最近有些“审美疲劳”。
全国各地的地产大号都发着凉了：打折！降价！好像楼市已进入“寒冬期”，但稍微了解楼市的人都知道，南通房价也没见降多少啊，难道全国都在降，就唯独南通头顶上就没有“乌云”？
其实不然！
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纠结！想降不敢降啊！
最近，搜小狐发现市场有个很奇怪的现象，那就是很多开发商想降不敢降。
比如南通开发区某楼盘，地处能达商务区，一期形势大好，一次售罄，开发商也是大赚一笔。轮到二期的时候，形势急转直下，一样的价格很难卖得动。按理来说，稍微降点价格，凭借不错的品质和良好的区位，房子还是可以很顺利地卖出去的。但是问题来了，敢随便降价吗？不敢！怕之前业主砸售楼部啊，更怕越降价越没人买，好尴尬有没有？！
其实这种盘不是个例，类似的楼盘应该不在少数。
这些开发商经历过一波“冷冻期”，又赶上了一波全国暴涨，一路从低走高，却不曾料到房价犹如过山车，忽涨忽跌，上去容易，下来可是有点难了！
不是不想降，是怕降了有人砸售楼部，更怕好不容易提起的“逼格”，一降更没人买了咋办？
毕竟中国人大多愿意买涨不买跌的！
2
南通房价到底会降吗？
看了目前的市场行情，那南通房价到底会降吗？这个可以从两个维度来分析：一是得先看看有没有降的空间，二是得看开发商降价销售的意愿有多强烈。
01.
南通房价有没有下降的空间？
我们之前给大家说过目前房子的成本价构成，以及去年到今年南通土拍的一些基本情况，其实也就是从这两点来分析。
如果之前有所关注就会知道，南通去年到今年夏末，土拍的行情一直都是比较好的，好到什么程度？地王上限屡次被击破，溢价率动不动就是200%+，再偏的地都能拍出...现在想想，简直是疯狂！
所以，价格能降吗？能，但是按目前这楼面价来说，降不了太多。
我们之前也给大家也算过房价的成本，给出过公式：
房子成本=土地成本+建安成本+财务费用+税金+其他费用(融资、管理和营销等)
除土地成本（楼面价+土地契税+市政配套费）外，根据目前的市场行情，房子成本的“建安成本+财务费用+税金+其他费用(融资、管理和营销等)”构成，姑且把它叫做“其他成本”，大约等同于楼面价。那么楼面价拍到9000元/㎡，我们大概也就能估出房子的成本价约在18000元/㎡左右了。
如果开发商要降价，你说该怎么降？无非就是少赚点，更甚者保本快速回笼资金。
所以细想一下，之前以土拍价2000+/㎡拿地的，大多都还能幸福地微微笑，毕竟仍有多余的下降空间；三年前拿地的，也可以捂着嘴偷偷笑，毕竟已经赚了一波，降也是能够接受的；然而近两年高价拿地的开发商，却只能站着哭了。
02.
开发商降价销售的意愿有多强烈？
说白了，要是资金能撑住，谁想降价？
资金链若是濒危，可就要面临关门大吉的风险，到这点上了就算是冒着被砸售楼部的风险，也得赶紧降价出货回钱。至于那些资金链够坚挺、家大业大的开发商，完全可以再撑一撑，耍耍“逼格”！
不过，从了解到的实际情况看，想降的还是大有开发商在的，毕竟这年头谁都缺钱，玩资本的开发商更缺钱。据全国十大房企2017年年报数据显示，2017年全国十大房企负债率约在73%-89%之间，品牌房企尚且如此，那小开发商又有几家资金链不紧张的？
更何况，年底任务重，回款才是王道。懂行的都知道，到了年底开发商要给银行、建筑公司、广告商、活动方等很多合作方结款，催账的一波一波来要，房子又销得不景气，能不着急吗？
想降价应该是隐藏的心声。
3
这房价，为啥想降不敢降？！
尽管受楼市“凉风”影响，大多数房企都已启动了“全民营销”战略，但反馈到我们身上的也就是每天接到的售楼电话多了两三个而已，南通市场上目前还没有出现“明目张胆”的降价现象。
开发商究竟为啥不敢降价？
因为在楼市大涨行情中，开发商给自己同时埋下的三个炸弹。
其一，跟风涨价，可跟涨容易，降价难啊。
为啥？怕维权啊！本来是个七八千的盘，一下疯涨到一万二三，套了一批刚需、炒房客等等，然后行情不好了要降，谁能同意？
估计掏了三代家底，赶上高价买房的刚需，不会轻易放过开发商，投资客呢？也不会，炒房团，更不会！！！
敢降价，估计房子还没卖出去，售楼部就不保了！
其二，枪打出头鸟。
开发商也会很无奈，因为房价太敏感，它和整个周边市场生态链、自身项目价格定位、以及未来产品入市策略息息相关，必须从长计议，不能轻易做调整。
有时候想降吧，又怕引起其他开发商不满，引来同行非议，尤其在同一个片区，只能偷偷小降。都在静观其变，谁也不愿做被枪打的出头鸟，如果因为降价造成市场混乱，自己也别想在圈内混了！
尤其是小开发商，先降价的容易在行业立不住脚。
其三，行情好时都规划大户型，去化难度陡增！
很多开发商根据去年到今年上半年的市场行情，规划了一批改善产品，一窝蜂的三四室也就是大户型产品，连很多刚需楼盘也是这样，现在规划已定，产品设计没法改，遇到楼市行情不好，更是加剧了去化难度！
比如130平米，按12000元/㎡出售，总价也要一百五十多万，现在的小刚需谁能承受得起，大面积房源在市场冷淡时，更难出手。
太大了卖不动，降价也不见得能卖动，你说尴不尴尬。
4
降还是不降？
全民营销已悄然启动
回想2018年南通楼市的行情，可谓炒房、抢房、退房、维权通通上演了一遭，戏剧场面之大，可能近十年来都难得一见！
这两年，南通房价领涨全国，翻番的涨幅让南通可谓“红极一时”，那时候，逢开必卖，万人抢房都成了常态。
谁料一入秋，竟也凉得这么快！
看看目前的行情，去化率高的楼盘，大多诸如国城璟府、江山鼎之类的性价比较高的楼盘。但从意向登记趋势来看，合心意的楼盘却越来越少，尤其是地段偏一点的项目，无论大小开发商都卖不动，这就是市场真相啊！
那卖不动的开发商咋办？迫于压力想降价又不敢降，尴尬的只得“偷梁换柱”了！
比如，先锋镇某楼盘，自称是中创区楼盘，高层精装卖到咋舌14000左右一平，随着楼市的下行，突然画风一转，据说要改成毛坯房。
精装换毛坯毕竟也是开发商惯用的套路，且不失体面的一种降价伎俩。
如果细心一点，你还会发现，全民营销已经重启了。
比如近期小编就从接到的不少卖房电话，发现了一个现象：有不少置业顾问，同时身兼着其他楼盘的销售工作。可见，全面营销已悄然启动，并且推介“有奖”也已经重启，光看给打电话小哥的服务态度，估计这个“奖”就不低。
不过虽然全民营销已启动，但折扣优惠还是避而不谈的，给电话小哥热情满满，但是一旦问及优惠问题，却只会说让你去售楼部边看边谈，不敢公然放优惠。
同样，这也是南通房价“尴尬癌”的一大体现啊！
“寒冬”将至，有经验的开发商当然知道如何保暖。全民营销已启动，想必折扣优惠、工程抵款房已经在路上了。接下来，南通楼市的剧情将是继续在纠结中度过，还是来个痛快的“一降到底”，咱们走着瞧吧。
