城鉴2019|南宁土拍风云:五象湖四大天王、地价险些刹不住…

焦点南宁

2019-12-31 18:44:31 ·搜狐焦点南宁站官方新闻资讯。内容涵盖房地产市场、房地产金融、土拍信息、项目营销、高端人物访谈等。

随着一场“大四喜”土拍落下帷幕,南宁2019年的土地市场终于画上了句号。

2019年,南宁的土拍有疯狂,有寒冬,有期待,有故事,众多房企之间的博弈,为人们奉献了一场又一场土拍大戏。一幅幅土地,经过房企们的雕琢,逐渐在南宁土地上建起“广厦千万间”,给人们提供了更多居住选择。

让我们回到土拍现场,回味房企博弈厮杀的第一道战线……

高开低走,年末冲刺

回顾2019年,南宁土地市场经历了高潮-低谷-再高潮的起伏。从年初开始,接连有地块刷新所在区域楼面价记录,掀起了一波又一波的高潮。而到了夏天,土地市场却迎来了政策的管束,开始“刹车”。直到年底,土地供应再一次大爆发,完成冲刺。

在这跌宕起伏的一年里,共有46家房企在43场土拍中瓜分67幅商住用地,总成交面积为5067.419亩,总成交额达到447.05亿元。以坊间流传的“380亿卖地目标”来看,2019年土地市场已经超额完成目标。

△南宁2019年土拍汇总(点击查看大图)

这其中五象湖板块贡献最大,成交总价超过20亿元的4幅地块,3幅位于五象湖板块。而龙光、建发、阳光城三大房企成为土地市场最大“金主”,共投入176.02亿元,几乎达到土地成交金额的40%。

△五象湖板块“四大天王”

已成交的67幅地块中,共有8幅地块成交单价超过1500万元/亩,其中不乏大面积地块。而全年共有19亩地块超过100亩,其中又有8幅地块超过150亩,有2幅地块甚至达到200亩以上。

细化到城区来看,江南区共成交19幅地,为全市最多;另外,青秀区成交10幅,良庆成交9幅,西乡塘成交11幅,兴宁区成交8幅,邕宁区成交10幅。

但其中,旧改地块占据了不小的分量,共有14幅旧改地成交。7月份是旧改地的主场,共有5幅旧改地成交。正因为旧改地的大批出让,7月成交地块多达10幅,为全年最多。另外,12月年底冲刺时有多达11幅地块出让,但有两幅地块分别延期与流拍,因此只成交9幅。

而这些,只是南宁土拍成绩单中的一部分数据。

解除限房价,试水“新玩法”

2019年,诞生于2017年的“两限一竞”政策逐渐从土拍市场消失,大多改成了“一限一竞”,即限地价、竞公租房或产权移交配建面积等。原先的“限房价”要求几乎消失不见,只在9月12日GC2019-072地块(现开发为龙光阳光河畔)的出让要求中出现过。

这一政策松绑,使土地市场开始躁动。上半年,共有7幅地块刷新了所在区域的实际楼面价,有8幅地块实际楼面价超过11000元/㎡,接近甚至超过了南宁房价(克而瑞数据:南宁2019上半年住宅均价11114元/㎡)。

而土地市场的躁动在3月29日达到高潮,GC2019-020地块(现开发为龙光天瀛)吸引了龙光、碧桂园、万科、融创、华润等多达26家房企参与竞拍,共经历206轮举牌。最后成交时,地块总价达到24.27亿元,配建面积比高达40.3%,地块实际楼面价达到惊人的14400元/㎡以上。

△GC2019-020地块成交

经此一场土拍,020地块刷新了地块总价、实际楼面价、配建面积、参拍房企等多项南宁土拍记录。

但很快,为防止南宁土地市场过热,住建部于5月18日对南宁提出了预警。这一张“黄牌”,让南宁土地市场开始刹车。经过三岸四地连拍、五象湖“王中王”地块齐发的小高潮后,南宁土地市场转凉。既有7月的旧改“专场”,也有8月GC2019-068地块(现开发为万隆爱立方)的“独角戏”。

在这个期间,南宁逐渐开始尝试线上竞拍。这也是2019年南宁土地市场的新尝试。从6月14日雅力富网拍竞得空港新区24亩地块(现开发为雅力富御珑府)起,南宁已有9幅地块通过网拍的方式成交。

△南宁第一幅网上成交的商住用地

网拍形式中,参拍房企变得神秘、竞价时间变长,但竞争同样激烈。7月18日、12月19日两场网拍都经历了足足4小时的竞价才最终出结果。

年底,南宁土拍又玩出了“新花样”。GC2019-130地块以“限地价、竞增减挂钩节余指标”的新方式挂牌出让,即房企要购买一定额度的耕地指标用于扶贫。最终建发以增减挂钩节余指标2465亩、总价约6.41亿元斩获地块。

新玩法层出不穷,南宁土地市场仍在寻求政策与时势的平衡。

房企几家欢喜几家愁

2019年的“面粉”拍完了,“面包”也逐渐进入人们的视野。

新年来临之前,已有47幅2019年拍出的地块公布案名,最快的洋浦星、安吉大唐世家等项目在土拍结果出炉后立即就公布了案名,而最“拖拉”的当属当代丰耘于1月18日拍下的地块,至今未有消息。

而这些新项目中,有一些令人充满期待,比如全国只有三个的万科第五园、龙光“天”系产品龙光天曜与龙光天瀛、“中国别墅专家”龙湖的双珑原著等。高端产品的进入,加大南宁楼市竞争的同时也在悄然提高着人居水平。

回到土拍市场,房企们几家欢喜几家愁。龙光来势汹汹,除了龙光天瀛外,还先后斩获7幅地块,总面积达887.074亩,投入金额高达76.55亿元;建发集团则后来居上,斩获4幅地块共386.634亩,投入56.37亿元仅次于龙光;另一大赢家阳光城虽然只拿下两幅地块,总面积也达到了322.051亩,投入43.1亿元。

收获地块的房企中,有不少是首次进入南宁拿地的新面孔,如重庆银河、上海深石、龙湖等。与此形成鲜明对比的却是广西本土房企“一哥”彰泰,虽然在武鸣收获地块(开发成武鸣彰泰滨江学府),2019年却在南宁城区土地市场铩羽而归。

如果问房企们最喜欢哪里的地,大部分的答案都会是五象湖。建发正是凭借在五象湖畔连获两地的彪悍战绩,登上南宁房企拿地榜前三。

颇具戏剧性的是,12月25日五象湖畔GC2019-130地块的竞拍过程出了问题,龙光本已到手的地块最终却由建发夺得,现场纠纷导致土拍长达7个小时。

此外,三岸成为另一个热门区域,先是龙光创造了8018元/㎡的区域楼面价记录(即龙光天曜所在地块),接着龙湖以超过14000元/㎡的楼面价刷新了整个凤岭南的记录(即双珑原著地块)。其滨江、低密、相对纯粹的居住环境让房企们爱不释手。

△三岸区位

无论如何,结束了土拍一线的厮杀,房企们该好好打造产品了。

2020年,期待新的土拍大戏

2020年,南宁土地市场依然不会平静。

12月27日,广西土储中心重点推介了5块拟出让宗地,其中4幅位于南宁,一幅位于北海。南宁的四幅地块分别是:

1号地块:位于南宁市东葛路延长线,用地性质为商业、住宅用地,土地规模30亩。容积率≥2.0且≤3.5(其中居住容积率≤2.80)

2号地块:位于南宁市中心城区兴宁中组团长堽路,占地85亩,容积率2.0-2.5,规划用途为城镇住宅、公共设施、批发零售、科教及市政道路。

3号地块:位于南宁市兴宁区三塘片区那荷路以东、那况路以南,土地规模11060亩,本期供地308亩,用地性质为商业、住宅用地。

△地块航拍图(来源:南国早报)

4号地块:位于南宁市中心城区空港组团,土地规模5040亩,本期供地200亩,第一期规划用途为商业、住宅用地。容积率2.5-3.5。

此外,广西土储中心还推介了13个自治区本级土地储备项目地块,共计53212亩。其中南宁片区7个地块,共计28673亩,分别位于青秀、兴宁、经开区、西乡塘。市中心精雕细琢,重点区域加速开发,将是南宁土地市场未来的方向。

那么,2019年火热的五象新区就不是重点区域了吗?并不是。2020年1月15日,五象新区将有两幅地块挂牌出让,而且还位于五象湖板块,采用最新的“竞增减挂钩节余指标”方式开拍。

△2020年1月15日即将开拍的地块

因此,推介重点地块,更多的将是同步推进各城区优质地块的开发建设,以达到整体平衡发展。而且随着“西建东扩”进程的深入,南宁或许还将有更多的老旧片区迎来新生。

2020年,南宁这片热土上将上演更多的土拍大戏,人们也将迎来更多的优质项目。

作者/一抹蓝

制图/黄茵

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