（一）
2008年的9月，午后的“秋老虎”让人感到燥热难安。
当时刚入行不久的房叔，跟一群媒体记者拜访了位于老山脚下的一家别墅盘。它的名字叫香山湖一号。
开发商是一家中小房企，叫金盛田。十年前在江浦呼风唤雨，是深耕当地的“地头蛇”。
关于十年前那个闷热下午的踩盘细节，你房叔的记忆已经渐渐模糊。但少有印象深刻的是，金盛田的董事长金广洲，驾驶着自己的保时捷卡宴，驰骋在香山湖一号工地高高堆起的土坡上。
蓝天下，以连绵起伏的老山为背景墙，伴随着卡宴引擎的嘶吼。然后，一遍又一遍地冲上“山头”，再倒车。
这一幕，特别能让在场的所有人永生难忘。
如此不间断重复着同一动作的董事长，一时玩得兴起，不小心将十余家媒体“晾”在一边。让一群傲娇的老记和小记，就这样站在落地窗前苦等了足足1个小时。
“我们老板就是这样，爱玩车”。负责陪同接待的办公室女秘书一脸娇羞地说。
“真是有钱任性啊，这么玩也不怕磨坏了底盘”。人群中，不知是谁悄悄嘀咕了一句。但，很快就被几个趴在落地窗前“欣赏”的年轻姑娘的惊呼声打断：“董事长好帅！”
香车美女，勇攀高峰。这，就是你房叔对老山楼盘的“初印象”。
不过，由于十年前的过江交通并不很方便，老山对于大多数南京人来说，还是偏远的。从江南地区过江，必须得走长江大桥，然后在坑坑洼洼的浦珠路上一路颠簸。如果大桥不堵，少说也要45分钟，多则一个多小时。
那么，2008年的老山房价是多少呢？以香山湖一号的联排别墅产品为例，大多不到300平米，均价只有1万出头，部分房源低至8、9千。
也就是说，只要花两百多万，就能购置老山脚下的一套中式联排。但让人扼腕的是，香山湖一号开盘后的销售成绩并不容乐观。甚至，项目在很长一段时间内去化缓慢。
用心做出的产品，前来参观学习者众多，却不能吸引江对岸的南京人真正下决心入手。在你房叔看来，这或许是金董事长当年较大的一个心结。
或许，他就是将这股“拔剑四顾心茫然”的惆怅，全部化为了冲击山头的引擎咆哮，一遍又一遍的，发泄着“老山为何不得志”的苦闷。
老山呵，老山！
（二）
十年前的老山，远远没有到想膨胀的地步。
它与南京主城区最薄弱的联结、且“少有能免费使用”的交通纽带，只有一座老迈不堪的长江大桥。
要知道，那时候的江浦人，把去江对岸称为“去南京”。因为，在那个交通闭塞的年代，江南即南京，南京即江南。
于是，江浦和江南长期隔江相望，仿佛两个若即若离的恋人，似乎无法再有更多的交集。
背后折射出来的，是南京拥江发展历史上最为黑暗的一个时期：彼时，二桥、三桥虽然相继建成，但全部被规划为外环高速过境交通。偌大的河西与江浦中心区之间，竟无一桥一隧连通。
难怪，那时候的江浦人并不把自己当做真正意义上的南京人。而土生土长的南京人，也自然瞧不上老山一带的房子。
“想当年，过江都要绕一大圈，大桥还天天堵车。谁敢买啊？”
事实上，老山的开发商也一直在苦苦思索，山与城市的关系，尤其是与江对岸的关系。但跨江交通一日不解决，老山就将一直处于边缘化的位置。就算建起再漂亮的楼盘，也只能吸引江浦本地、滁州等有限的地缘客群。
所以，我们也就不难理解，像香山湖一号这样的200亩经济型别墅盘，在当时做了诸多产品创新设计下，为何也只能甘做“绿叶”，成为问津者寥寥的第二居所。
直到2010年，“万里长江排名前列隧”通车。江南与江浦地区才算是真正牵手。但位于江北出入口的那座收费站，又一度成为制约两岸“跨江合体”的拦路虎。
2016年元旦，通车六年后的南京长江隧道宣布免费通行。与已经投产的地铁10号线一起，被视为南京中心城区真正跨江、拥江发展的排名前列步。
而在老山的一众开发商眼中，这无疑是一个具有里程碑意义的、划时代的重要节点：隧道的免费，意味着过江的时间被缩短至15分钟内。尤其在浦口大道完成快速化改造后，自驾经过龙华路立交可直接进入老山核心区域。这要是放在十年前，“想都不敢想”。
只需半个多小时，就可往来老山与河西新城之间。交通时间及距离空间上的大大缩短，让老山从传统意义上的“近郊”摇身变为了“市区”。也让一些长期处于煎熬的老山别墅盘最终得以“用时间换空间”，实现了梦寐以求的、从第二居所升级为排名前列居所的夙愿。
其中，最典型的“咸鱼翻身”案例，是经历了大起大落的美达九月森林。
2007年11月，美达集团击败招商、复地等多家房企，以12亿总价竞得老山G75别墅地块。折算楼面地价12129元/平方米，刷新了当时的江北地王纪录。
背负着较大的财务压力，直到2011年冬天，美达九月森林终于姗姗面市。项目最初定位千万级豪宅，首开售价达到了2万一平。但彼时的长江隧道尚未免费，老山对南京主城区高净值人群的吸引力依然有限。而在产品定位上，又面临与山河水、绿城玫瑰园等顶豪别墅竞品贴身PK，一直无法占据主动。截至2012年底，美达九月森林才卖了7套。
去化的艰难，导致开发商不得不宣布降价促销。项目很快从千万级降至600万级，2014年部分房源的较低单价仅有1.25万，简直“亏”到不能保本。
开发商一味地委曲降价，并未换来市场的同情，以及人们对老山居住价值的更多认同。最终，在入不敷出下，项目的资金链断裂，在2014年7月停工。烂尾一年后，直接触发了老山别墅史上规模较大的业主维权风波。
今天我们再回头看，美达九月森林可谓有点“生不逢时”：在过江瓶颈没有完全解决的前提下，就以过高的成本激进拿地。加之自身品牌力较弱，自然无法与绿城、鸿信这样的老牌别墅对手分庭抗礼。但所幸的是，2015年底金基宣布收购九月森林，烂尾的别墅才得以续建。
“2016年元旦隧道免费，金基正是看中了这一点”。一位资深业内人士告诉你房叔：“免费快速过江，对江南江北同城一体化无疑是巨大的推动作用。加之高级江北新区的落定，接盘的开发商也因此看到了更多的信心”。
果不其然，在金基接手并潜心打造两年后，九月森林三期迎来了老山板块最富传奇性的“逆风翻盘”：开盘两个月，卖掉73套。别墅总价均为1000万起步，最贵2000万一套。项目的单价更是首次站上了3万+。
这也就意味着，在江北新区落地、长江隧道免费等利好助推下，较大的赢家除了金基，还有美达早期的老业主，别墅资产增值几乎翻了一倍多，足足有600-700万。
与九月森林一街之隔的“老邻居”香山湖一号，也成为近年资产标签化的“新宠儿”。与你房叔相熟的一位传媒公司老总，今年上半年刚租下一套280平米别墅作为办公用房。据他介绍，“公司刚装修完，房东就带着银行的人来拍照。很快就将房子顺利抵押，周转资金”。
从无人问津的“边缘区”，到争相进驻的“香饽饽”。如果说，一条数公里长的象山路，见证了老山“中央别墅区”十年翻身的历史。那么起伏的沿山大道就是贯穿老山两头的，串联多个2万+叠墅地王和顶豪别墅盘的中轴线。
从长期沉默到发声呐喊，从苦熬翻盘到群雄“叠战”。从四、五百万的银城，到放风七、八百万的仁恒、金隅，再到动辄数千万级、甚至上亿级的融创、绿城。新一代的老山别墅军团集体“看涨”，似乎已是板上钉钉。
今天的老山，终于有点儿要膨胀的意思了。
（三）
看得出，压抑了很久的老山，如今正在憋着一股劲儿。
就像十年前的那个闷热的下午，金盛田老板的卡宴在冲上山头时发出的嘶吼。
当一夜间摘下“郊区别墅”的帽子，换上闪闪发光的“城市别墅”标签后，老山露出了笑容，似乎愈发自信起来。
如果说七里河那头的核心区，将打造江北的“新街口”。那么位于核心区身后的老山，它的终极目标，一定要做江北新区的“紫金山”。
2016年3月，南京市规划局首次发布了《老山景区控制性详细规划》。宣布在112平方公里范围内，规划建设六大主题公园+4条有轨电车。涉及永宁街道、汤泉街道、泰山街道、江浦街道、顶山街道以及珍珠泉度假区、老山林场等多个单位。形成“一核、六区、十二组团”的空间布局结构。
浦口区的目标很明确：通过对老山“中央生态公园”的整体打包开发，实现人居、生态、旅游、度假等多功能为一体，为南京江北建设高级新区提供支撑，打造高级韧性城市的有力筹码。
其中，老山蜕变的重头戏是天井洼片区。不仅引入了全国较大的野生动物园—南京灵玲野生动物王国，还有号称是“亚洲较大室内乐园”的龙之谷。两大重量级文旅项目的投资额均在近百亿级别。
有意思的是，在龙之谷旁边的山体悬崖上，一座金灿灿的蜂巢酒店已经完全露出真身。有望在今年下半年投入运营。为游客提供温泉理疗、主题套房、婚宴中心、直升机坪、极限运动等特色服务。
“一眼看去，还以为是魔都的佘山深坑酒店”。你房叔的好友宅妹扶着护栏欣喜地说：“这可不可以视为是一种另类的对标？”
殊不知，老山对标一线城市的建筑和消费潮流，甚至渴望冲击“高级名片”的野心早几年前就已显现：譬如位于佛手湖畔的四方当代艺术湖区，在24位世界先进建筑大师的集体操刀下，早已成为南京人熟知的“网红打卡圣地”。在老山的怀抱中，20多幢精雕细琢的建筑作品，每一个都有着自己闪闪发光的灵魂。
难怪，融创的老板孙宏斌如此喜爱。只看过一眼后，便心甘情愿地变身接盘侠。发誓要在全南京较具艺术逼格的地方，在伸进湖心的半岛上，打造一座真正的桃花源。
“我看似不在江湖，江湖却有我的传说”。从鸿信山河水、绿城玫瑰园到融创桃花源，当一批大隐于山中的顶豪别墅盘悄然云集时，老山难免会有一点点的膨胀。并在2018年催生出江北排名前列家全精装成品交付的类独栋别墅，和有史以来入手门槛较高的叠墅。
9月10日，仁恒大吉凤凰山居宣布公开样板间。这个位于汤泉镇，距离河西较快车程也要45分钟的别墅盘，由仁恒与大吉联合开发，被视为南京房企“土洋合作”的典范。
据了解，该盘占地4000亩，分四期建设，总货量过千套。面积段为290平米起步，较大500平米。以类独栋产品为主，全部采用精装修成品交付，冷泉、温泉双入户。总价较低也要700万起。
有道是：颜值即正义。为较大程度吸引买房人，仁恒还在别墅的外立面上做足了功夫：采用德国米黄石材与褐色铝板拼接技艺，力求提升老山别墅的“颜值”。
“仁恒之所以敢于在老山最远的汤泉镇做精装修成品别墅，较大化提升溢价，无外乎是基于对项目品牌力、产品力的较强自信，以及对老山高端人居价值的长远看好”。有业内人士分析称，“不过，由于项目货量较大。能否顺利完成去化，还是得看市场的接受度”。
值得一提的是，除了准备放手一搏的仁恒，位于老山核心区的金隅，其“上位”的野心和胃口似乎看上去更大。据路边社小道消息，金隅紫京叠院预计9月底首开，叠墅面积230-280平米，放风价高达800万起步。有望刷新江北毛坯叠墅的最贵门槛纪录。
据不完全统计，目前老山在售及计划近期入市的别墅盘还有：
1，山河水在售4套独栋别墅，面积430平米，总价1000万/套。预计加推21套联排，面积250-300平米，总价500万左右，毛坯交付。
2，林景象山墅院在售双拼和独栋别墅。双拼面积420平米，均价38300元/㎡。独栋面积750平米，均价39300元/㎡左右。
3，金基九月森林预计在10月推出四期双拼别墅，面积290-390平米。目前在售三期最后一套独栋别墅，面积597平米，总价1760万元/套。
4，东方熙龙山院在售大户型叠加别墅尾房，面积425平米左右，总价600万/套起。
5，大吉公元在售少量类独栋别墅，面积338平米，总价800万/套起。
6，绿城玫瑰园在售最后一套楼王，户型面积1900平米，带3500平米院子，总价1.28亿。
7，融创南京桃花源拟打造121套中式合院，面积400-800平米，预计年内上市。
纵观老山目前的别墅竞争格局，从联排到叠加，从双拼到类独栋、再到独栋。几乎无所不包，一站式涵盖了别墅所有产品类别。并在区域均价上逐渐跻身南京别墅市场的“排名前列梯队”。
展望未来，随着主城紫金山、江宁三山等传统别墅板块的供地日益稀少，老山有望成为南京整体开发规模较大、选择面最多的别墅类产品聚集地。虽然，它也将直面江北核心区大平层豪宅的潜在竞争，但立志变身“南京版佘山豪宅区”的梦想似乎已经近在眼前。
“开门见山，院墅成片”。等到那时，或许才是老山真正脱胎换骨、开始膨胀的时刻。
