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2019年，对于南京房地产与土拍市场，特别是丰收的一年。
土地方面，南京100多幅土地顺利“出嫁”，成交总建面破1200万方，国土局揽金超过1500多亿。创下历史新高。
新房方面，南京2019全年卖掉8万多套房子，成交总额高达近3000亿，多数开发商赚到盆满钵满。买房人也喜笑颜开地赶上了“倒挂盘、福利盘、学区神盘”的最后一班车，以及活跃在一二手市场上的各种湾系，继续各领风骚。
所以，最近也有很多网友问房叔：2020年，南京新房市场整体分布的格局如何？尤其是子弹充足的头部房企军团还有哪些大动作？在热点板块，有哪些头部项目值得关注？
事实上，除了部分延续2019“跨年”收官的现象级楼盘外，2020年南京楼市的“主力部队”还在集结阶段，新一轮开盘潮预计将在年后逐渐启动，较快在二季度或迎来首波井喷式的小高潮。
展望2020年，30多家头部房企，近200家楼盘（近一半是纯新盘）将联手掀起南京楼市的“补仓运动”。虽然，有业内人士指出：南京房价中枢或将在今明两年温和上移。但，南京房产局也明确表态了：
“2020 年南京楼市主旋律还是稳字当头，稳房价、稳地价、稳预期。”
按照官方说法，南京作为新一线城市代表，在新的一年必须保持温和平稳态势。“就算去年底河西南部两大地王入市，也是极个别现象。不作为片区价格调控的依据，更不是房价突破了。没有这个概念，一定是稳字当头！”
“因盘施策，分类调控”。有了这颗定心丸，我们完全有理由相信：2020年的南京楼市，稳了。
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南京楼市越来越“稳”，活跃在一线的头部品牌房企才能有更多的信心。
由于篇幅限制，房叔今天从南京新房市场的几大主流派系入手，浅谈一下各个阵营代表房企在2019年取得的阶段性战果，以及2020年酝酿争霸的新动作。
先看关注度较高的“老大哥”央企阵营代表：
中海：在南京楼市历史上，从未有任何一家央企，像中海这样在2019年硬生生将南京推入“中海时间”。8区10盘猛烈开火，近30次开盘“抽水机”轮番输出，全年销售突破210亿。最终力压群雄，一举拿下2019年度南京房企销售权益、流量双冠王。销售面积更是稳居头把交椅。
展望2020年，南京中海依然保持强大的销售惯性，多个主力在售项目全面进入尾盘收官阶段，或凭借春节期间“返乡置业”热潮，“回款回到手软”。其中，禄口项目将作为“集万千宠爱于一身”的纯新盘代表入市，以80-118平米纤薄高附赠户型，继续领跑区域热点。届时，中海下一阶段的拿地计划自然也会浮出水面。
金茂：回首2019年，金茂整体表现迅猛，稳健。销售额全面冲击百亿，在南京新房市场火力全开，成功破局。尤其是鱼嘴神盘金茂悦，5月首开，9月收官，四开四罄，累计共吸引9400多组买房人报名摇号。而南京排名前列座金茂府（平良上府），则主动以“微亏价”化解市场风险，体现出央企的责任与担当。
不难看出，在2020年，金茂将继续按照落实“低端有保障，中端有支撑，高端有市场”的原则性要求，积极分类布局南京楼市。关于这一点，我们将在江北核心区究竟选择“府系”还是“悦系”中寻找到更多答案。
保利：2019年，低调如保利。不声不响在南京市场卖了大几十个亿。但，主力输出的大头在江北新区，卖1.49万的合悦与2.8万的云禧一对好兄弟，踩准节奏是热销关键，一站式满足刚需至改善。顺手还在河西中部、六合区和江宁方山大学城拿下3块宅地，为补仓南京楼市再添生力军。
预计2020年，保利较新“头部豪宅”—河西中G22地块有望较快在二季度入市，案名或定为保利云际。项目由保利、招商、厦门国贸三家合作开发，拟规划140-180㎡户型产品。至于入市价格，各位不妨去猜测一下呗。
华侨城：作为2019年拿地最凶猛的怪兽级房企，华侨城当仁不让。半年内连续斩获四幅地块，光是土地款就砸下112亿，成为年度重仓南京主城的头号央企。新房销售方面，也是秉承“快、狠、准”。先是栖霞山文旅项目凭借南外分校空降一夜翻身，紧接着天鹅堡火速跟进，从8月底首开到12月底收官，一口气拿下“三杀”。累计吸引6300多组买房人排队摇号，创下河西南大平层销售奇迹。
2020年，华侨城手握“四大金刚”：南部新城G70地块、燕熙台、栖霞山G69地块、以及江畔都会上城。四盘轮番出货，回款之王谁与争锋？
招商蛇口：有人开玩笑说，它是南京最“不思进取”的央企代表，越来越喜欢躺在历史的功劳簿上。殊不知，人家看似没怎么发力，2019年轻松创下几十个亿业绩。看来，还得靠仁恒这样的优质合作伙伴，将下关房价直接拉上5万。
2020年，挥泪告别岱山，让我们把目光重新投向仙林湖少有纯新盘，招商G67，请加油。
五矿：从江北的江山大境到江宁的澜悦双子，行事低调的五矿以50亿+的成绩继续跻身南京头部房企20强阵营。不紧不慢地卖房，是五矿正在享受的节奏。希望进入2020年后，五矿懒洋洋的节奏能否稍微再快一些。比如那个大学城G82地块，何时能尽快揭开盖头。毕竟，拿地面粉价跌了近8K，“所以请给大学城刚需最后的尊严”。
中国铁建：这是一匹2019年南京楼市的黑马。以4.32万均价一夜捅破城南天花板的花语江南，也绝不是一个句号式的神话。相反，在火速将本土巨头雨润拥入怀中后，中铁建有望获得河西乃至全南京罕见的近200万方航母项目，或在南京站稳脚跟。
再看不容忽视的闽系阵营代表：
世茂地产：2019年剑指百亿的南京世茂，无疑将继续成为闽系军团的领军者。其中，璀璨系“三驾马车”（世茂璀璨滨江、世茂璀璨睿湾、世茂璀璨江山）与河西中部顶豪盘世茂天誉共同构筑了世茂目前在南京新房市场的主力阵容。产品从刚需到改善，再到终极置业全面覆盖。2020年，世茂首要任务就是“去化抢客战”，即加快去化，落袋为安。
正荣地产：2019年整体表现波澜不惊的正荣，除了江北核心区那两个操盘的倒挂双子项目力挽狂澜外，能否继续“正为南京而荣”？还得看紫东，看龙潭，看悦东府。真正做到“东成西就”，才是硬核玩家。
还有近年异军突起的渝派、川军阵营：
龙湖地产：2019年突破百亿，弯道超车排名前列顺位。参与操盘的江与城立下头功：6月底首开，11月底收官。六次开盘均在当日售罄，累计吸引4万多组买房人摇号报名。单次报名起步6000人以上，南京年度排名前列神盘当之无愧。
2020年，龙湖怎么玩？三个维度覆盖：在江宁滨江挑逗刚需，在桥北高新尝试轻改善，在城东孝陵卫打造豪宅（龙湖入宁排名前列真正意义上的低密度豪宅）。
新希望地产：2019年，来自四川的巨头新希望一跃成为仅次于华侨城的拿地大户，以近90亿的成交总金额位列南京第二。其中，迈皋桥项目的示范区规模7000㎡ ，售楼处号称造价一个亿。此外，新港开发区项目也处于“引而不发”的待售阶段。新来乍到就同时操盘南京城北两个项目，充分考验川军头目的实力。
2020年，是“按兵不动”还是“火力全开”？代表着川军之光的新希望该如何破局？我们不妨拭目以待。
最后，是“小而美”的苏系阵营代表：
新城控股：2019年，新城将重心几乎全部放在了江北新区（非核心区）和青龙地铁小镇（紫东核心区），连续打响江浦楼市逆袭战、紫东楼市截客战。位于板桥的那个雨花吾悦广场也趁势推出几百套公寓，在侧翼积极助攻。合力帮助新城南京“守城”成功。等到2020年后，麒麟的“老大难”新保弘领东苑地王也应该入市了吧。
银城国际：刚刚过去的2019年，银城终于夺回苏系老大之位。在权益、流量金额、销售面积等多方面领跑江苏房企。其中，江宁上秦淮头部项目（与旭辉合作）功不可没。有道是，旧的传奇即将谢幕，新的传奇又会出现在哪里？大树根下？
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就在刚刚，还有一个网友在微信上问我：“房叔，你觉得2020年南京的房企，相比2019年是好还是差？”
在我个人看来，2020年南京楼市的关键词之一，是“洗牌”。
从市场角度，得看操盘力，看配套（有无学区），看倒挂刺激。毕竟南京人买房，说白了就是倒挂思维主导。“有赚头，才会去买”。这种“投住一体化”的土壤逻辑已经形成，近年新拿地的外来房企尤其要注意。
从房企角度，还将在相当长时间内处于两极分化的格局。比如，在规模、利润之间如何进行取舍、平衡。与时间赛跑的高周转也将继续成为南京作为二线城市的楼市主旋律。但需要注意是，部分房企在2019年没有独立土储，合作开发的脚步也逐渐放缓。这意味着，2020年的企业权益流量金额将受到较多影响。
整体来看，2020年预计将有近200家楼盘激战南京楼市，弱肉强食一向是房地产的森林法则。导致强者恒强，弱者淘汰出局，甚至被迫退出南京市场，转战四五线小城市。也将成为区域洗牌的重要体现。
当然，也有在外面兜了一圈又跑回来的。比如花样年，突然奇迹般杀回南京抢下桥北高新区的宅地，既挣回了面子，还能和龙湖做邻居。
“一半是海水，一半是火焰”。有人供不应求，就有人去化困难。这，就是南京楼市近两年最真实的写照。新的一年已经开始，谁能有资格拿到继续争霸南京的入场券？答案其实已在慢慢浮出水面：
“无论市场怎么变，规模房企在南京的优势不会变。唯有具备融资和规模优势，强大的运营能力与灵活的战略布局，才能赢得这场高周转的史诗级战役。”
