越秀·苏河·和樾府
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2023年上海四批次土拍中，热门地块无疑是普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块，共计11家房企参与由越秀竞得，成交价约47.85亿，溢价率10%，楼板价66210元/㎡，房地联动价为102000元/㎡！
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据悉，项目将推建面约99-188㎡户型3-4房，品质不俗，据说还自带恒温泳池！容积率只有1.8，比常规市区住宅项目要更低一点，所以越秀打造的清一色小高层，全都无连廊，楼间距也很快宽阔！
除了全石材干挂的外立面、小区会所设置恒温泳池、精装地下车库等硬性指标，各楼栋均为一梯一户，并配置私家电梯厅；据悉，厨房将采用Miele或者Gaggenau，冰箱也基本确定为Gaggenau（最终以装修交付为准）。
公园绿岛一半公园，一半城。本案不仅享受超百万方公园环抱，其内部还打造了约9500m²核心景观轴，营造高品质绿色社区。
高定会所本案配置含恒温泳池、私人健身房、儿童活动空间等功能场域的约1300m²私享会所，打造社交公共活动空间。
当下买房，优选央企/国企品牌成为了购房者下意识的一致倾向！越秀地产，41载实力老牌国企，成立于1983年。现已发展成为资产规模最大的地方驻港国有企业集团，国务院国企改革“双百企业”。在产品打造上，越秀引入旗下最高端产品系——“和樾系”首次进入上海！联袂国际大师筑就国际滨水封面著作。
低容积率，小高层无连廊设计！
项目规划10栋12-13层，周边无高楼遮挡！且容积率仅为1.8，远低于常规市区住宅标准，旨在营造更为疏朗开阔的居住环境。同时摒弃了连廊设计，不仅保障了居住的私密性与安全性，还使得每一户都能享受到更纯净的视野与采光。
加之以宽楼间距的布局，不仅确保了每家每户的通风与采光达到最佳状态，更让居者在繁忙都市中也能拥有宁静致远的居住体验，尊享高雅舒适的低密生活格调。
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过程稿，仅供参考
本案为12-13层的纯低密社区（2023年上海土拍市场仅供应3幅低于容积率2.0的地块）约5000元/㎡装标，100%全屋精装，精甄国际一线前沿品牌。四重原石配置：外立面、地库车行道、人行路、围墙需铺设石材，四重原石营造，延续了外滩百年建筑的永固质感。
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据悉，「越秀·苏河·和樾府」等待入市，130㎡户型体验空间已开放，将推约103-198㎡3-4房，房地联动价10.2万/㎡！
样板房实图
全套户型图
约103㎡ 3房2厅2卫
约130㎡ 3房2厅2卫
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约143㎡ 4房2厅2卫
约198㎡ 4房2厅3卫
约198㎡ 4房2厅3卫
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为了全方位满足不同家庭的居住需求，越秀·苏河·和樾府精心规划了103至198平方米的多样化户型区间，每一户型均深谙宜居之道，汇集多项设计巧思：
1、电梯双向开门，类一梯一户：每一次归家，无需拥挤，从步入电梯的那一刻起，生活的私密与尊贵感油然而生。独立的电梯厅还能提高每一个家庭的实际使用空间！在得房率日益下降的今日，实际使用空间带来的是舒适度提升！
2、飞机户型，以其独特的布局设计，如同航空器般流线型而得名，南北通透的结构，确保了空气与光线的自由流通。
3、270度转角阳台设计，更是别具匠心，苏州河景一览无余，实现了景观资源的最大化。
4、全屋飘窗设计，不仅美化了室内空间，更巧妙地拓展了实用面积。
装修标准上，诚意满满
大金的空调地暖、百朗新风、卫浴是杜拉维特和汉斯格雅，厨房目前130-143㎡为博士5件套！198㎡厨房为嘉格纳5件套，入户门为铸铝门、主次卫墙面为石材！
精研空间实景图
除了政府土地出让规定外立面、围墙、车库、人行道使用石材外，户型内部也多处使用石材：卫生间地面、台盆、部分墙面均有采用皇家白玉大理石和威尼斯棕大理石！在细节之处尽显匠心，项目特别配备了美妆冰箱（主卫专享），为品质生活增添一份精致小巧思。厨房空间上也有小巧思：线性凉霸与风暖的组合，确保了四季的居住舒适度。从立面到会所，从户型到装标，每一处细节都透露出项目对品质的执着追求与对居住舒适度的深切理解，让人深切体会到这份对美好生活的倾心营造与承诺。
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「越秀·苏河·和樾府」项目不仅坐拥苏州河北岸，拥有一线河景，还与半马苏河公园紧密相邻，置身于绿意盎然中，预示着一种全新的居住品质提升。
交通方面：距项目距离13号线真北路站差不多要2.1公里，步行距离大约要25分钟左右，可以说是项目的硬伤。
地铁13号线是长征的交通动脉，横穿市区，终点站在浦东世博板块，辐射范围广，使得居民的工作通勤也方便不少。
自驾方面，长征是一个被城市主干道“包围”的板块，距离中环路、外环高速、京沪高速都很近，不管是去市区还是郊区都很方便。区域内主干道有金沙江路、真北路、梅川路，道路四通八达。
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商业方面：周边有118广场、近铁城市广场，可满足日常生活所需！
金沙江路商圈近铁广场挺厉害的，跨着金沙江路、南北两个区，基本上4个街角形的商业体一半给都给了它，形成了一个非常大的单体商业，虽然不能说人气特别旺，但也是能够基本满足整个商圈的一个消费状态。
生态环境方面：越秀苏河·和樾所处的普陀区域，绿化覆盖率极高，人均绿地面积达到10平方米，超出上海平均水平10倍，这在城市中极为罕见。半马苏河公园的开放与即将完成的苏州河岸线公园，使得项目几乎被绿意环抱，形成一个生态的居住环境。内部约9500m²的景观轴，更让居住者仿佛置身公园之中，享受自然与建筑的和谐共生。这也让苏河成为上海最美也最火的city walk路线！
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教育方面：参考项目西侧上河湾目前对口的是曹杨中学附属学校，九年一贯制公办学校，教育质量一般；云岭西路北侧目前在建的是华师大二附中普陀校区（高中）。
根据之前华二普陀公众号发布的一则消息来看，此区域还规划有华二初中部，占地面积约2万方，但目前还没有任何实质性的消息。
而且普陀区是学籍对口，未来也不太可能把曹杨附校拆开，来对口华二普陀初中部；究竟是小学有自己的本校对口，还是会对口周边小区，又或者是摇号，存在着很大的不确定性；而关于教育问题，在此地块答疑纪要中的回复是：该地块学校待新建校区有对口生源后会根据实际情况进行划分。
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综合来看，该项目区位优势比较明显，中外环间，可快速直达市区、虹桥商务区等和核心板块；项目的开发建设也做出了比较明确的细节化要求，预计会有一个非常不错的社区品质，但项目缺点是距离地铁站较远，在价格上也没有很明显的优势；关于不确定的华二，目前只能说先保持关注，待项目销售阶段，看是否会有进一步的消息，如果未来有机会对口，将会是一大利好！
