中共中央政治局常委、国务院副总理韩正18日到住房和城乡建设部调研时指出，要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。今日本报对楼市“三稳”采访专家学者给予解读。
“一城一策”成楼市调控主基调 政策或在三方面微调
3月18日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研时指出，要坚持一城一策、因城施策，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点。
“房地产市场稳定的最核心目标，就体现在稳房价、稳地价、稳预期这三方面。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从目前楼市调控效果上看，首先可以明确的是，2019年房地产市场的总基调依然是因城施策、分类指导和“房住不炒”。从各城市房地产市场的发展来看，2019年总体仍保持调控不放松的态势，但预计也会采取一系列有针对性的微调政策来保证房地产市场平稳健康发展，进而实现房价保持总体稳定。
事实上，自2018年年底至今，多地结合自身特点，已经有针对性的对原有调控政策进行微调。如广州适度放松“限商”政策，青岛暂停执行摇号售房，海南省重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务等。此外，从2019年多地的政府工作报告中也可以看到，包括福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波、成都等地均已提出将按照“一城一策”原则制定有针对性地楼市调控政策。
在张波看来，为进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，预计今年各地的调控政策会从以下几方面进行微调：
一是信贷政策。目前，针对首套房支持性信贷政策在年初已经出现变化，且首套房贷款利率进一步下调，预计这一趋势在今年会继续保持。另外，针对改善型需求限制政策也有望出现松动，但总体依然会体现“房住不炒”定位，即在打击炒房的同时更加注重对刚需人群的保障。
二是限价政策。限价政策本身的意义是利用行政手段达到调控房价的目标，在目前楼市趋稳、房价保持平稳的大背景下，预计这把“双刃剑”会适时、逐步退出市场。
三是限购政策。虽然限购政策大面积放松的可能性较小，但部分城市通过相应的吸引人才政策来达到定向放松的目标，有可能在2019年进一步推进。本质上，吸引人才政策的放松并非直接针对房地产市场，但人才质量和可持续发展是决定未来城市综合实力的重要因素之一，因此，吸引人才政策也会对楼市起到间接稳定作用。
租赁市场健康稳定发展 是稳房价的重要因素
近日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研并主持召开座谈会时强调，要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。
“稳地价是稳房价的前提，稳房价是稳预期的目的，这‘三稳’目标是相互影响的，都非常重要。”昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，总的来看，房价稳住应该是最终目标，既有利于居民消费的提升，也有利于工业成本的下降。只有实现“三稳”目标，才能促进房地产市场平稳健康发展，进而提高人民生活品质和幸福感。
据国家统计局数据显示，2019年1月份至2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，同比下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。由此可以看出，表出房企投资信心的土地购置面积和土地购置价款同比双双大幅回落；此外，全国商品房销售面积增速自2017年10月份降至个数位后，2019年1月份至2月份增速进一步下滑并由正转负，同比下降3.6%。
“尽管当前房地产市场调控已经取得实质性成果，但市场上仍积压了大量的潜在需求，尤其是基本面较好的一线、二线城市。此时，若调控政策放松，市场很容易出现大幅波动。所以，只有让政策继续保持稳定，才可以让未来市场预期的稳定，从而使得市场需求不会出现大增大减。因此，政策应该继续保持连续性、稳定性。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》记者表示。
韩正指出，未来要加强调查研究，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。要完善住房租赁市场体系，建立健全住房租赁相关法律法规，完善金融财税政策，实现住房租赁市场健康稳定发展。
在许小乐看来，长期以来，我国住房发展“轻租重购”的模式导致租购发展严重不平衡，住房市场需求旺盛，尤其是人口密集的一线、二线城市，住房市场供需矛盾较大，引致房价高涨。租赁市场作为住房市场的补充，可以解决中低收入群体的居住需求，有效缓解住房市场的供需矛盾。未来，应通过集体土地建设租赁住房、扩大公租房供应、鼓励长租公寓发展及私人房源用于出租等途径以增加租赁住房供给，同时加快租赁立法，保障租赁双方的合理权益，促进住房租赁市场的发展。
房地产市场调控政策清晰利于稳预期
专家表示，要通过多种手段达到“稳预期”效果，包括政策的连续性和稳定性
3月18日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研时指出，当前，房地产市场总体保持平稳运行，市场预期趋于理性。要坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。
对此，上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示，每年年初，房地产市场都会有上行动力，市场情绪容易出现波动，因此年初通常是政策表态较为频繁、政策出台较多的时期。目前楼市已出现“小阳春”，这表明市场的预期已经从过于悲观的情绪中走出，不过看涨的情绪也并没有完全形成。未来，要通过多种手段达到“稳预期”效果，包括政策的连续性和稳定性、加大政策宣传力度等。
“韩正副总理此次调研讲话再次明确了，房子是用来住的，不是用来炒的。”中原地产首席分析师张大伟昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，相比今年政府工作报告，此次讲话丰富了房地产调控内容，更细化了未来房地产调控的政策方向，也明确了落地细节。
“当前，楼市在中央严格落实‘房住不炒’、坚决遏制房价上涨的决心下出现降温。”民生银行研究院研究员郭晓蓓昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，“稳预期”主要是防止2019年楼市周期出现剧烈波动，进而影响宏观经济。
对于坚持政策的连续性和稳定性，严跃进表示，后续要从长效机制的角度出发，积极给予更为稳定的政策内容。
张大伟指出，分类指导带来了更多监管，未来房地产调控将以地方为主导，不排除有部分城市的楼市政策会继续调整，但要求地方主体确保房地产市场平稳的大原则不会变。
来源：证券日报
