先后手博弈!五象湖东两盘的贴身肉搏,演化成一场产品力PK

焦点南宁

2020-10-10 20:06:55 ·搜狐焦点南宁站官方新闻资讯。内容涵盖房地产市场、房地产金融、土拍信息、项目营销、高端人物访谈等。

楼市如棋局,不断上演着先手与后手的博弈。

就五象湖东板块而言,2018年入局的五象澜庭府(以下简称澜庭府)是先手,2020年面市的阳光城大唐檀境(以下简称檀境)是后手。

△澜庭府(上)、檀境(下)

这两个百亩大盘,位置相邻、产品相似、价格相差无几,就连开发商都是你中有我、我中有你(澜庭府由大唐、阳光城、世茂联合开发,大唐主操;檀境由阳光城、大唐联合开发,阳光城主操)。但入市时间不同,土地政策、房价波动以及配套建设等都影响了二者的“出招”。

先手未必先发制人,后手未必后来居上。两个楼盘之间的“厮杀”,制造了一场产品力的PK,相当好看。

棋盘:五象湖东的格局

要看澜庭府和檀境之间的“对弈”,还要先看五象湖东这个“棋盘”的格局。

在城市规划图上,五象湖水系在五象新区中部圈出了一个“岛”。若以平乐大道为分界,西侧是人们公认的五象湖片区,东侧则被称为五象湖东。

△五象湖东大致范围

五象湖水系绵延到东部形成了一个58公顷的大湖,也就是楞塘湖。澜庭府和檀境的生态背景,都是依靠楞塘湖。

楞塘湖的建设,比五象湖慢很多。早在2013年五象湖公园主湖就已建成,但目前楞塘湖还只是进入了引水阶段。虽然现在已经吸引了一些野生白鹭,但整体还是杂草丛生的雏形。

而五象湖东的建设与楞塘湖的建设速度同样慢。五象湖的南侧一年拍出4幅天王盘轰动楼市,五象湖东却几乎是一年一块地。2016-2019年,拍出的三副地块分别建成融创九棠府、澜庭府、檀境。今年的“代表”则是恒大新拿的80亩地。

△恒大在五象湖东拿地

因此五象湖东还有大片地块未出让,坛泽村里还矗立着不少自建房。除了居住氛围不浓,配套也未能兑现。

△坛泽村

如今澜庭府和檀境能够依赖的配套,有玉洞大道和那黄大道两条主干道,有BRT2号线和年底即将通车的地铁2号线延长线;有南宁三中五象校区,有在建中的42班冬花路小学;有规划的地铁29万㎡商业综合体,有轨道地产计划开发的7050亩TOD小镇……

当然,不成熟意味着未来的可能性更多。毕竟西边的五象湖和北边的总部基地都已露出繁华样貌,五象湖东仍有很大发展空间。

看看已经建成的融创九棠府吧,二手房售价已经达到1.6万-1.7万元/㎡,已经是南宁房价的中上游梯队了。

先手占地利,后手政策宽

在这样的棋局之上,先手能抢布局,后手能度时势。

“先手”的澜庭府,面积约230亩,分为三期地块开发。三个地块对角相连为一“串”,把北面玉洞大道与西面那黄大道的红利都吃到了。如今玉洞大道开通了BRT,那黄大道上有了地铁站(坛泽站)。

△澜庭府规划图

占据了地利,澜庭府先开发靠近主干道的两期地块,按卖点“亮眼”程度来快速走量。

一期“锦苑”距离南宁三中五象校区约500米,距离地铁2号线延长线坛泽站约300米,地铁站上规划29万方地铁商业综合体。二期“沁苑”北面是玉洞大道,去往五象湖约5分钟车程,东面临近楞塘湖公园。而且一期、二期地块都配建了幼儿园。

到“后手”檀境入市的时候,澜庭府一期“锦苑”,二期“沁苑”都已售罄。

△目前澜庭府在售三期“臻苑”

但作为先手的澜庭府,正碰上了南宁当时的“双限”政策:限地价,限房价。拿地后一年左右,双限政策取消,澜庭府看着五象的房价水涨船高,却依然只能卖1.2万元/㎡。无奈之下,澜庭府只得使出“外收+绑车位”的暗招。

相较于澜庭府,檀境地理位置不算太好,不近地铁不近主干道,甚至连营销中心门前的道路都要从融创九棠府和澜庭府之间穿过。

檀境在地理位置上最大的卖点是东面的楞塘湖公园,景观视野比澜庭府更好,妥妥的“湖景房”。而且,未来地铁2号线东延长线TOD小镇计划沿楞塘湖南面水系建设,檀境能够得到更直接的利好。

△地铁2号线东延长线轨道TOD小镇规划范围

而且在地块规划上,澜庭府容积率4.0,檀境容积率3.5,作为后手的檀境,有了更宽松的开发条件,在园林、楼栋的设计上都更有优势。

当然,对于檀境来说,后手的最大优势是没有了政策的限制。有了“邻居”的参考,檀境能在产品上花更多心思做差异化。

山水书院vs网红售楼部

无论先手、后手,最终都是要打出属于自己的招数。

澜庭府先亮出了新中式风格的招数。先是花千万重金打造蕴含了广西山水特点的山水书院,两重坡顶设计+水波抽象元素装饰外立面,内部以镂空廊架与玻璃营造出波光粼粼的光影效果,别具特色。

△澜庭府山水书院设计图

园林上,澜庭府一期“锦苑”融入了广西壮锦元素,二期“沁苑”打造“一轴四进院”景观结构。其中的“四进院”以李白诗句为线索,展示“望礼、咏花、观澜、听竹”四个角度。另外,项目根据不同年龄层的需求,细化园林功能区,设计0-12岁陪护式全龄全配套设施。

不过,后手的檀境给出了更亮眼的园林设计。

售楼部做成8000㎡的艺术中心,做了泳池、下沉会所、健身房,还有参照日本鸟窝书屋做成的森林式书屋。售楼部整体结合“邕州八景”元素,建筑立面的曲线倒映在泳池中,加上简洁的雕塑,营造出山水绵延之感。

△檀境售楼部

檀境亮相时,还搞了一场“AR云发布”,将一颗15万光年外的新生恒星命名为Wuxiang266。借助“高科技”营销手段,檀境狠狠刷了一波热度,售楼部也成为了网红打卡地。

△檀境云发布会

除此之外,檀境的整体园林面积达到20000㎡,做成东西景观轴,包括了艺术中心、中心花园、星月夜乐园等。其中的星月夜乐园,有UFO、宇宙飞船等设计,主体颜色为炫彩蓝色,跑道用彩色沥青做成,墙壁画上星空涂鸦,能给孩子营造相当科幻的场景。

檀境入市之后,还藏了一手的澜庭府在第三期地块“臻苑”上做了园林的“升级”。

小区内对标苏州园林做了假山、水系,除了0-12岁的儿童活动区,旁边还有家长看护区、老年活动区、青年休闲区、健康慢跑道,其中8栋楼的一楼架空层做成主题泛会所、棋牌室、4点半学堂、健身房等休闲娱乐场所。比前两期地块的园林内容更加丰富、实用。

△臻苑园林效果图

户型“左右互搏”,精装拼真实力

到了产品的比拼上,澜庭府和檀境颇有种“左右互搏”的味道。

毕竟,两个项目都有阳光城和大唐的基因,这两家开发商合作多年,在南宁还一起合作开发了阳光城大唐世家印象愉景湾。因此,澜庭府和檀境的产品,多少有些相似。

比如,澜庭府为70-125㎡二至四房(三期“臻苑”只有95-110㎡三至四房),规划为2梯4户;檀境的户型为83-127㎡三至四房,规划为2梯3-5户。拿其中的95㎡户型对比来看,相差无几。

△95㎡户型对比

另外一个110㎡左右的户型,二者也有很多相似之处,不过澜庭府是做出一个大阳台,视野更好;檀境则是分成南北双阳台,实用性更强。

△110㎡左右户型对比

澜庭府和檀境在产品上真正的比拼,是在精装上。

澜庭府在最初入市时赶上了市场流行的“毛改精”。如今市场变回“精改毛”,澜庭府却没有随大流,依然做了精装,而且在精装上做了改良。

比如厨房中加装了净水器、凉霸,配送品牌厨具,用石英石做台面,还做了防水设计;比如卫生间统一换成智能马桶;比如统一换成感应灯,加装对讲系统……整体来说更加人性化、智能化。

△澜庭府精装部件

檀境的精装据称是和清华大学团队一起研究的“绿色智慧家”,更具科技的味道。为此,檀境还特意做了一个展厅向人们展示家装中的“黑科技”。

其中有能随时监测甲醛、烟味的空气24小时监测系统,配合新风系统净化空气;有能够过滤出直饮水的净水系统;有可一键遥控家中灯具、设备的智能APP;有刷脸就能自动接送业主上到对应楼层的电梯……

△檀境的“黑科技”

△檀境的“黑科技”

交付标准里,也有防眩晕灯具、0.9毫米中空隔音玻璃、玻璃触控面板等更符合居住需求的材料,给人的感觉更加舒服。

价格PK,谁卖得好?

最后,让我们拿起计算器,算算这五象湖东这两个“棋手”的价格。

澜庭府属于限价盘,此前限价是12000元/㎡,现在稍微放宽至13800元/㎡。此外,澜庭府还有18万元的“团购费”,不绑车位。

如果按95㎡户型来算,总价是13800x95+180000=149.1万元;按110㎡户型来算,总价是13800x110+180000=169.8万元。

△澜庭府样板间实拍

檀境对外输出的价格是14500-16500元/㎡之间,不绑车位,无外收。我们可以取中间数15500元/㎡来计算:95㎡户型总价为15500x95=147.25万元;114㎡户型总价为15500x114=176.7万元。

△檀境样板间实拍

看懂了吗?同样户型的价格,二者相差并不会太大。不同的是,澜庭府通过额外的18万元“团购费”抹平了跟竞争对手的价格差距。

刚刚过去的国庆黄金周,澜庭府号称“劲销2亿”,檀境则是“热销近2亿”。

△澜庭府和檀境的海报

先手跟后手的对决,难分胜负。

图文/一抹蓝

部分图片来源网络

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