强强联手 VS 血统纯正:究竟哪个“博翠”能撑得起“金招牌”

发布时间2019-11-29 19:41:15

如今南宁市场,五象湖炙手可热,龙岗片区也“当红不让”。

2019年(截止发稿前),龙岗共有8幅地块进入土地市场,吸引了多家房企前来争夺。其中金科地产(以下简称为“金科”)动作最为抢眼,斩获3幅临江地块,以此打造——世茂金科博翠江山(两幅地块联合开发)、金科博翠天宸。加上之前的金科博翠山,金科“博翠系”三子均布局在五象新区。

▲项目所在位置  来源:广西地产情报

金科与五象有何不解之缘?世茂为何与金科强强联手?究竟哪个“博翠系”项目才撑得起“金字招牌”?

01 开发商

金科VS世茂,谁更胜一筹?

说来有趣,在土拍现场争得分外眼红的金科和世茂,下了场就直接组CP,一起搞项目,结局来得太意外了!于是小编好奇地深扒了这两家房企。

入邕三年,金科攻城略地步履不停

成立于1998年的金科,在重庆可谓家喻户晓。可以说,金科之于重庆,就如荣和之于南宁。拥有“渝派房企三强”“花园洋房之父”“产品主义者”等多个标签,目前金科已经布局全国50城700多个项目。

在全国化战略布局下,2016年11月25日,金科以总价24.63亿元获取南宁和柳州三块地,打响了金科进军广西的头一枪。其后金科便在广西攻城略地,步履不停,可见金科的“野心”并不小。

进入南宁市场后,金科开发了金科观天下、澜月府、金科博翠山、金玖世家(合作)、叁仟悦(合作)等项目。2019年,金科在广西发展尤为迅猛。截止发稿前,金科已在广西实现了“5城19盘”布局版图。

据克而瑞公布的2019年1-6月广西房企榜单显示,金科杀入南宁房企流量销售榜TOP5、南宁房企权益销售TOP7。从首进拿地到成为广西房企第一梯队,金科只用了三年,被业内视为黑马。

▲榜单截图 来源:克而瑞广西

首炮未红,“豪宅教父”世茂开始走保守路线

不同于金科的高调,世茂则走低调路线。2014年,世茂跟随国内一线地产大鳄们一起进入南宁。

当时世茂首进南宁,看上了地价便宜,发展周期更长的龙岗半岛,并以总价5.9亿元,拿下了龙岗130亩地块(即世茂茂御府)。

由于世茂茂御府非一线江景,加上龙岗区域配套发展滞后等原因,直接导致了世茂的客户被江景更优、性价比更高的合景天峻广场、中国铁建山语城、阳光丽景湾等盘吸引走。后期为寻求快速脱身,世茂被迫进入价格战。

“吃一堑长一智”,世茂经此一役,便开始走保守路线,低调潜行。这就是后期世茂都以“抱团”形式出现的原因。大唐盛世、兴宁大唐果、大唐臻观、大唐天悦、五象澜庭府等项目,世茂都参与了合作。

而本轮的合作项目——世茂金科博翠江山,从名字便可看出端倪,地虽然是金科拿的,但实际操盘却是世茂。世茂为何会一反常态,在博翠江山上选择独挑大梁呢?

小编猜测,世茂一方面看中了地块的最大优势:一线江景;另一方面或许是想“从哪里跌倒,就从哪里爬起”吧。

02  产品系

“博翠系”走高端路线,更贴合改善人群需求

扒完了金科和世茂两大房企,我们再来聊聊项目。

金科“博翠系”是面向城市新中产阶层的改善型消费需求,倡导健康生活方式的高端产品系。风格上,“博翠系”融合了西方的刚毅线条与东方的古典韵律。选址上,始终把握着“三好四核”标准。

▲济南金科东方博翠实景图

此外,博翠江山融合了世茂的“璀璨系”人居理念以及金科“博翠系”新中式风格。

世茂“璀璨系”以“先于时代,重构生活”的应变精神,重新定义社区与城市的关系,围绕“品质、互动、智能、细节”打造城市精英的理想居所,同样定位为中高端改善产品。

▲厦门世茂璀璨天城

从产品定位和品牌实力来看,博翠江山和博翠天宸确实想走高端的改善型之路。

其中,博翠江山由世茂、金科联合开发,世茂主操盘。项目占地82亩,分两期开发,容积率为2.5,有小高层和瞰景小洋房,梯户比主要为两梯四户(小高层)及两梯两户(小洋房)。小区内部还设计有夜光跑道、儿童活动区、康养乐园、会客厅等。

而博翠天宸是金科在南宁的第三个“博翠系”产品。项目占地34亩,容积率3.5,布置了6栋高层住宅,为两梯四户的配置。社区园林景观规划了约1000㎡中央草坪,还设计了主题水景。此外,社区内规划有星光跑道、羽毛球场、能量加油站等设施。值得一提的是,博翠天宸将打造南宁首个5G智能社区。

具体未来项目能否完美呈现,我们拭目以待。

03 配套

地块相近,配套资源共享

▲项目PK

两个项目均位于江湾路一侧,靠近灵龟山、三面环江,自然资源优势突出。具体来看,博翠江山的二期产品是一线江景房,视野景观更好;而博翠天宸前面还有一小块地未拍卖,未来建成或有一定的遮挡。

▲从博翠江山售楼部二楼眺望江景

教育方面,两个项目都自带社区幼儿园,附近有城关二小龙岗分校(在建)、龙岗商务中学(在建)、邕宁高中和规划中小学用地。

而博翠江山旁的教育规划用地,传言说是三美初中部分校。若确定是三美初中部分校落址,有名校在旁的博翠江山的附加价值将会更大。

▲中学规划用地实拍图

商业方面,威宁邻家龙岗东广场(在建)距离博翠江山约300米,距离博翠天宸约500米。稍远一点的商业配套,是宝能商业综合体(在建)、合景商业综合体(在建)和万达茂。

▲威宁邻家龙岗东广场实拍图

医疗方面,最近的大型医院是邕宁区人民医院,为二级甲等综合医院。

▲邕宁区人民医院 来源:网络

整体而言,两个项目周边无名校,交通、商业等配套仍在完善中,最大的亮点就是江景资源。

04 户型

户型设计有槽点不少,精装标准却很良心

在占地面积上,博翠江山是博翠天宸的2.4倍,因此产品类型也更丰富些,包含小高层(精装)和小洋房(毛坯)。博翠天宸则主推6栋20-30层的高层(精装)。

在面积段和户型设计上,博翠江山有96-141㎡三到四房的5种户型,选择空间更大。而博翠天宸走轻奢风格,主推95-128㎡三到四房3种户型。

话不多说,直接看图↓↓↓

▲博翠江山115户型实景图 点击查看大图

▲博翠江山115户型图 点击查看大图

博翠江山开放了两个样板间:115㎡四房和141㎡四房。下面以115㎡四房的为例,与博翠天宸128㎡四房户型做一个比较。

115㎡的户型设计动静分区,较为紧凑。优点是6.9米超大阳台全赠送,客厅阳台连成一线,视野景观佳。

不过阳台却是朝北的,对于常年吹东南季风的南宁来说,冬天偏潮湿阴冷,夏天采光通风会受影响。

另外,卧室设计偏小,主卧约18㎡、次卧约9-11㎡。主卧的卫生间对着床,影响舒适性。

▲博翠天宸128户型实景图 点击查看大图

▲博翠天宸128户型图 点击查看大图

博翠天宸仅开放了128㎡四房的样板间,从实地情况看,该户型相比于博翠江山115㎡户型更符合人居需求。

该户型的阳台、客厅、餐厅连成一线,南北通透,视野景观佳。

卧室设计同样偏小,主卧约22㎡,次卧约8-10.5㎡。主卧卫生间的门口预留了衣帽间位置,这样设计避免了卫生间正对床铺的尴尬。

厨房预留的冰箱位置不太实用,影响厨房进出。

值得关注的是,这两个盘的精装比较良心。入户门为密码、刷卡、钥匙三合一的智能锁,还配有一键开关、入户挂钩等人性化的细节。全屋配置中央空调、玄关感应灯、遥控窗帘、过道小夜灯、厨房切菜灯、厨房冷风机、卫生间暖风机、儿童房儿童高低位开关、电视背景墙等,明显高于市场精装标准。

05 房价

龙岗地王,精装江景房预计不低于1.4万元/㎡

从购房需求来看,目前在龙岗置业的购房者主要分为两类,一类是选择改善的置业群体,另外一类则是投资型的置业者。

据小编走访了解,对博翠江山和博翠天宸有意向的购房者很大一部分是地缘性客户。受居住习惯的影响,他们熟悉龙岗板块的生活节奏和氛围,即便手上已经有了一两套房,选择改善性住房时也更偏向龙岗。另一部分,则是看好江景和地段的投资者。

最后回到购房者最关心的问题——房价。

博翠江山地价超7000/㎡,一度刷新龙岗板块的地价记录;博翠天宸的地价也达到6000元/㎡,拿地成本都不低。虽然目前还未正式开盘,但是从拿地成本和博翠江山已获得的1.1-1.2万元/㎡预售毛坯备案价估算,这波精装江景房预计会在1.4-1.5万元/㎡左右。具体来说,博翠江山的房价大概率会比博翠天宸高一些。

▲博翠江山部分楼层所获毛坯预售证

如果参考龙岗东的主力项目,大唐盛世、盛湖悦景等盘的成交价10500-11500元/㎡(精装),14000-15000/㎡的价格明显偏贵。

当然,价格贵不贵,除了要看市场,也要看地段和房子本身。

总的来说,两个项目亮点都江景资源突出,精装标准高,不足的是户型设计有瑕疵、周边配套未完善。能否撑得起金科的“金字招牌”还有待时间的检验。

作者/Luki

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