2017年上半年已经过去，南宁楼市经历了多年未见的购房热潮。在住宅的去库存工作收获成果的同时，随着市场热度的升温，众多问题接踵而至。基于市场平稳健康发展的需求，南宁密集出台楼市调控收紧政策，不仅有限地价、限房价、限贷的相关规定，还出台了限售、限装修价等政策，执行细则等也随之出台。这些政策的落地，成为当前引导南宁房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。一时间，南宁楼市调控政策主旋律由过去的以“去库存”为主转变为目前的以“稳房价”为主。
新政的落地加剧了南宁楼市两极分化，短期内需交纳土地金，对企业的资金要求更高，无形中提高了拿地门槛和成本，考验的是企业的硬实力，中小房企拿地越来越困难，抢地似乎已经成为品牌大鳄的专利。
另外，从南宁市住房保障和房产管理局了解到，2015年、2016年出让的土地总共是178宗，但有155宗土地目前还没有办预售证，市场商品住宅市场供应量明显供不应求，甚至某些楼盘出现排队抢房的个别现象。
2017年下半年，针对土地供应量不足和住房供应量下降双重问题，南宁市国土局资源出让服务中心主任庞进佳也表示，将会增加土地市场的供应以满足土地市场的需求。值得关注的是，新政发布之后，南宁楼市仿佛一夜之间，精装房遍地。
据不完全统计，南宁楼市上80%的项目都改精装销售，随之而来出台的规定装修标准政策也意味着政府坚持住房的居住属性的决心。
2017年下半年，南宁楼市发展趋势又将迎来怎样的改变？住房局、国土局、银行、专家、房企代表怎么说？我们或许可以从中得到一些启示。
【政策解读】
政策密集出台促房地产健康平稳发展
4月21日，南宁住房公积金委员会下发通知，从5月1日起，暂停受理住房公积金异地贷款申请，实行首套房公积金贷款，首付比例应不低于两成，二套住房或第二次申请住房公积金贷款，首付比例应不低于50%。但是南宁诸多楼盘不接受公积金贷款的现状使得公积金新政对房价上涨影响作用有限，提高公积金放款速度成了部分房企铤而走险拒绝公积金贷款的关键。
5月26日，南宁市住房保障和房产管理局、南宁市国土资源局、南宁市建委等七个部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，限房价、限地价，竞产权移交住房成为新的土拍方式，同时将购买二套房首付款比例提高至40%；暂停向第3套住房发放商业贷款，贷款政策实行认房又认贷，这一系列差别化信贷政策，保护了首套房自主需求，同时抑制了投资投机群体的冲动。
6月2日，南宁市城乡建委制定的《南宁市商品住房全装修分级指南》出台，明确规定商品住房全装修价格区间从1000~3000元/㎡，分为A、B、C三个等级，较高不能超过3000元/㎡。
此次政府出台一系列调控政策，整体比较全面，在土地供给、地价控制、交易转让、差别化信贷政策、预售备案管理、市场销售行为规范、价格指导、全装修价格标准都给予了较为明确的指导，南宁市住房保障和房产管理局副局长张春也表示，今后房地产市场调控将进入了常态化，也将作为一种长效机制来进行，以确保房地产市场平稳健康有序发展。
【热点一】
南宁市住房保障和房产管理局副局长张春：
房地产调控将作为长效机制进行
在中央经济会议上提出了宏观调控政策。会议指出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，按照坚持住房的居住属性和房地产市场分类调控的要求，运用金融、土地、财税、立法等手段，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。这说明，房地产市场调控已经上升到中央层面，调控进入了常态化，也将作为一种长效机制来进行。市场平稳健康发展需要房企和政府共同保持，房价过快上涨，对一个城市的经济发展是不利的，同时，市场若不能够健康运行，政府也必定出台更严厉的调控政策。
总体来说，住宅库存量还是偏紧，大量的项目建设进度还是迟缓。2015年2016年出让的土地总共是178宗，但是有155宗土地目前还没有办预售证，项目投资建设明显缓慢。企业应该加快工作进度，加快开工，加快开盘。这样才能缓解目前过热的市场需求，也能够促进企业销售量的增长。
【热点二】
南宁市国土局资源出让服务中心主任庞进佳：
土地出现新的竞价方式
今年住宅用地计划确定市等级供应是4400亩，比去年住宅用地成交量3160亩增加了1240亩左右。截至今年6月30号，住宅用地成交面积为892亩。这个成交量仅仅占到计划量的21%左右，离我们目标还有一定的差距。
5月份以来，住宅项目采用“限房价、限地价，竞产权移交房”的新竞价方式，限定出让地块所建商品住房销售均价（毛坯价），限定土地挂牌较高价格，同时也提高购买保证金比例，对土地招牌挂出让用地的准入条件进行严格限制。在原来除了限制土地不允许去买，还加上存在扰乱房地产市场行为也不能参与去买，采用这些措施保证南宁市稳定发展。
【热点三】
南宁住房公积金管理中心李艳：
公积金贷款调整
今年5月1号开始执行的新南宁住房公积金贷款政策，额度由原来的60万元，调整为现在的45万元，利率上浮10%，首付也提高了50%；暂停了除了北海、钦州、防城港作为北部湾经济区同城化这些城市之外的异地贷款，保证刚需房；对二套房采取限制政策，同时停止了购买第三套以及以上的公积金贷款。
今年下半年，放款速度会比去年加快，时间会缩短，只要条件符合放宽条件都会马上放款，同时和各家委贷银行加强联系，加快办理速度，优化各个环节。同时也将争取开通公积金贷款的绿色通道。
房地产企业不能拒绝使用公积金贷款,对于被购房者投诉反映是有拒绝公积金贷款的楼盘，我们中心成立了专门的执法小组，做到有诉必查。
【热点四】
广西社科院工业经济研究所张国宏：
控房价促发展
南宁房地产市场目前是库存少，供不应求。另外，南宁作为中心城市或者区域中心城市发展前景被看好。广西有较好的生态环境，房地产市场目前属于价格洼地，吸引着很多高购买力北方的客群，市场需求比较旺盛。同时，我们国家通货膨胀率一直走高，这些原因导致市场过热。上半年出台新政就是从供给侧对南宁楼市采取手段，限房价、地价，产权移交，这个政策的实施是很有意义的，会对楼市产生积极影响。
下半年宏观调控要继续推进，最终实现控制房价以及楼市健康平稳发展。
楼市现在紧一阵松一阵，最终还是要步入居者有其屋，多措并举的常态。
【热点五】
中国建设银行南宁园湖支行副行长林道军：
信贷规模收紧
半年的预测是整个市场存在整个信贷规模收紧的态势。目前受到南宁市限价限贷的政策影响以及央行窗口的指引，南宁下半年市场会出现比较旺盛的态势，调控的常态化肯定会持续延续。我们建行下一步会全力配合和全力采取各种措施来确保稳定规模。措施有以下三点：一个是积极向建总行争取规模；第二，在存量的规模部分进行调配；第三是将采取产品继续创新，资产证券化。目前已经增加10个亿，下半年有5个亿左右的政策化。所以我们保证企业资金需求规模，以保证企业的正常运转。
下半年将加大供应量，冲刺年度目标
随着“5·25”新政实施，很多房企观望情绪慢慢消除，项目开工建设提速了，开工量也大幅提升。由此可见，下半年，南宁房地产市场对于住宅用地的需求持续增加，投资建设速度也将进一步加快。
据南宁市国土局出让服务中心副主任庞进佳透露，今年住宅用地计划确定市本级供应4400亩，去年住宅用地成交量是3160亩，比去年增加了1240亩的供应量。但在供应量增加的同时，另外一组数据预示着下半年南宁房地产市场新一轮的土地供需增长：截至今年6月30日，南宁住宅用地成交892亩，仅占计划供应量的21%左右。接下来的下半年，在调控的同时，土地尤其是住宅用地的供应量会进一步加大满足供需平衡关系，以保证南宁楼市的稳定发展。
上半年，全市商品房销售面积756.62万平方米，同比增长16.38%。其中商品住房销售面积625.77万平方米，同比增长10.75%。
这说明，在楼市新政的引导下，商品房销售稳中有升，这个给予房地产企业更多的信心。尤其是国土局在下半年加大土地供应量的好时机下，房地产企业也将适时加大住宅供应量，以满足目前市场平稳增加的良性需求。南宁万科房地产有限公司助理总经理吴晓静表示，万科将在下半年持续加强供应，满足不同客户的需求。彰泰集团南宁公司副总经理冯玉捷也表示，将提高项目去化速度，同时对品质的要求更为严苛。
无论是国土局及相关部门，还是房企代表，都在释放同一个信号，那就是下半年土地供应和商品房供应都将加大。如上半年个别楼盘出现的排长队、不理智的抢房现象，在下半年将得到有效控制。供需关系的平衡，对于“限房价”“限地价”的楼市调控新政而言，也起到了正面积极的作用，能更好地按质按量完成今年的冲刺目标。
【高端访谈】
广西嘉和置业集团有限公司副总裁万立松：
坚持把产品做好，完成我们的既定目标
嘉和集团这几年都保持一个高速发展，因为受到上半年政策调控的一些影响，对于年初既定销售额还没有百分之百实现，这有点遗憾。嘉和城是一个复合大盘，产品线比较丰富。下半年，我们商业、公寓、别墅全系新品都将面市。特别是商铺，将首次对外出售。下半年，我们会坚持把产品做好，应对市场变化的同时完成我们的既定目标。
绿地（香港）广西公司副总经理冯全华：
将地产开发转变为平台开发，创新城市影响力
楼市调控未来将成为常态，房地产行业有望步入更加稳步健康的发展趋势。为了与市场发展的步伐同步，绿地也将进一步修炼内功，深耕南宁。
绿地集团以前瞻性的大局观，进行多点全面布局，将地产开发转变为平台层级的开发，积极融入区域升级的重要一环，率先实现房地产的产业运营与城市运营相结合，将配套作为产业引入，如教育产业、休闲健康产业等。同时以高体量的开发规模，让项目自成体系，为所在区域经济发展与产业升级提供强大动力。后期还将通过产业先行、人口导入、企业总部导入、商业及旅游资源导入等方式，形成闭环效应，“住、产、运、商”城市生态链全方位发力，创新城市影响力。
南宁万科房地产有限公司助理总经理吴晓静：
做好自己，后期加强供应
调控更多的应该关注市场上存在的问题。就目前的市场情况看，如何让普通购房者买得起房才是关键。此问题若能很好地解决，将更有利于市场的发展。万科的房子一直以业主能住、住得好为准则在打造。对于我们来说，做好自己才是最重要的，我们依旧看好万科产品的市场。
万科后期将持续加强供应，除了目前在售的万科城、万科·金域蓝湾、万科公园里等项目持续推售，位于西城的万科·金域缇香、五象新区的万科·金域中央分别于7月22日、29日开放展示区，同期开盘。万科将以满足不同客户需求为基础，提升自身产品打造能力。除了住宅开放，我们还将为客户提供万科里商业服务和万科梅沙教育服务，为打造客户更美好的生活而持续努力。
盛邦集团副总裁文予倩：
调控得当 南宁房地产市场整体平稳健康
我还是坚持认为，南宁的房地产是很健康的。由于政府近年来调控得当，南宁一直没有出现过大起大落的极端现象，也因此保证了这是一个可持续发展的市场。
但是我们也要看到，南宁楼市的库存量是偏低的，属于供不应求的状况，从去年到今年的土地供应也是偏紧的，加上限价政策，导致供应量进一步下降，这在一定程度上造成了上半年的抢房现象，直到“四限政策”的实施，才得到扭转。
我们还是希望政府加大土地供应，严格监管房企拿地资金是否自有资金，让房地产市场环境更加理性健康。
合景泰富广西公司副总经理朱光宇：
推出优质产品满足购房者需求
合景泰富进入广西4年了，目前在南宁有合景·天汇广场、合景·天峻广场、广西合景国际金融广场和即将上市的合景·香悦四季4个项目。无论市场如何变化，我们都将以高标准化的要求，推出性价比高的产品，来满足购房者的需求。
荣和集团营销中心副总经理李斌：
南宁房地产市场整体比较健康
南宁房地产市场整体比较健康，供需关系也比较平衡。随着一些政策的出台，也出现了一些新的特点，如土地、房价的限政策以及精装政策等，但整体市场还是健康有序的。我们对市场仍保持乐观的态度。抬头看大势，做好每一件小事，用产品说话是应对市场不变的真理。荣和会根据客户的变化和需求做好产品，做好配套、生活服务内容的升级。只有会说好的好产品，才更有竞争力。除现有在售项目外，下半年荣和即将有新品亮相。位于江南沙井板块的荣和·公园里，这是荣和时隔20年回归江南的诚意之作，打造江南品质人居新典范。
广西保利房地产营销策划有限公司总经理助理武颖：
下半年主要供应改善型产品
从现在的市场政策来看，接下来，市场上精装产品会成为趋势，市场需求处于短暂抢购期。随着两孩政策全面实施、家庭人员结构的增加调整等，市场上改善需求集中爆发。但整体来看，南宁市场基础面还是较好的。广西保利下半年的主要供应也是改善型产品，如山渐青的洋房、院落别墅，保利·领秀前城的江景大平层、江岸中式别墅等，都是改善型产品。但是企业也会根据政策风向，对经营角度进行远期规划。如土储方面大力探索并购熟化旧改等拿地方式，适当降低奢华型产品线配制比例。去库存，通过加强末端交房满意度调查，投诉分析建立产品缺陷提升机制，等等，实现长线可持续发展。
广西国悦房地产开发有限公司副总经理彭燕：
不管政策怎么变，脚踏实地把产品做好
首先，今年下半年我们会推出二期产品。不管政策怎么变，我们始终还是按照我们的推货步伐走下去。其次，我们还是脚踏实地地把我们的产品做好，把环境做好，把配套做好。我希望入住我们国悦·九曲湾的客户能真正体会到家的感受，坚持自己的理念，诚挚为先，把产品做好。
彰泰集团南宁公司副总经理冯玉捷：
“限”字当头，更凸显内功强化的企业价值
“限”字当头,开发商需要从开发、销售速度以及成本控制方面去深挖。要求采取更快、更好、更省的方式强化优势，这些更考验企业的内在实力。
调控后，实际上更大程度获益的是购房者。购房者可以对比产品性价比和服务，有了更多的对比空间。此时也正是凸显内功强化的企业价值，未来房地产市场将从制造业向服务业转变, 房企将不再只是盖房子，更多的是为购房者提供生活方式。
彰泰还是一如既往地按自身节奏走。在南宁的2个项目中，彰泰城会首先面市，下半年将推出彰泰城现阶段所有货量，提高项目去化速度，提升精装标准，对品质的要求更为严苛，进一步深化彰泰在南宁的品牌影响力，让更多购房者选择彰泰、认可彰泰。
