邕抱城市|从青铜到黄金,凤岭北的下一个十年还是南宁“凤头”?

焦点南宁

2019-12-31 18:43:18

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编者按:随着南宁大都市格局的规划逐步铺开,各城区持续发展,新兴板块不断崛起,接棒释放向上生长的力量。见证都市蜕变,致敬美好邕城,搜狐焦点特别推出“邕抱城市”主题策划,深度剖析南宁热门价值板块,回溯其变迁历程,预判板块未来价值。

作为南宁的“学区高地”和“房价高地”,凤岭北从不缺流量,更拥有“中央居住区(CLD)”、“富人区”、“高铁经济圈”、“南宁城市门户”……一个个令人艳羡的标签。

如果将视线拉回2001年,那时的凤岭北,还是人烟稀少的荒山野岭,比起现在的五象新区、沙井更为荒凉。

然而20年的建设发展,凤岭北发生了翻天覆地的变化,经历了从无到有的“青铜时代”,从有到升级的“黄金时代”。

01

城市东拓,凤岭北搭乘这股“东风”进入“青铜时代”

事实上,凤岭北最早的规划是在1999年,到了2001年凤岭新区正式启动开发建设。其中,凤岭北规划为高档次生态居住区CLD(中央居住区)。

东至那安快速路,南至民族大道,西至竹溪大道,北至长虹路、虹桥路的围合区域,即为我们所熟知的凤岭北。

▲凤岭北规划范围

在“高起点、高定位、高规格”的城市规划下,凤岭北搭乘这股“东风”进入了排名前列个十年。

▲2006年的凤岭旧照

2001年,凤岭北是名副其实的荒郊野岭,被人戏称“凤岭村”。

2003年,凤岭北房地产市场开始初露棱角,荣和山水美地、香榭里花园等项目拔地而起。

2006年,南宁确立“整体向东,重点向南”的发展方向,朝阳、凤岭、五象新区成为三个城市中心,凤岭北再受关注。

2007年,地王大厦、航洋国际购物中心(现更名为会展航洋城)等标志性建筑在民族大道落成,彼时的凤岭北腹地到处是工地,依旧被人吐槽是“郊区”。

2008年,南宁二中分校区落户凤岭北。

2009年,地铁1号线的线路变更,从仙葫改道凤岭北。

2010年,凤岭北GC2010—013地块拍出楼面价5100元/㎡的高价,在南宁楼市掀起了千层浪。“置业优选凤岭北”、“凤岭北房价还要涨"成为那年楼市热词。

2001到2010年,是凤岭北曲折发展的“青铜时代”,完成了“从无到有,从有到被质疑,从质疑到肯定”的蜕变。

02

板块价值被重新定义,凤岭北迎来了“黄金时代”

随着交通、配套的持续加码,凤岭北的发展迎来了“黄金时代”。

▲凤岭儿童公园

2012年,广西较大的陆地和水上综合性休闲娱乐主题公园凤岭儿童公园建成;华润万象城开业,首日到场20万人次。

2014年,凤岭北升级定位为“城市门户新区”,板块价值被重新定义;南宁火车东站投入使用,是当时中国西南片区规模较大的综合性铁路交通枢纽;“断头”多年的枫林路终于接轨民族大道。

2016年,地铁1号线开通,凤岭北成为广西排名前列“双铁”区域;南宁东收费站启用,城市东拓15公里。

2017年,南宁快速公交线路BRT1号线顺利通车,沿长虹路东西贯穿凤岭北及旧城中心。

2019年,凤岭客运站建成投入使用……

从2010年到2019年,南宁城市的高端配套都在凤岭凝聚,过去的大工地终于变成了现在高端洋气的新社区。

03

道路不通、缺商又缺医,凤岭北凭什么傲娇?

作为南宁的重要组成部分和门户窗口,凤岭北的发展和价值有目共睹。

但光鲜亮丽的背后,凤岭北的“黑历史”也真不少。

首先要说的槽点就是交通。很多年以前,凤岭北的交通要道就是佛子岭路、云景路,平时的交通经常堵成临时停车场。这样的情况直到近几年才得以缓解。现今凤岭北片区已经形成横向凤翔路、凤凰岭路、枫林路和纵向佛子岭路、长虹路、云景路的“三横三纵”路网。

▲云景凤凰岭路口由于堵车成了临时停车场

另一时常被吐槽的就是凤岭北腹地欠缺商业。我们都知道,凤岭商圈都集中在民族大道和东葛路,凤岭北腹地却没有一个像样的大型商业。虽然近几年有荣和公园大道、保利童心缘东站保利街、霖峰壹號等推售商铺,吸引商家进驻,但这样的配套远远不够。

▲荣和公园大道底商

最后,凤岭北无法逃避的槽点,甚至可以说痛点,就是凤岭北居然没有公立医疗配套。谁也没想到,凤岭北作为南宁较高端的住宅社区,目前一个建成投入使用的公立医院都没有。片区居民若是有个头疼脑热,还得前往埌东或快环周边就医,极其不方便。

▲佛子岭路的烂尾凤岭医院

虽然槽点不少,但能做南宁楼市的“领头羊”,凤岭北依旧有几把刷子。

首先,凤岭北最受人关注的原因便是——拥有最牛逼的学区。天桃实验学校银杉路校区、民主路小学佛子岭校区、北大南宁附属实验学校、南宁第四十七中、南宁市第二中学凤岭校区等优质教育资源全都汇集在凤岭北!到2020年,凤岭北还将会新增9所青秀区直属中小学校,平均每1平方公里范围内就有1所学校,说名校扎堆真的一点都不为过。

▲南宁市第二中学凤岭校区

其次,交通改善及交通枢纽落户凤岭北。随着地铁、高铁、客运站、BRT、快速路相继开通,凤岭北多维度立体交通路网已基本成型。另外,南宁火车东站落户凤岭北,使得凤岭北的“城市门户”地位得以巩固和提升。

▲南宁火车东站

如今,凤岭北的配套正在逐渐完善,虽然并不优质,但骄傲的资本却不少。

04

新“面粉”告急,凤岭北板块开发进入“东站北时代”

凤岭北作为城市建设的重点区域,向来是房企必争之地。

早期,吸引了荣和、中国铁建、江宇、保利等品牌房企进驻,后来又有云景、德利、霖峰、万科、联发等品牌挺进。中高端楼盘不断涌现,不仅促使凤岭北黄金居住板块的确立,也让凤岭北成为了南宁名副其实的富人区。

▲凤岭北截图

近年来,随着凤岭北日益成熟,片区可供开发的土地自然越来越少。

从2014年至今,凤岭北仅拍出了荣顾书香门第、万科城、荣和悦澜山、联发君澜、中国铁建山语城、荣和东站城市广场、千方百境、融创九熙府等几个项目。在2019的南宁市土地供应计划中,凤岭北也已经无住宅用地可供应,目前在售楼盘其实都是在消化前几年的土地储备。

▲凤岭北土地开发

“土地供应锐减”、“新盘供应乏力”、“土地稀缺性凸显”……都在预示着凤岭北的“面粉”告急。目前,凤岭北开发量过半,待开发的土地资源主要集中在长虹路及火车东站以北。

可以预测的是,依托南宁东站的交通枢纽优越性,凤岭北未来的发展将偏向南宁东站北面的待开发区域,或将建设南宁版的“虹桥商务区”,形成一个集综合枢纽、商务会客、文化交流、旅游集散、商业休闲娱乐、居住为一体的高铁“商旅文”中心区,促进凤岭北板块提质升级。

05

单价1.8万+的入场券,想说爱你不容易

与持续下滑的土地供应相反,凤岭北的房价却持续向上。

克而瑞数据显示,近10年凤岭北板块历经3次成交小高峰,分别是2009年、2015年和2016年,成交量均超百万平方米。

▲荣和大地一期首开,万人选房

2009年,荣和大地首开时万人选房,凤岭北商品住宅均价达4910元/㎡,楼市价值开始受到认可,房价仅次于东盟商务区、金湖板块、朝阳板块等核心板块。

2011年,凤岭北房价与南宁市整体的房价开始了分化,开始领涨南宁楼市。

2014年、2015年受到南宁火车东站通车效应,凤岭北部分入市新品逐渐提价,房价差距逐步拉大。

到了2016年,万科城、荣和·悦澜山、霖峰壹號等盘持续热销,成交价格再上台阶。这段时期可以说是凤岭北成交最为辉煌的时候,此后因可开发土地以及在售楼盘日渐减少,2017年起板块供应持续下滑。

对比这3次成交高峰,可以发现,除了市场向好等大环境因素,大盘效应十分明显。

▲长虹路上的荣和悦澜山、万科城

具体来看,2019年凤岭北的核心区域的主力房价已达1.5万-1.8万元/㎡,边缘地带的融创九熙府也卖到了1.2万元/㎡的价格。整个凤岭北板块住宅均价达1.5万元/㎡,高出南宁市整体均价约4000元/㎡。

由于凤岭北首改、再改或豪改的客户较多,改善特性突出,客户关注项目配套完善程度、交通便捷度及居住舒适度。因此楼盘主打大户型,面积段基本在120~150㎡。置业凤岭北的门槛至少需要30万元以上,相比其他区域真心不低。

最后

从最初的一片黄土,发展成为了今天的繁华、成熟、高端核心区,凤岭北在南宁城市城市版图上留下了浓墨重彩的一笔。如今,凭借着优越的地理位置和豪华的配套,凤岭北成为了南宁高端中央居住区(CLD)典范,是南宁人向往的宜居高地。

过去的二十年,是南宁城市向东发展的二十年,也是南宁楼市启幕疾行的“青铜时代”和“黄金时代”,更是凤岭北作为城市“凤头”引领向东发展的时代。

随着“东进南拓西优”的不断推行,五象、龙岗、沙井、三岸……一个个城市新中心不断崛起,下一个十年凤岭北将如何领军?

作者/Luki

部分图片来源网络

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