在上周南京的土拍中，“降价”两字占据了各大新闻媒体的头条。
龙潭G42成交楼面价6459元/平，相比旁边6月份刚成交的G24地块，地价降了1808元/平；
迈皋桥G41成交楼面价16268元/平，相比地块东北侧今年出让的新希望G01地块，地价降了6361元/平；
而保利拿下的大学城G44地块，成交楼面价16615元/平，相比一个多月前刚出让的江宁大学城G27地块，地价降了3388元/平；
这些都是位置相近的或者最近一次成交数据的对比，其中迈皋桥G41由于地块本身要求配建较多，所以地价和周边地块相差较多，但仅从直观的数字上来看，地价的确是降了，或者说平稳了。
01地价降了，不代表房价也会降
对于我们这些广大买房人来说，你地价多少我不关心，最重要的是，“面粉”降价了，“面包”会降价吗？
显然，答案是否定的。
简单的举个例子，距离雨山路地铁站最近的三个楼盘，马路一边的两家地价分别是22320元/㎡和19982元/㎡，洋房均价在2万9左右，而马路那边的一家地价是14123元/㎡，高层均价也在2万9的样子，撇去做叠墅、挖地下室种种小套路，地价相差4000-8000元/平，对于买房人来说在价格方面依旧得不到任何优惠。
这样的情况不止一处，城南两桥板块同样也有。其实除了地价，影响房价的因素还有很多，开发商的成本、周边在售价格……
所以说，地价降了不代表房价会降，而相反，最近有些板块的房价“咻”的一下，又上去了。
搜狐焦点整理了一张近期《南京楼市涨价地图》↓↓↓
从图中可以看出，有些楼盘虽然看起来只涨了几百一千的，但是整个板块以往的红线已经被突破了，还有的在限价的边缘试探，保持着几十块钱的安全距离。
从这样的苗头可以预见的是，未来涨价的楼盘还会更多，新的房价梯度也在形成。
02南京新的房价梯度正在形成......
现在的南京，单价3万以内，你想买个不是太偏又有配套有规划有升值潜力的新房，基本可以说是在白日做梦了。
南京房价金字塔↓↓↓
目前南京的新房价格基本可以分为四个梯队：
排名前列梯队（4万以上）：城中、城东、河西中、鼓楼滨江
第二梯队（3-4万）：新玄武、中央门、江心洲、河西南、鱼嘴、上秦淮、南站、两桥、安德门、新林湖、江北核心区
第三梯队（2-3万）：正方新城、淳化、青龙山、方山、板桥、栖霞山、燕子矶、迈皋桥、地铁小镇、麒麟、江浦、高新、桥北
第四梯队（1-2万）：江宁滨江、蠡口、龙潭、汤山、横溪、高淳、溧水、六合
可能这样的梯队已经保持不了多久了，新玄武、鱼嘴、江心洲离4万已经很近了，麒麟已经有一个突破三万了，后面的跟上也是时间问题......
03南京地价已普遍上2万
为了将房价和地价更直接的进行对比，我们又按照板块目前地王的价格整理了一份《南京地价矩阵图》，两图对比可以发现，有不少板块在两张图中的档次是差不多的。
据不完全统计，南京目前地价格局是这样的：
排名前列梯队（4-4.5万左右）：河西南、河西中、城中、河西北
第二梯队（3万左右）：江心洲、新玄武、大校场、鼓楼滨江、软件谷、南站
第三梯队（2.5万左右）：仙林湖、迈皋桥、方山、东山、燕子矶、江浦、桥北、麒麟
第四梯队（2万左右）：淳化、西善桥、地铁小镇、尧化门、上秦淮、青龙山、高新、孝陵卫
第五梯队（1-1.5万）：板桥、汤山、正方新城、禄口、谷里、江宁滨江
第六梯队（1万以下）：溧水、六合、龙潭、高淳
是不是突然发现，在许多中不溜秋的板块都争着卖3万的时候，南京地价也都赶趟上2万了，未来房价你怎么看？
简单来说，地价涨了，房价也会跟着涨。比如3万左右的地，房价会在4万左右；2万左右的地，房价在3万左右。
不过地价降了，房价一定不会降，比如2万/平的地要卖3万，1万/平的地也要卖3万，甚至N年前几千块钱一平的地捂几个春夏秋冬也要卖3万。尽管板块内不是个个都是地王，但是大家的价格都会跟着地王走。
接下来还有哪些板块房价要更上一层楼？答案就在矩阵图中。
04江北想涨？还缺一个新地王
今年以来南京土拍一直不温不火，拍出的仅有几幅高价地，也并不能起到让板块改头换面的作用。
能让房价格局起变化，还得看那批已经两岁多的地王了。
其中对板块房价格局影响会比较大的几个项目仍旧没上市：
葛洲坝南京中国府：楼面地价45213元/㎡ ；海玥万物：楼面地价42561元/㎡；葛洲坝五矿金陵府：楼面地价38463元/㎡，另外有1栋楼是人才房；河西金茂府（楼面地价37027元/㎡、36890元/㎡）；中冶城中G59地块（楼面地价32544元/㎡）；大名城紫金九号（楼面地价29093元/㎡）；应天府（地块总价98.1亿元，住宅楼面地价3万以上）。
另外还有“平价”一点的尧化门、江宁滨江、禄口......房价会出现较大变动的都在这些板块里。
而江北就不同了，2万+的高价地大半已上市，没有地王撑腰短时间内房价掀不起太大的风浪，剩下的人卖不卖自己掂量掂量吧，反正绿地海悦3万1的较高均价已经摆在这了，未来想要冲破这个价格，可能还要等一个地王。
