南宁允许“商转住”对房价有何影响?写字楼和公寓有救了吗?

焦点南宁

2020-11-02 14:51:39

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平地一声雷!

10月底,一份“南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知”的文件在业界传开,“商改住”话题再次被聚焦。

在流传的文件中,明确指出,为了积极防范化解商业办公用房高库存风险,进一步优化城市空间资源配置,南宁市政府出台了允许商业办公项目调整为普通商品房的研究方案。

新政实施后,南宁楼市会有何变化?商业项目有了救了吗?

“商转住”由来已久,南宁后发制人

事实上,自2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后,已有多城跟进发布“商改住”细则,包括了广东、河北、辽宁、吉林、甘肃、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陕西、贵州、内蒙古、新疆、宁夏等省份。

迟到4年,南宁也即将迈入“商转住”的阵营。

不过,申请“商转住”的需要满足以下六个条件。

排名前列、允许“商改住”的项目需为市区内2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目,但并不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区。

第二、已结清地价款;

第三、项目(以楼栋为最小单位)未竣工且未取得商品房预售许可证,亦或是项目(以栋为最小单位)未销售,或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的;

第四、不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内;

第五、项目未被查封或者虽被查封,但作出查封决定的机关同意申请变更的;

第六、不存在其他限制情形。

相比于其他城市,南宁的“商转住”门槛有些高,而且审查的内容也有些“苛刻”,涉及教育、养老、社区管理等公共服务设施是否满足。

与此同时,南宁的“商转住”也比其他城市的“商转租”也转得更加彻底,土地用途不仅可以转成租赁住房和普通住房,就连土地使用年限都可改为70年,但不能提高容积率。

这是什么概念?

简单来说,就是未来南宁商业性质的写字楼、公寓、商铺几乎能和普通住宅划上了等号。如果政策正式推行,对于南宁楼市而言,就是“平地一声雷”,意味着巨变来临!

高空置率、高库存,南宁楼市之痛

南宁作为弱二线城市,却做着一线城市的楼宇建设。

根据公布的2020年中国摩天高楼排行榜,南宁市以38栋200m+的摩天大楼数量,排在全国第十位,超过北京、南京、成都、杭州、苏州、青岛等一线城市。

从金湖广场CBD,到东盟国际商务区、万达广场,再到五象总部基地,南宁的摩天大楼如雨后春笋,不停地生长着……

都说“巢已筑好,引凤来栖”,但是产业还没有发展起来,人才也没来,这样建设直接导致的结果就是“高空置率”。

今年年初时,戴德梁行发布了2019年度南宁房地产市场甲级写字楼市场发展情况,并对此进行了解读。数据显示,截至2019年年末,南宁甲级写字楼空置率高达54.3%,位居被统计的24个城市的首位,比第二名的佛山高出近14个百分点,令人瞩目。

令人倍感压力的是,南宁写字楼空置率正数排名前列,租金水平却倒数第二,并且2020年南宁市预计还将有82万㎡的供应量陆续入市,供远远大于求。

在商业公寓和商铺方面的销售,同样面临巨大压力。

根据克而瑞数据,从2015年到2019年,南宁公寓的供应量持续走高,2019年达到峰值;成交面积虽然也在稳步上升,但是明显地看到,南宁公寓的需求同样是远低于供应的。截止2020年7月,南宁公寓存量面积为145.45万㎡,去化周期31.9个月

闲置的商铺、商场,随处可见。

商办项目“大跃进,南宁要去库存了

该来的总会来。

这几年,南宁一直大力推进城区建设,叠加强首府战略、广西自贸区等政策和利好,房企蜂拥而至,由此带动楼市发展,商办的写字楼、公寓、商铺项目开始蓬勃发展。

房企来了,楼建起来了,人却留不住。

根据南宁统计局发布的《2019年南宁市国民经济发展公报》,截至2019年末,南宁户籍人口781.97万人,比上年增加11.14万人,年末常住人口734.48万人,比上年增加9.07万人。

如果仅从增加的数字上看,无论是户籍人口还是常住人口都“涨势喜人”,但综合计算之后,南宁2019年的人口净流出再创新高,实际净流出47.49万人

这里暂且不讨论南宁人口为何净流出,而是关注人口流出会对楼市有什么影响。其中最显著的是,住宅没有人“接盘”,投资属性的商业产品鲜有人问津。放眼楼市,现阶段商业地产畸形爆量开发,写字楼、公寓、商铺滞销,巨大的库存成为了悬在南宁楼市头上的达摩克利斯之剑。

因此,“商转住”或许将要成为南宁去库存的排名前列棒。“商转住”,对于开发商来说,明面是提高开发要求和成本,但换取的是物业市场价值的提升及回报周期的缩短。对于购房者来说,“商转住”较大的影响是增加了住宅供应,购房者也有更多的选择空间。

在房价方面,“商转住”对于房价的影响是有限的。一方面是受政策所限,五象新区以及核心商圈、区域商业中心服务业集聚区范围内的项目不包括在政策规定的范围内。也就说,未来能够完成“商转住”的项目并不多,对整体市场的供应影响不大。另一方面,“商转住”的条件“苛刻”,项目不得调整提高容积率,同时要配备中小学、幼儿园等,无形中更加了建造成本。成本高了,房价自然也不会低。

不过,由于规模庞大、运营复杂,商业项目库存的去化仍然需要较长周期,去库存之路依旧任重道远。

图文/Luki

部分图片来源网络

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