2019年的南宁楼市，有哪几个特点？可以用“土拍热、新盘热、公寓热”这三个关键词来概括。
“土拍热”席卷南宁多个板块，如五象湖、三岸、沙井等板块，地价、楼面价记录都被改写。
至于“新盘热”，在乱象纷杂的南宁楼市，一些新盘凭借“无外收、无捆绑”等低首付门槛，一入市便成为千人疯抢的爆款新盘。
“公寓热”也成为了2019年南宁楼市的突出现象。据统计，南宁如今有超40盘卖公寓，如荣和东站城市广场、天誉城、万达茂等楼盘。公寓市场百花齐放，营销概念更是五花八门。
原因很简单。在南宁，普通商品房总价高，首付动辄需要30万-40万，这对于刚出社会的年轻人来说，门槛偏高、月供压力大。而在市场上风靡的公寓，因为总价低、月供少，成为购房者投资买房新选择。
△荣和·东站城市广场loft公寓样板间实景图
但要知道，公寓≠住宅。公寓和住宅有什么区别？公寓用来自住还是投资？哪里有好公寓卖？对于许多首次置业的年轻人以及想要投资公寓的人来说，这些问题需要仔细琢磨清楚。
对于刚毕业或未婚的年轻人来说，一般资金积累还不足，但并不意味着就不能买房。
在人生规划中，买房也理应在清单中。如果以十年计划为期限，人生排名前列套房子可以作为自住十年的过渡期。之后，可以小房换大房，租金低月供，更优者可“以租代养”。而成本低、租金收益高、政策限制少的的小公寓，可以纳入人生排名前列套的选择。
目前，市场上主流的公寓产品建面大约在30-60㎡之间。简单来说，公寓的用地性质分为居住用地、综合性用地和商业用地。产权年限根据用地性质而定，分为70年、50年、40年。
无论是哪种类型的公寓，户型、面积一般都较小，并且大多位于城市核心繁华地段。因为物业类型的不同，商业公寓的售价一般都略高于普通住宅。
但在全国性“住宅调控”的影响下，商业公寓因不限购、不限贷、总价低、入手门槛低等特点，深受投资客青睐，也因此催生了繁荣的商业公寓投资市场。
据克而瑞广西区域较新数据统计，南宁商品住宅成交均价多在1.1万元/㎡左右。再加上热点楼盘抢手、银行贷款利率调整等不确定因素，对于刚需的年轻人来说，买房之路十分艰难。
△南宁市商品住宅成交均价周度走势
买房不易，是刚需一族共同的感受。且不说房价的上涨，更让人扎心的是，5年前的全款变成如今的首付，工资永远赶不上房价的涨速。
对于想要扎根城市的年轻人来说，南宁不仅房价贵，租金也不便宜。
从南宁租赁市场来看，2019年第28周，在南宁的六大城区中，1居室租金平均为1511.33元/月、2居室租金平均为2021.92元/月、3居室租金平均为2473.33元/月。
△南宁各城区租金（数据来源：诸葛找房数据研究院）
今年刚毕业的小刘表示找房之路上十分艰辛。她通过各种租房网站找房，甚至还找租房中介，各种奔波后，经历了差不多一个月的时间才租到合适的房子。
小刘租到南湖地铁口附近的小区里一套三房两厅的房子，每个月的租金是3400元，押付方式为押二付三。因为房租太高，小刘只能找人合租，但合租的舍友不好找，房间的格局也不能随意改动，住得十分谨慎。
她笑称，租房还不如买套小公寓，供几年后，至少房子是自己的。
这样的经历，在不少奋斗多年的职场老人身上十分常见，甚至租房十几年，房租都能赶上一套小户型的总价。
随着房价与地价的不断攀高，现在的购房者也在追求更加“小而美”的轻资产。
轻资产意味着更低的入手门槛，更灵活的流通性。以更低的门槛，去享受同样丰富的城市资源，这笔账特别是划算的。
据搜狐焦点不完全统计，目前南宁在售和待售的商业公寓项目有四十余盘。那么，想拥有人生的排名前列套公寓，在南宁要怎么选？
首先，明确购买目的。如果是自住的话，想落户或有学区考虑，可选择住宅性质的公寓。如果是投资的话，物业的性质就没有太多顾虑。
其次，看产品。产品要选那些有特色的，是否稀缺，或者有一些特别资源的公寓。
再者，看地段。公寓对地段的敏感度非常高，交通是否便利、商业配套是否齐全等这些因素，决定未来公寓的价值。
最后，看品牌。选择大牌开发商，高品质的建筑商和物业管理机构是保障公寓建筑品质和生活品质的重要标准。
地段好、配套佳，好比穿上华服，能吸引眼球。此外，我们发现，一些新入市的公寓项目，产品设计和定位也进行了创新和变革，更加注重公寓的宜居性能。
比如，近期爆火的公寓项目——荣和东站城市广场，占据凤岭北东站圈交通枢纽，周围名校环绕，堪称“少有”地块。
△荣和东站城市广场效果图
荣和东站城市广场公寓产品户型建面约43㎡，层高5.09米，买一层得两层。这样“赠送率大于公摊”的高得房率LOFT产品，是公寓市场上当之无愧的佼佼者。
除此之外，公寓的内部设计也有一些区别，可通燃气，设有油烟管道，兼顾居住功能。
如果注重投资回报率，可以设计成网红的双钥匙产品。上下两层都可以隔成标准的套房，起居、工作、卫浴、收纳，各种空间一个不缺。这种来源于新加坡的LOFT产品，用一句话来概括，就是“一本产证，两份收益”，楼上楼下可分别出租，大大提高了回报率！
如果是自住需求，还可以买两套双拼，装修成两房或三房的墅质LOFT套房，一层是厨房、卫浴、客厅、阳台，二层是两间或三间卧室。
当然，最不可忽视还是“租售同权”。
购买荣和东站城市广场的住宅和公寓产品都能送北大实验学校的学位！如果公寓业主暂时没有入学需求，可以把学位出租出去，给到有需要的租客。这就意味着，租客可以凭借和户主签的租赁合同，入读北大实验学校。
虽然出租学位不是新鲜事物，但这是“租售同权”首次落户南宁，并且引进名校，适用的还是商业公寓，具有一定的特殊性。这使商业公寓的投资价值大幅提升，或许还能解决“流通难题”。
就投资而言，相比股票的大起大落，低总价公寓成为一些中产家庭在资产配置方案中，与保险、基金、证券等并列考虑的一种稳健投资产品，公寓的出租回报率远高于住宅。
较新动态：荣和东站城市广场即将开盘！首期产品中，43㎡带学位的LOFT公寓价格14000元/㎡起，首付低至10万；住宅价格14900/㎡起，其中105㎡的户型开盘可优惠25万，125㎡户型开盘可优惠30万！
作者/罗阑
