㎡、142㎡,共6种户型,刚需到改善都能有所选择。

中海左岸澜庭首次开盘的户型面积有97㎡和112㎡两种户型,要针对的是刚改客户,户型面积的跨度很小。

项目都是精装交付,户型类型上,江与城更丰富,中海左岸澜庭主打刚改客群,户型可选择面不多,两种户型之间的面积差异也不大。

建议大家可以根据自己的实际需求进行选择。

 紫东崛起低门槛上车最佳时期 

面向2035年,南京规划了“南北田园、中部都市、拥江发展、城乡融合”的市域空间总体结构。其中的“中部都市”,大约是以新街口为圆心、30公里为半径的一个圈。

向东发展,显然已经成为了南京继河西、江北新区后的下一个城市发展目标。

4月28日,紫东区正式官宣。规划中的“紫东地区”是以紫金山为扇心、以长江和宁杭高速为两条扇边,西至绕城公路、东至南京市界(与镇江句容接壤),跨玄武、秦淮、栖霞与江宁四个行政区,总面积达758平方公里。

据了解,为加快推动“东部崛起”,打造城市新的“战略增长极”,紫东地区规划建设坚持核心牵引的原则,选择北至龙王山、南至沪宁高速、西至绕越高速、东至七乡河的青龙片区约22平方公里作为紫东地区核心区,东西向连接主城和镇江、扬州,南北向沟通紫东地区产业、科教、创新、文化资源。

目前,有关方面已经排出紫东地区近期的建设项目计划,当年实施项目282个。

创新类项目33个,如麒麟科学城、南京智谷等;

文旅类项目25个,如江苏园博园、国际邮轮母港等;

先进制造业项目60个,如LG化学电池项目、路美光电子芯片等;

现代服务业项目29个,如中国石化智能制造云及共享服务南京基地、麒麟•荔枝广场等;

生态类项目33个,如城北—铁北污水系统连通工程、秦淮东河一期工程等;

交通项目46个,如312国道扩建、地铁7号线、宁句线等;

保障房、学校、医院等公共服务类项目56个,如红枫片区保障房、华侨城中小学、仙林中医医院等。

南京谋划紫东地区发展,不是心血来潮,而是必然选择。紫东地区的规划建设不是另起炉灶,也不是城市发展重心的飘移,而是通过资源整合、功能优化、补齐短板,充分放大和提升区域竞争力。

紫东崛起,栖霞成为桥头堡

宁镇扬一体化,交通先行,在这多条过江通道齐头并进、交通设施全面突破的背后,是时代赋予南京东的发展期望与责任,栖霞交通设施强势突破,从“末梢”一跃成为“桥头堡”。

栖霞山片区作为一个正在兴起的宜居板块越来越受到大家的关注,距离它最近的仙林湖区域的二手房整体均价已经站稳4万/㎡,栖霞山片区的唯一在售的新盘华侨城翡翠天域(点击查看)成为价值洼地。

效果图
华侨城翡翠天域

26100元/㎡ 在售 普通住宅 小高层 公园地产

户型: 3居、4居 89~160m²

地址: 疏港大道与工农路交汇处

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1. 项目是栖霞山片区唯一在售新盘,周边二手房整体均价已经站稳3.5万/㎡;性价比极高;

2.项目主力在售K地块高层产品,首付66万起,92-138㎡精装三房,销许均价2.2—2.5万/㎡;

3.建筑面积约92-138㎡精工智能住宅,交付装标包含地暖、新风系统、空调,值得刚需买房人和投资客关注;

4.南京欢乐谷官宣明年开园。作为全国第8座欢乐谷,引进40台先进产品及AI智能互动、全息投影等,南京欢乐谷堪称豪华进阶版本;未来配套丰富多彩。

华侨城翡翠天域项目是栖霞山片区唯一在售新盘,而距离不远仙林湖区域新房只剩下高科、融信,加推时间待定且价格不低;仙林湖二手房整体均价已经站稳3.5万/㎡。华侨城翡翠天域的新房价格只有两万出头,性价比十足。

直接利好辐射 句容或是紫东地区周边最大受益地区

如果说栖霞是紫东的桥头堡,那这个堡垒的塔尖肯定就是落在了句容。

句容属于宁杭经济带重点城市,《宁镇扬一体化报告》中也重点提到,宁镇扬一体化要谋求高质量发展,南京句容联系最为紧密。

(宁镇扬大都市区总体空间格局,图片来源于江苏省人民政府)

这意味着,句容或是紫东地区周边最大受益地区,将受到众多重规划利好的直接辐射。

宁句城际已动工,2023年将试运营,将成为南京都市圈核心区域与句容市城际客流的主要通道。

苏南沿江铁路句容段于去年启动,将在句容市客运枢纽东南侧设站,与宁句城际实现无缝换乘。

江苏省人民医院句容分院成立

江苏硅谷入驻句容

......

可见,无论经济发展、交通建设还是文旅大城的落地,句容已经具备了一个新兴板块的全部需求,发展势在必行

这其中,超级网红项目句容恒大文化旅游城(点击查看)势必要打造成紫东乃至南京的文旅地铁大城,引领置业潮。

效果图
紫东恒大文化旅游城

11000元/㎡ 在售 普通住宅 高层 旅游地产

户型: 2居、3居、4居 82~141m²

地址: 宝华山路和容城大道交叉口

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推荐理由

性价比高:满足不同买房人需求首付首期只要9万元起

与紫东地区的城市动力形成鲜明对比的,是这里依然保持在低位的房价与地价。放眼南京主城区,整体均价已达到3万元/㎡,2万以下的楼盘寥寥无几。相比之下,句容恒大文化旅游城高层精装交总价100万起,首付首期只要9万元起。

区位:紧邻地铁,2站直达南京

区位上,项目旁边就是南京首条跨市地铁——宁句城际(S6号线),紧邻宝华山路站,离南京2站路,离句容站3站路。待通车后,未来从项目到马群仅需半小时左右,无缝对接南京地铁2号线和麒麟有轨电车。

产品:精装+地暖+新风,品质首选

项目的产品以高层和洋房为主,目前主售高层,户型面积在82-126㎡,全部精装成品交付。

配套:文旅大城的打造,拉升价值

项目自建配套、自带流量,有规模、有保障,涵盖了极为丰富的航母级配套:六国风情温泉小镇、精品度假酒店、大型演艺中心、国际会议中心、国际会展中心、缤纷商业广场及万国美食街等等。

更重要的是,项目毗邻全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型童话神话乐园——恒大童世界,关注度极限上升。

最后再提醒大家,买房需要因人而异,评估好自己经济能力,找准位置,根据自己的实际需求来购房。

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